槟城房地产价格差距收窄，岛屿与威省之间的房价差距逐渐缩小
槟城房地产市场从来都不是一个能够用单一笔触轻易描绘的市场。数十年来，这一直是一个与水域息息相关的故事，一道狭窄的海峡成为巨大的分界线，将这个州划分为两个部分——一个较为富裕的岛屿，以及一个以工薪阶层为主的威省。
但这个故事正在改变。过去，槟城住宅房地产市场的格局几乎完全由槟岛的交易活动所定义；如今，一个充满活力的威省房地产市场正在崛起，使整个房地产市场的叙事更加多元，也意味着未来的增长必须从两大区域的双重视角来看待。
如今，槟城可以说是两个房地产市场的故事。一个市场由历史文化遗产所带来的声望、滨海豪宅以及随之而来的土地稀缺所塑造；另一个市场则受到工业扩张、专业人才迁入以及随之而来的生活水平提升所推动。海峡依然存在，继续将两岸分隔开来，但过去区分两岸的价格溢价正在逐渐缩小。
不过，两岸推动住宅需求的力量明显不同。槟岛由于土地日益稀缺，加上具备吸引力的生活方式机会，住宅价格得以维持在较高水平；另一方面，工业扩张带动强劲经济增长，推动威省对更高生活水平的住宅需求不断增加，并逐步缩小两地的房价差距。
根据对EdgeProp EPIQ五年数据的研究，槟岛住宅平均价格高于威省住宅平均价格的幅度，已经从2019年的68%缩小至2024年的55%。
这一变化也反映出两种不同的发展轨迹：已经成熟的槟岛市场，由于土地开发机会有限，仍能够维持较高的价格水平，但可能已经接近其价格上限；与此同时，威省市场正在受益于经济增长所带来的机遇，并且仍拥有相当大的发展空间。
整体市场逐渐成熟，同时面对供应挑战
活跃于槟城房地产市场的业内人士表示，当地房地产市场正进入一个更加选择性的阶段。他们认为，更稳健的市场基本面、不断变化的买家偏好，以及由基础设施带动的发展，是支撑长期需求的主要因素，尽管部分市场领域仍持续面对供应方面的挑战。
虽然供应过剩的担忧仍然影响着市场对槟城住宅市场的讨论，但业内普遍认为，市场正逐步迈向更加自律、以需求为导向的发展格局。未来项目能否取得成功，将取决于项目质量、产品差异化以及对终端用户的吸引力。
Rahim & Co董事Siva Shanker表示，槟城凭借其成熟的商业及工业基础，继续在马来西亚房地产市场占据重要地位。
尽管柔佛日益提升的市场地位正形成越来越明显的竞争，尤其是在投资兴趣重新升温以及重大基础设施计划推动下，Siva认为：“槟城拥有些许优势，因为它在这场竞争中稍微领先一些”。
他说，槟城作为马来西亚主要工业中心的地位，继续支撑商业及住宅房地产需求；与此同时，土地供应受限，也为工业、商业及住宅领域的长期房地产价值提供支持。
他观察到，槟城房地产市场的发展很大程度上是由槟岛土地稀缺所推动，随着时间推移，这促使房地产开发逐渐向威省扩展。
“如果你比较迟才进入这个市场，就必须接受一个事实，那就是你基本上已经无法在岛上找到什么了，你已经必须前往威省[寻找住宅机会]。”这也是推动威省房价持续上涨的众多因素之一。
Siva将这一转变形容为自然的发展过程，而非结构性弱点。他将威省日益重要的角色与邻近地区的发展模式进行比较，并认为威省正越来越能够与槟岛成熟的房地产市场形成互补。
根据EPIQ数据，槟城在2023年至2025年期间共录得48,496宗住宅交易，高于2020年至2022年的44,986宗，增长7.8%。2024年的住宅交易总值达到71亿3000万令吉，平均交易价格为50万8,837令吉，较2020年的低点上涨19%（图表1）。
然而，从供应层面来看，情况则没有那么乐观。目前槟城共有161个活跃住宅项目，代表着44,366个待开发或供应中的住宅单位，其中16,561个单位（37%）尚未售出。部分大型高层住宅项目的单位去化速度，明显低于马来西亚房地产市场每月2%的健康基准。风险最高的领域是服务式住宅：14个项目共提供6,414个单位，其中3,585个单位仍未售出（56%）。
