寻找扩张地点：MyNews结合市场调查与数据分析
它之所以被称为便利店，自然有其原因。无论是在公寓、办公室、交通枢纽、医院、商业街还是零售中心，几乎随处可见其醒目的红白色招牌，也正因为如此，人们可以很方便地快速买到三明治、巧克力、咖啡、阿司匹林、充值卡，或任何其他临时需要的物品。
就像麻辣烫锅里的花椒一样，MyNews似乎遍布城市的每一个角落。截至本文撰写时，其门店数量已达到501家。
这家便利零售连锁品牌还经营157家CU便利店、20家WHSmith门店以及7家Maru Coffee门店。
从一家仅200平方英尺的报摊起步，这项业务如何在20年内发展成为马来西亚最大的本土便利零售连锁品牌？公司又使用哪些工具来决定应该在哪里以及何时开设新店？
EdgeProp访问了MyNews Holdings Bhd业务发展首席官Ong Li Syin。她透露，公司在评估潜在地点时，并不会单纯依赖单一指标。
相反，公司会评估多个变量，以找出有潜力支持业务长期稳定表现的地点。
公司的评估过程会考量周边人口的特征、行人活动量、附近的需求产生点，例如教育机构、办公室和交通枢纽，以及最近商圈内的竞争程度。
Ong说：“这取决于实际数据与经验的结合。我们会看一个地点周围究竟有哪些人在居住和工作、行人流量有多繁忙、是否靠近学校、办公室或火车站，以及当地已经有多少其他门店正在争夺相同的顾客。”
虽然实地评估仍然十分重要，但科技的发展已经帮助填补了其中的空缺，使企业能够进行更加全面的市场分析，而这些信息可能无法单靠实地走访获得。
善用数据驱动的情报
Ong指出，仅靠实地考察并不一定能够完整反映一个地点的商业潜力。在一些情况下，一些地点在实地考察时看起来相对冷清，但数据却显示，当地其实拥有稳定的日间活动，而这些活动来自附近的教育机构、工业区或大型住宅城镇。
相反，一些一开始看起来人流较旺的地点，在结合更广泛的数据进行分析后，也不一定是最具长期潜力的机会。
Ong表示，这类情况已经不止一次出现，这说明数据能够补充传统的实地观察评估，并减少企业对第一印象的依赖。
她补充说：“门店形式也很重要。有些地点更适合小型独立店，有些则更适合设在车站或建筑物内部。单凭其中任何一个因素都不足以作出决定。”
当通过数据分析确定潜在地点后，营运团队会进一步进行实地考察，以更深入了解一些单靠数据集可能无法反映的实际情况。
Ong分享道：“数据帮助我们筛选出候选地点，但它本身并不能决定最终结果。接下来，我们还是必须亲自到现场，实地考察，与代理或业主沟通，并感受一下当地的社区环境。”
这些考量可能包括当地社区的特征、发展时间表，以及其他无法通过量化分析立即看出的地点特定情况。
她说：“有些事情就是不会出现在电子表格里，例如一个发展项目已经延迟了两年，或者某个社区特有的生活习惯。所以，实际上两者是相辅相成的，而不是其中一个凌驾于另一个之上。”
即使开店后，科技仍是关键工具
Ong表示，新店开始营业后，科技仍然继续发挥重要作用。
门店开业后，公司会持续监测销售表现和顾客购买行为，以优化门店营运。公司利用业绩数据指导库存管理和人力需求方面的决策，让营运团队能够随着顾客需求的变化及时作出调整。
对于表现欠佳的门店，分析工具能够帮助公司及早发现问题，以便及时采取纠正措施。同样地，公司也会分析表现良好的门店，以确定成功的营运方式是否能够复制到网络中的其他门店。
MyNews并不把扩张视为一次性的决定，而是将门店优化视为一个持续进行的过程，并贯穿于门店整个营运周期。
与数年前相比，运营数据的日益普及已经改变了公司进行扩张规划的方式。
Ong说：“五年前，我们会更多依赖直觉，例如观察一个地方看起来有多繁忙，以及它是否位于一个已经成熟的购物区。
“如今，我们更加依赖结构化数据，同时也会考虑网上购物和网上用餐、混合办公等因素，[以及这些变化]如何影响人们在白天实际出现的时间和地点。”
近年来，消费者的购买模式也影响了这家零售商的扩张策略。消费者越来越倾向于进行金额较小但频率更高的购物，而不是像过去一样每周进行一次较大规模的采购，这进一步强化了对位置便利的社区零售门店的需求。
她说：“从更大的角度来看，这说明如今马来西亚人希望便利设施就在住家附近，而不只是集中在传统的购物地带；人们的日常生活也不再像过去那样围绕着一个地方展开。”
走出传统商业节点，扩大选址范围
更加灵活的工作安排日益普及，也改变了人们日常的步行流动模式。随着人流不再高度集中于传统办公时间，这家零售商也开始扩大其扩张目标地点的类型。
公司不再只是集中于已经成熟的商业区，而是越来越多地进驻住宅社区和交通枢纽，这反映了消费者居住、工作和出行地点正在发生更广泛的变化。随着公共交通导向发展（TOD）项目以及住宅与商业综合项目在全国各地不断涌现，这些地区也继续受到公司的关注。
公司在选择新地点时，也会评估未来的发展潜力，而不只是关注目前的活动水平。住宅发展规划、未来交通基础设施、道路连接性，以及未来5至10年预计的人口增长等长期指标，均被视为有用的参考指标。
这种着眼未来的方式，让这家零售商能够找出未来需求可能随着时间推移而增强的地点，即使这些地区目前的活动水平看起来相对有限。通过同时评估当前的表现指标以及预期中的城市发展，公司希望作出更加可持续的扩张决定，而不是仅仅根据短期市场状况作出反应。
与此同时，人口结构的变化也扩大了公司的地理关注范围，使其不再局限于传统的城市零售中心。巴生谷以外的新兴城镇以及二线城市的人口增长，为过去较少受到关注的地区创造了新的发展机会。
随着消费者行为持续演变以及城市发展模式不断转变，公司预计这种综合性的方式将继续成为其扩张策略的核心。
MyNews通过结合预测分析、营运经验以及对本地市场的观察，致力于寻找既符合当前消费者需求，又具备长期增长潜力的地点；与此同时，在每一家门店开始营业后，公司也会持续优化其营运表现。
2025年11月13日，MyNews订阅了EdgeProp EPIQ，这是一个综合性的房地产数据智能平台，让用户能够获取全马房地产数据以及实际成交价格。该平台通过让用户比较不同郊区的销售数据，帮助用户作出更加明智的房地产决策。此外，EPIQ也为房地产企业提供相关解决方案，包括产生高意向客户线索，以及提供数据驱动的咨询服务。
资料来源：Edgeprop.my - 2026年8月23日刊登 - Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
留言