槟城的医疗经济远不止于医疗旅游数据
马来西亚医疗旅游业在2025年表现强劲。收入按年增长23.2%，从2024年的27.2亿令吉增至33.5亿令吉；与此同时，国际患者人数增长15.6%，达到185万人，高于前一年的160万人。
槟城再次领先全国其他地区。该州16家参与医疗旅游计划的私立医院在2025年接待了527,176名外国患者，比2024年的418,608人增加25.9%；与此同时，该州所产生的医疗旅游收入增长26.6%，从前一年的8亿9,807万令吉增至11.4亿令吉。
位于乔治市的槟城中央医院（Penang General Hospital）于1854年启用，拥有超过1,000张病床，并被指定为马来西亚北部的三级转诊中心，接收来自吉打、玻璃市及霹雳北部地区的复杂心脏科、肿瘤科及创伤病例。私营医疗机构则围绕相同的服务覆盖范围进行建设，而并非单纯围绕外国患者的到访而发展。
在威省，Sunway Medical Centre Penang将自己定位为“北马医疗中心”，而同样服务于这一地区、位于大山脚的KPJ Penang Specialist Hospital，则在2025年完成南翼扩建，使其容量增至319张病床。
在槟岛方面，Gleneagles Hospital Penang自1973年以来便在乔治市运营，而Island Hospital在IHH Healthcare旗下的Pantai Holdings Bhd于2024年以39.2亿令吉收购该医院之前，本身已经是一家成熟的三级医疗机构。这项估值建立在其数十年来所累积的区域医疗地位之上。
而在今年6月，Eastern & Oriental Bhd（E&O）向马来西亚交易所（Bursa Malaysia）提交了一项与公寓几乎没有直接关系的公告。
其子公司KCB Holdings Sdn Bhd已与Cengild Medical Bhd及Skyspring Sdn Bhd签署合资协议，将在Andaman Island建设一座拥有240张病床的私立医院。Andaman Island是E&O位于槟城沿岸、占地760英亩的填海滨水综合发展项目。该项耗资3.5亿令吉的综合专科医院预计于2029年第四季度竣工，并将坐落于该综合发展项目的Gurney Green区。E&O董事经理Kok Tuck Cheong称，该医疗设施是旨在“加强该综合发展项目的长期吸引力”并满足未来住宅需求的一项组成部分。
根据规划，当这项30年总规划全面成熟后，Andaman Island预计可容纳25万名居民。
一个小州，却占据异常庞大的份额
槟城多年来一直在全国医疗旅游收入中占据主导地位。
槟城旅游及创意经济委员会主席Wong Hon Wai于今年7月公布，槟城私立医院在2025年贡献了马来西亚医疗旅游总收入约45%。
作为参考，槟城在2024年约有180万名居民（根据马来西亚统计局目前最新可取得的数据），与巴生谷庞大的人口基数相比只是其中一小部分。那么，一个规模相对较小的州属，是如何经过数十年的发展，将三级医疗服务能力扩大至几乎占据全国医疗服务出口收入的一半？
马来西亚卫生旅游理事会（Malaysia Healthcare Travel Council，MHTC）是在马来西亚卫生部（MOH）管辖下成立的机构。MHTC向EdgeProp表示，槟城与吉隆坡都是主要的医疗旅游中心，两地各自拥有不同的优势。
MHTC数据与分析副总裁Aida Idris表示，槟城长期以来凭借专科医疗服务建立了良好声誉，并拥有较高的患者忠诚度。她同时指出，医疗旅客的到访属于高价值经济领域，并能为多个行业带来显著的外溢经济效益。
“国际患者经常与家人或护理人员一同出行。他们的逗留时间往往超出治疗期间，以配合问诊、康复及后续护理。这为住宿、交通、餐饮（F&B）、零售及休闲服务创造持续需求，使医疗保健以外的广大商业领域也从中受益。”
Aida补充说，因此，医疗旅游通过支持涵盖多个行业的广泛生态系统，为当地经济作出了重要贡献。