不过，PE Land Group首席执行官Joanna Ling表示，市场对供应过剩的讨论，应结合不同价格区间及地理位置的实际情况来看，而不应将其视为对槟城整体住宅市场的一概而论。
“从长期角度来看，我对槟城住宅市场的前景仍然保持乐观，”Ling接受EdgeProp访问时说。
“虽然市场上对于某些领域供应过剩的讨论相当多，但我们必须认识到，槟城住宅领域并不是一个同质化的市场。”
她说，槟城住宅市场的长期前景仍受到强劲经济基本面的支持，尤其是州内制造业、半导体产业、不断扩大的全球商业服务生态系统、医疗旅游业，以及持续增长的科技领域。
Ling认为，就业机会的创造仍然是住宅需求最强劲的推动因素之一。她补充，持续的就业增长、更好的住房负担能力、战略性基础设施投资，以及能够回应不断变化的生活方式需求的发展项目，将继续为住宅市场提供支持。
根据Ling的说法，发展商越来越意识到，住宅项目必须回应不断变化的消费者期望，而不能单纯依赖传统的发展模式。与此同时，槟城买家如今也变得更加精明，他们评估房地产项目时，不再只看单位面积及价格，也会考虑项目能否更好地满足日常生活、工作以及社区互动的需求。
“当前市场周期带来的最大启示之一，就是发展商再也不能采取一套模式适用于所有市场的做法，”她说，并补充，未来的项目将更加以客户为中心，并着重于功能性、负担能力、质量及社区。
Urban Prestige Properties团队董事Eugene Tan观察到，服务式住宅的需求有所放缓，部分原因是门牌税率提高。不过，位于较强地段的项目仍然能够吸引健康的买家兴趣。
Tan表示，尽管自2025年以来已有超过10个项目推出，但只有少数项目取得显著的销售成绩。地段、价格及发展商声誉仍然是主要的差异化因素。
买家类型也因地区而异。虽然部分地区仍然吸引投资者，但其他住宅地区的大多数买家则是为了自住而购买。
“我会说，价格是买家最看重、最具吸引力的属性，”他补充道。
工业增长持续推动威省住宅需求
槟岛对岸的住宅市场正越来越受到州内工业扩张的影响，而Batu Kawan正逐渐成为增长核心，并由先进制造业中心及自动化设施所支撑。
大量电气与电子（E&E）、半导体及精密制造跨国企业进驻，吸引了数以千计的专业人士，进而持续推动这些就业中心周边住宅物业的需求。
这股工业发展热潮也带动了Batu Kawan及Bukit Mertajam综合城镇的发展。发展商正回应家庭及首次购房者的需求，提供比槟岛更大且更具负担能力的住宅。
这些综合城镇结合住宅、商业及休闲元素，为不断壮大的中产阶层提供更完整的生活环境。
随着需求不断增强，威省的房地产价格也开始逐步上涨，反映市场信心提升，以及买家对更高品质住宅选择的需求。过去，威省纯粹被视为价格更具价值的替代选择；如今，它正逐渐发展成为一个在住房负担能力与生活方式之间取得平衡的市场领域，并逐步推动威省房地产价值上升。
零售及生活方式配套进一步提升了威省的吸引力。IKEA Batu Kawan及Design Village Outlet Mall等标志性项目，已经将该地区转变为生活方式目的地，加强了其作为长期居住地的吸引力。这些设施不仅服务当地居民，也吸引来自全州各地的访客。
工业扩张继续为住宅需求提供支撑。槟城电气与电子（E&E）及半导体领域表现强劲，尤其是在Batu Kawan及威省地区，持续创造稳定的就业机会。随着越来越多企业设立运营基地，靠近这些工业集群的住宅需求预计仍将保持韧性，确保住宅发展与经济活动同步增长。
