租金上涨给年轻租户带来压力
- malaysiaproptrend
- 4月7日
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马来西亚的租赁市场已达到五年来的最高点，这一变化受到后疫情经济复苏、租赁需求增加以及生活成本上涨的推动。根据房地产巨头IQI发布的最新《IQI马来西亚住房租赁指数报告》，全国租赁价格稳步上涨，标志着房地产市场的显著变化。
根据该报告，马来西亚住房租赁指数分析了自2018年以来近10万宗租赁交易，数据显示全国租金同比上涨了3.9%，达到了每月RM2,052的平均水平，创下自2020年初以来的最高租金水平。然而，报告还指出，市场正趋于稳定，而非出现剧烈的价格上涨。
“全国租金同比上涨了3.9%，达到了每月RM2,052，创下五年来的新高，但增长保持平稳，而非剧烈波动，”Juwai IQI的联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari表示。“在具体州份方面，吉隆坡的租金在波动一段时间后稳定在RM2,847，而雪兰莪的租金则略有回升。结果表明，市场正趋向稳定。租金稳定而非急剧上涨，应是对租户担心生活成本的好消息。”
对租户的影响
报告进一步指出，2024年第四季度的马来西亚住房租赁指数达到了自2020年第一季度以来的最高水平，当时租赁市场因疫情带来的经济衰退而遭遇下滑。与2020年最低点相比，租金现在上涨了24%，尽管仍比2019年低RM442。
与2023年底相比，2024年第四季度租金增长了2.8%，比2023年底上涨了3.9%。这一趋势表明，市场正在恢复到疫情前的水平，尽管增速较为温和。IQI预计，2025年租赁市场将继续保持适度增长，而不是再次出现重大繁荣或崩盘。
Ansari表示，幸好租金已趋于稳定，他补充说，国家有望避免2020年和2021年租金波动剧烈的情况，当时租金年增长幅度曾高达26%。
吉隆坡：租金在波动后趋于稳定
作为全国租赁热点，吉隆坡在2024年第四季度的平均租金稳定在RM2,847，比2024年第三季度仅低RM1。然而，与12个月前相比，吉隆坡的租金实际上下降了10.2%，这标志着三年来的首次年降。
这一意外的下降归因于两个因素：
高租金导致租户流失：一些租户可能已经转向郊区寻找更负担得起的租赁选择。
购房热潮：许多租户在2024年房地产交易创下历史新高的背景下，转向了购房。
尽管2024年有所下降，吉隆坡的租金仍比疫情期间的最低点高出35%。这表明，虽然市场有所放缓，但仍远未进入下行趋势。
雪兰莪：温和复苏
雪兰莪的租赁市场也呈现出一些有趣的趋势。2024年第四季度的季度增长率为1.0%，租金从RM1,820上涨至RM1,839。然而，与2023年第四季度相比，租金仍同比下降了1.2%。
雪兰莪的租赁需求略有减弱，雪兰莪住房租赁指数在2023年第三季度达到94.3的峰值。尽管如此，雪兰莪的租赁市场仍强于全国平均水平，其租赁指数超过了马来西亚整体租赁指数（76.2）。
Ansari表示：“两个指数的起点相同，这意味着雪兰莪的租金在最近几个季度表现得比全国租金更强。对雪兰莪而言，2024年与2023年相比发生了较大的变化，后者的租金大幅上涨了11.6%。
“雪兰莪的表现仍然优于吉隆坡，正如我之前所说，吉隆坡的租金下降了10.2%。这表明市场具有更强的韧性。如果这些趋势持续下去，市场可能会稳定在一个新的常态，而不是回到2023年租金快速上涨的局面。”
为什么租金在上涨？
租赁市场激增的几个关键因素包括：
后疫情经济复苏：随着经济复苏，更多人重返工作岗位，增加了对租赁物业的需求，尤其是在城市地区。
生活成本上涨：通货膨胀和公用事业成本上升使得购房更加昂贵，迫使许多人继续留在租赁市场而非购置房产。
供应紧张：一些房东因高维护成本和增加的物业税而退出市场，导致租赁房屋供应减少。
迁徙至城市地区：学生和专业人士重返市中心进一步推动了需求，尤其是在吉隆坡和雪兰莪。
外国租户需求激增：外籍人士和数字游牧民的涌入增加了租赁单位的竞争，尤其是在需求较高的地区。
对租户和房东的影响
对于租户来说，租金上涨意味着家庭预算更加紧张，可能还需要更长的通勤时间，因为许多人被迫搬到城市中心以外的地方寻找更负担得起的住所。随着租金的稳定，进一步的急剧上涨风险较低，但租户仍应预期2025年将出现适度增长。
对于房东来说，这一趋势大体上是积极的。租赁市场强劲，物业所有者可以预期稳定的租金收入，特别是在位置优越的地区。然而，房东必须保持竞争力，提供维护良好的单位，因为一些地区供应增加，租户有更多选择。
尽管租金已达到五年来的最高点，但吉隆坡和雪兰莪的稳定迹象表明，马来西亚不太可能经历另一次住房危机或极端的租金上涨。相反，市场似乎正在适应后疫情时代的经济现实。
Ansari总结道：“总而言之，马来西亚的租赁市场已达到五年来的最高点，但在两个最大城市的增长放缓。这应该能安抚租户，表明他们的生活成本在未来一年可能会保持相对稳定。”
展望未来，专家预测，2025年租金将继续适度上涨，符合通货膨胀和经济趋势。尽管负担能力仍是一个问题，但租户可以预期租赁市场的环境将比前几年更具可预测性。
对于那些寻求租赁或投资房地产的人来说，了解这些趋势将有助于他们在马来西亚不断发展的房地产市场中做出更明智的决策。
来源：星报集团——星地产——2025年4月4日发布——Joseph Wong
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