从病床数量到土地储备
IHH收购Island Hospital可能是槟城规模最大的私立医院交易之一，使该集团在槟城拥有3家医院，合计超过1,000张运营中的病床。
对于房地产观察人士而言，Island Hospital拥有一块估值达2亿2,340万令吉的空置土地储备，而且未来发展所需的批准已经取得。
州政府酝酿已久、位于同一地段的Island Medical City计划，不仅设想增加病床数量，也包括为医疗旅客提供住宿。在2018年举行奠基仪式时，该项目的定位是吸引医疗从业者在槟城建立长期执业基地，同时为槟城居民创造更多就业机会。位于Bayan Baru的Pantai Hospital Penang则另外承诺投入2亿令吉进行扩建，将医院容量提升至307张病床、10间手术室及440个停车位。
Aida指出：“随着医院扩大医疗能力并吸引更多国际患者，它们自然会成为经济支柱，通过带动酒店及服务式住宅、供患者及陪同家属使用的住宿设施、康复及健康中心、药房、零售商店以及其他生活配套设施等广泛支持行业的需求，进一步刺激医疗保健行业以外的经济增长。”
她补充说，这些互补服务往往围绕成熟医院发展，并进一步推动综合医疗专区的形成。
对于发展商及投资者而言，这类医疗专区提供了长期发展机会，因为其背后有来自患者、护理人员、医疗专业人士以及周边社区的持续需求支持。
在威省，耗资数十亿令吉的Penang Medi-City预计将打造一个综合发展项目，涵盖多家医院、健康与保健设施、科技园、商业中心、学校及住宅单位，占地超过200英亩，位于峇都交湾。根据向马来西亚交易所（Bursa Malaysia）提交的文件，Fajarbaru Builder Group于2025年1月与槟城发展机构（Penang Development Corporation）签署总体购买及发展协议，负责该项目第一期，占地51.2英亩。
给房东的机会？
对于槟城房地产市场而言，目前更直接的机会或许是关注为陪同人员提供更多住宿，而不仅仅是患者本身。Aida表示，医疗旅客对住宿的需求正在逐渐超越传统酒店。
她说：“服务式公寓及较长期住宿的需求正在不断增长，尤其是需要接受多个疗程、康复治疗或较长恢复期的患者。”她补充说，这往往为发展商带来发展机会，在项目中融入“便利性、靠近医院、家庭友善设施以及适合长期住宿的配套”。
这项需求进一步推动了一个本已逐渐倾向于槟岛高层房地产库存的市场。
根据马来西亚2026年第一季度房地产统计数据，槟岛高层房地产价格指数为233.2，而威省为176.1——这与有地住宅的走势相反。在有地住宅方面，威省排屋指数为267.1，高于槟岛的155.5，因为被乔治市房价挤出市场的买家，开始跨过海峡寻找较具负担能力的选择。
根据国家房地产资讯中心（Napic）的数据，槟城整体住宅价格在2026年第一季度的增长超过全国平均水平的两倍，尽管全国已竣工但尚未售出的住宅库存已超过32,000个单位。
对于从海峡对岸观察市场的新加坡及区域投资者而言，更值得关注的比较，是槟城未来将如何与曼谷、新加坡本身以及日益积极发展的柔佛展开竞争，尤其是在将医疗旅游与其他增长引擎一并观察时——其中最主要的就是数十年来一直塑造槟城经济的工业及制造业扩张。
Aida坦言，仅凭医疗临床声誉已经不足以在竞争中胜出。
她说：“患者正在寻找一个无缝且个性化的医疗旅程，从抵达前的规划、机场协助，到接受治疗、康复以及治疗后的后续护理。”
她以MHTC设于吉隆坡国际机场的Malaysia Healthcare Concierge & Lounge为例，说明医疗生态系统的建设已经超越医院本身的范围。
“马来西亚的竞争优势并不在于任何一家医院，而在于支持每一名患者整个医疗旅程的生态系统实力。”而这一生态系统的论点，也是
MHTC正在将市场布局扩大至马来西亚传统的东盟市场基础以外，尤其是印度尼西亚。该理事会正积极开拓大中华区及中东，将其视为新的增长市场，因为来自这些市场的患者及陪同家属往往逗留时间更长，并且每次到访在住宿方面的消费也更高。