尽管威省房地产价格不断上涨，Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd董事Jason Teoh认为，住房负担能力仍然是买家最主要的推动因素。住宅入门价格相比槟岛仍然具有明显优势，因此威省依然是首次购房者、年轻家庭及自住买家的主要选择；与此同时，寻找较大住宅单位的买家也越来越倾向于这一地区。
“相比之下，槟岛是一个更加成熟的市场，其特点是土地供应有限、开发成本较高以及价格处于溢价水平。槟岛买家越来越受到生活方式偏好、地位象征及投资考量的推动，”Teoh接受EdgeProp访问时说。
基础设施连接也正在缩小传统上存在于槟岛与威省之间的差距。槟城第二大桥，以及规划中的交通项目，例如LRT延伸线，正在提升区域可达性，并支持公共交通导向发展。这些改善减少了通勤上的不便，使需要在海峡两岸工作的专业人士选择居住在威省变得更加实际。
总体而言，工业增长与基础设施升级正在重新塑造威省住宅市场的吸引力，使其逐渐成为一个拥有自身经济动力、日益崛起的重要经济区域。
新催化因素推动槟岛市场
尽管如此，槟岛依然在州内住宅房地产市场保持其溢价地位。平均交易价值持续稳稳高于45万令吉，背后由有限的开发土地供应，以及多个强劲的需求推动因素共同支撑，使槟岛持续保持吸引力。
近期其中一个最重要的催化因素，是槟城南部填海计划，即Silicon Island。这个投资额超过700亿令吉的大型发展项目，将增加4,500英亩填海土地，用于发展先进制造业、综合用途发展专区以及住宅社区。
如此大规模的投资预计将带来长期住宅需求，尤其是来自与槟城不断扩大的科技生态系统相关的专业人士及外籍人士。
交通连接性是另一个持续推动市场的因素。槟城珍珠线（Penang Mutiara Line）全长29.5公里，是一条连接乔治市与Bayan Lepas的高架铁路系统，目前已经开始影响房地产价值。
位于规划车站500米范围内的住宅正获得价格溢价，反映投资者对公共交通导向生活方式的信心。
槟岛作为全球科技中心的角色，也进一步支撑住宅需求。Intel、Micron、Infineon及其他半导体巨头正在扩大业务运营，带来更多高技能人才及外籍人士，而他们需要在工业集群附近寻找住宅。
这股人口流入同时支撑中端及高端住宅市场，发展商也正在调整项目，以满足知识型员工及国际人才的需求。
总体而言，生活方式配套及土地稀缺继续支撑槟岛的房地产价值。高净值买家、外籍人士及数字游民纷纷被Tanjung Tokong、Gurney Wharf以及乔治市历史文化遗产区所吸引，这些地区将豪华住宅与浓厚的文化活力结合在一起。
尽管近年来槟岛住宅房地产价值的增长有限，但乔治市正在走出一条不同于整体趋势的复苏之路。
新冠疫情过后，EPIQ数据显示，2022年乔治市规划区的住宅平均交易价格为63万7,834令吉。这一数字与2019年的63万7,986令吉基本持平，但仍低于2018年91万9,880令吉的高峰水平。
两年之后，市场情况发生了显著变化。2024年，乔治市住宅平均交易价格达到89万7,085令吉，共录得496宗交易。与2022年相比，平均价格上涨40.7%，交易量则增加42.1%（表1）。该规划区的交易总值在短短两年内接近翻倍，从2022年的2亿2,260万令吉增加至2024年的4亿4,490万令吉。
一个自然产生的问题是：为什么市场在2024年才出现大幅增长，而不是更早？就乔治市而言，三个同时发生的因素似乎解释了这一时间点。
第一个因素是国际旅游业复苏。疫情期间大幅下降、并在2022年持续低迷的Swettenham Pier邮轮到访量，截至2024年年中已经恢复至大约疫情前的水平。
乔治市联合国教科文组织（Unesco）核心区的酒店入住率在2021年曾跌破30%，随后在2023年逐步复苏，并在2024年的数个月里超过疫情前水平。随着游客人数增加，精品酒店业务也重新活跃起来。
第二个因素是半导体产业带来的外溢效应。推动槟城2022年至2024年整体经济发展的制造业投资浪潮，主要将就业增长集中在两个地区：槟岛的Bayan Lepas，以及威省的Batu Kawan。然而，这些企业的高级管理人员及区域经理却显示出更倾向于居住在历史文化核心区附近，因为那里拥有便利的零售、餐饮（F&B）及教育配套。Tanjung Tokong的公寓平均价格从2022年的94万4,047令吉上涨至2024年的113万6,330令吉，同时交易量增加19%。
第三个原因则更加本地化，也更具结构性。乔治市数个在2018年至2020年发展周期推出的大型住宅及综合用途项目，在2024年陆续达到实体竣工阶段或推出最后发展阶段。拥有674个单位的Foreshore Residence，截至2026年年中报告的销售率达到78%，其中相当一部分销售是在2023年至2024年期间完成。
是什么正在缩小槟岛与威省之间的差距？
2014年3月，苏丹阿都哈林·穆阿扎姆沙大桥（Sultan Abdul Halim Muadzam Shah Bridge）正式启用。这座全长24公里的大桥连接槟岛的Batu Maung与威省的Batu Kawan，并被称为槟城第二大桥。当时，这座大桥被定位为一条经济脊梁，将两岸连接起来，共同推动经济增长。然而，在接下来的大部分十年里，市场数据却呈现出不同的情况。
槟岛住宅的平均价格始终明显高于海峡对岸威省任何地区的平均住宅价格。2019年，两地房价差距达到68%。当年，槟岛买家购买住宅物业的平均价格为60万4,000令吉，相比之下，威省为36万令吉（表2）。随后，在没有政策干预的情况下，这一差距突然开始收窄。
2019年至2024年期间，威省平均住宅交易价格上涨21.5%，从35万9,933令吉升至43万7,223令吉。在同样的六年期间，槟岛平均交易价格则较温和地从60万3,677令吉上涨至67万9,175令吉，增幅为12.5%。
两地不同的增长速度重新塑造了原有的价格溢价。槟岛住宅平均价格高于威省住宅平均价格的幅度，从2019年的68%缩小至2024年的55%。在一个过去30年来每一次房地产讨论几乎都从“槟岛还是威省”开始的州属，这种区别如今正变得越来越不重要。
两地房地产市场的趋同确实存在，但这可能是槟城中产阶层资金流向正在发生的一项低调结构性变化所推动。未来十年值得观察的是，槟岛与威省之间不断缩小的差距，究竟代表槟城住宅市场正在健康地走向成熟、是经过数十年落后后的单次追赶，还是意味着槟岛最终已经触及由买家负担能力所限制的价格上限。
威省如何跨越这道鸿沟
其中三个威省次级市场尤其推动了两地市场的趋同。
Batu Kawan位于威省南部、靠近第二大桥一带，是推动这项变化的主要地区之一。2019年，该区住宅平均交易价格为39万2,070令吉。到了2024年，这一平均价格已经上涨至59万3,410令吉，五年内增加51.4%。
与此同时，该区交易量略有下降，从2019年的189宗减少至2024年的137宗。这反映出一个发展商及银行业者会立即理解的现象：价格上涨，是因为市场上的住宅产品本身也发生了变化。
2019年的Batu Kawan，销售的是约35万令吉的排屋。到了2024年，Batu Kawan市场上出现了70万令吉的联排式住宅、120万令吉的半独立式住宅，以及以Aspen Vision City总规划和Eco World旗下Eco Horizon为核心的一系列中端公寓项目。
第二个推动市场变化的地区是Nibong Tebal。这是一个靠近槟城—霹雳边界的小镇，过去一直是州内住宅价格最低廉的市场之一。2019年，该地区的住宅平均交易价格为30万6,043令吉。