图表1追踪了过去五年槟城两个主要私立医院服务覆盖区内现有高层住宅单位的典型转售每平方英尺（psf）价格。其中，乔治市／东北部集群一直保持在RM465至RM490的区间，而Bayan Lepas／南部集群的成交价格则相对较低，约为RM395至RM450。
不过，医疗旅游的需求通常以短期住宿为主，因此，无论是房地产买卖交易还是租金回报率，都无法完全反映这一行业对房地产市场所产生的经济外溢效应。
人口结构转变
槟岛土地供应有限，而外国买家须遵守州政府规定的最低购买门槛，即分层房地产最低RM100万，有地住宅最低RM300万；此外，外国买家进行购房交易还须缴付3%的州政府征费。
与此同时，还有一个更迫切的人口结构问题。随着亚洲人口日益老龄化，医疗需求将从急性治疗逐渐转向长期慢性疾病护理、康复以及健康老龄化计划。Aida表示，这一趋势也可能影响中期较长期住宿的类型，并进一步推动槟岛长期城市发展投资。
Aida说：“随着医疗旅游持续增长，我们预计医疗保健服务提供者、发展商、酒店及旅游服务运营商以及政府机构之间将展开更紧密的合作，以建立综合医疗生态系统，在患者整个医疗旅程中为他们提供支持。”这包括可靠的交通、营养餐饮选择以及数码医疗服务。
MHTC所提出的目标，是让槟城的医院成为“充满活力、宜居且具经济韧性的城市生态系统”的核心。这不仅超越医院运营商本身，也旨在持续提高每名患者所带来的收入，同时维持足以支持新增病床的患者数量。
在Bayan Baru，这一理念已经得到实际体现。拥有190张病床的Pantai Hospital医疗园区坐落于一系列服务式住宅的中心位置，而这些住宅项目均将靠近医院作为主要销售卖点之一。
例如，由Lion Group及TJ Group于2016年完成、拥有336个单位的The Promenade服务式住宅，就将其靠近Pantai Hospital的位置，与商业裙楼及交通连接配套一并列为项目优势。
PIX 1 Residences是Ideal Property Group占地16英亩的Penang International Exchange总规划第一期项目，并以距离医院步行可达作为宣传重点，同时规划建设一座连接未来LRT车站的行人天桥。
Tropicana Bay Residences及Sunway Dora也向同一走廊的买家采用类似的销售诉求。这些项目都并非以医疗旅游项目为定位而建设，但医院本身已经在为这些项目发挥一定的营销作用。
MHTC接下来有何预期
Aida表示，未来需求的发展方向，将成为决定房地产在这一生态系统中能够发挥何种作用的重要因素。她指出，如今的患者“掌握更多资讯，并更加积极地参与医疗决策”，除了临床治疗效果之外，他们也越来越重视便利性、个性化服务以及整体医疗体验。
这正在扩大患者群体，而并非单纯让患者群体年轻化。她补充说，尽管年长患者仍占专科治疗患者相当大的比例，“越来越多年轻专业人士开始为了预防性医疗、行政人员健康检查、生育服务及健康与保健计划而出行”，因为他们开始更加主动地管理长期健康。
她解释说，预防性医疗与治疗性医疗也日益相辅相成：“心脏科、肿瘤科、骨科及生育治疗仍然是核心驱动力，而健康与保健以及健康检查的需求也在同步增长。”
槟城的医院容量最初是为了服务一个在三级医疗方面没有更近选择的区域人口而建立，并且至今仍以这一地区人口为基础。然而，MHTC的乐观看法也显示出医疗旅游对房地产市场的影响未来可能进一步多元化，尤其是面向陪同亲属的中期家庭住宿、针对康复期而非单一医疗程序的较长期住宿形式，以及一个越来越不像住院治疗、更接近延长逗留体验的健康与保健市场。
来源：Edgeprop.my - 2026年8月30日刊登 - Jacqueline Lim / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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