截至2024年，该区房价上涨46.4%，达到44万8,023令吉。
Nibong Tebal的房价升值反映出一个更为根本的动态：低廉的土地价格、槟城通勤圈逐步扩大，以及一批即使面对槟岛市场较低端住宅价格，也已经无法负担的买家。
第三个地区是Alma，即沿着Bukit Mertajam以南主要干道延伸的一系列小型城镇发展带。Alma的平均房价从2019年的44万5,776令吉上涨至2024年的62万2,228令吉，增幅达39.6%。
Alma房价上涨的原因其实很简单：对于在Bayan Lepas或George Town工作的受薪专业人士而言，如今这里是最实际的选择之一——他们希望拥有永久地契有地住宅、10分钟内可抵达学校，以及通过大桥约35分钟的通勤时间。
这种通勤距离与时间的计算，比任何其他单一因素更能解释为何槟岛与威省之间的房地产差距正在缩小。
这种趋同对槟城房地产市场意味着什么？
一种观点认为，这种趋同是过去30年来威省投资不足终于得到修正的自然结果。
第二大桥于2014年启用，而随后出现的制造业投资浪潮，将Batu Kawan从一片以种植业为主、相对偏远的地区，转变为真正的经济节点。2018年启用的Butterworth Penang Sentral交通枢纽，则将威省连接至全国铁路网络。由州政府推动的Batu Kawan及Bertam工业园区，也在海峡对岸创造了数以万计的就业机会。
房地产价格差距持续趋同，是一个目前数据仍无法准确预测的趋势，但它显示出一种可能的积极结果：威省逐步发展至与其应有价值相符的水平，消除数十年来的经济两极化，并最终让槟城以一个完整而整合的市场运作，而不再是两个存在明显层级差异的市场。
不过，目前的数据可以告诉我们以下情况。根据EdgeProp以房屋及地方政府部TEDUH记录为基础的数据，槟城161个活跃住宅项目中，有76个位于槟岛，85个位于威省。
若以单位数量计算，两地的差异更加明显：威省目前拥有27,108个活跃项目住宅单位，而槟岛则有17,258个。
未来四年，威省将推出的新住宅供应量明显高于槟岛的新供应量。如果销售吸纳率维持不变，威省将吸纳更多住宅单位。从这个角度来看，威省将开始在定义槟城房地产市场叙事方面扮演主导角色。
这是一项明显的角色逆转。
展望未来，Henry Butcher的Teoh认为，槟城住宅市场正从以交易量为驱动的周期，转向一个更加精选、以基本面为驱动的市场。在这样的市场中，项目能否取得成功，越来越取决于整合程度、土地稀缺性、交通连通性以及产品本身的定位与特色。
“价格差距的缩小，反映出威省的资本增值表现更为强劲，尤其是在受惠于工业扩张的地区。这些地区持续获得自住买家、在邻近工业园工作的员工，以及预期长期增长的投资者所带来的需求。
“不过，由于可开发土地稀缺、现有配套成熟，以及地段吸引力更强，槟岛依然维持显著的价格溢价，”他说。
Teoh表示，发展商越来越意识到，如今的市场已不再单纯由地段或设计所驱动，而是取决于一个完整的价值生态系统。他指出，持续城市化、工业扩张、医疗旅游、外籍人士就业机会，以及大型基础设施升级，是支撑槟城未来住宅需求的主要因素之一。
Teoh同时提醒，槟城房地产市场正逐渐形成两级结构，地段及定位较佳的发展项目继续展现韧性，而缺乏明显差异化的产品则面对更大的竞争压力。
“[总体而言，]槟城住宅市场的长期基本面依然保持稳定，[但]未来增长将集中于特定区域，而不是全面扩张，”他说。
资料来源：Edgeprop.my - 2026年9月9日刊登 - Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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