你应该购买还是租赁总部？
“我们已经支付租金快10年了。”
首席执行官（CEO）靠在椅背上，然后提出了一个主导接下来整场会议的问题。
“我们现在是不是应该已经拥有自己的总部了？”
会议桌旁，众人很快便表示认同。
“拥有物业可以累积资产权益。”
“房地产价格持续上涨，所以我们可以享受资本增值。”
“一直支付租金是一种浪费。”
“购买总部能够向客户传达正确的信息。”
这些回答听起来都很合理。
然后，我提出了一个不同的问题：
“你希望这家企业10年后发展到什么地步？”
会议室突然陷入沉默。
就在那一刻，我们讨论的已经不再是一栋建筑物，而是在讨论企业的未来。
这不仅仅是一个房地产决策。
过去18年来，我有机会为企业主、企业租户以及跨国公司提供办公室搬迁、总部收购以及商业房地产策略方面的咨询。
无论企业所属行业或规模大小，有一个问题几乎总会被带进董事会会议室：
“我们应该购买，还是继续租赁？”
这是一个合乎逻辑的问题。
但我认为，这并不是首先应该提出的问题。
购买和租赁都不是企业目标。它们只是支持企业战略的两种不同方式。
当企业领导团队一开始就比较不同办公楼、租金水平或融资方案时，他们往往忽略了一个更重要的问题：
企业究竟希望发展成什么样的企业？
多年来，我逐渐意识到，选择合适的办公楼通常并不是最困难的部分。更大的挑战，是确保房地产决策能够支持企业未来的发展方向。
因此，我认为每一项重大的商业房地产决策，都应该先从企业本身出发，而不是一开始就寻找办公楼。
企业开始改变思维的时刻
在我整个房地产行业职业生涯中，一个最有趣的观察是：企业很少会在经营困难的时候开始考虑购买总部。
相反，它们通常是在业务表现良好的时候提出这个问题。
收入更加稳定和可预测。现金流更强劲。员工队伍不断扩大。领导团队开始规划未来五年或10年，而不再只是专注于下一个季度。
从某种程度上来说，这个问题其实并不真正关乎房地产。
它反映的是企业的信心。
然而，具备财务能力与具备战略准备，并不一定是同一回事。
有能力购买，并不意味着购买就一定是正确的决定。
关于拥有总部最大的误解
许多企业主将拥有自己的总部视为一个重要的里程碑。这一点并不难理解。
拥有物业可以带来长期稳定性，随着时间累积资产权益，强化资产负债表，同时进一步巩固企业的身份。
问题并不在于拥有物业无法创造价值。
真正的误区，是认为拥有物业本身就能够创造企业价值。
总部是一项战略资产，但只有当它能够支持企业的长期发展方向时，才能发挥最大的价值。
因此，我认为总部本身绝不应该成为最终目标。
它应该是一个已经准备好迈向下一阶段增长的企业，自然而然形成的成果。
B.E.S.T.框架
在为多种类型的企业提供咨询服务后，从正在成长的中小型企业（SME）到跨国公司，我发现，尽管每一位客户的情况都不同，但在几乎每一次董事会讨论中，我都会提出相同的四个问题。
最终，这些问题逐渐形成了我如今所称的B.E.S.T.框架。
它并不是一个用于选择办公楼的框架。
而是一个通过商业房地产作出更好企业决策的框架。
B — 企业战略（Business strategy）
在讨论房地产之前，首先要了解企业的发展方向。
未来五至10年，公司将朝什么方向发展？
未来的增长来自业务扩张、收购，还是扩大员工队伍？
这些问题的答案，往往早在我们开始评估不同办公楼之前，就已经影响了房地产决策。
房地产决策应该支持企业战略，而不是定义企业战略。
E — 经济因素（Economics）
经济因素远不只是比较每月租金与贷款还款额。
它更重要的是了解如何运用资本，为企业创造最大的价值。
购买总部可能随着时间推移强化公司的资产负债表，但与此同时，也意味着企业需要投入一笔资本，而这笔资金原本可以用于业务扩张、科技、人才或新的发展机会。
每投入1令吉到房地产中，就意味着这1令吉无法被投入到其他领域。
这并不意味着拥有物业就是错误的决定。
它只是意味着，房地产必须与其他所有投资选择竞争企业有限的资本。
与其问：“我们负担得起购买吗？”
我更鼓励企业领导团队问：
“在企业目前所处的发展阶段，购买是否是我们运用资本的最佳方式？”
每一项房地产决策，最终都是一项资本配置决策。
S — 可扩展性（Scalability）
我所见过最常见的挑战之一，就是企业比预期更快地成长到原有办公场所无法满足需求的程度。
这并不是因为企业当初作出了糟糕的房地产决策，而是因为企业的增长速度超出了原先的预期。
在作出长期承诺之前，应该问自己：
这座总部在未来五至10年是否仍然能够支持企业的发展？
它能否容纳未来的业务增长，以及不断变化的工作方式？
最理想的总部，并不是最符合企业今天需求的总部。
而是能够支持企业未来发展方向的总部。
T — 时机（Timing）
时机往往是房地产决策中最容易被低估的一环。
成功的房地产决策，并不只是找到合适的办公楼。
更重要的是，在企业发展的正确阶段作出这个决定。
财务能力很重要。
企业是否已经做好战略上的准备，则更加重要。
在错误的时间购买了正确的房地产，最终仍然可能是错误的决定。
我至今仍记得的一次董事会会议
几年前，我曾与一家在财务上有能力购买总部的公司合作。
然而，我们并没有花大部分时间讨论那栋办公楼，而是将会议的大部分时间用于审视公司的五年业务计划。
很快便发现，公司计划购买的那栋办公楼，在其战略扩张完成之前，就会变得过于狭小。
因此，公司决定继续租赁。
几年后，在完成扩张计划之后，公司购入了一座与其未来发展方向更加契合的总部。
那次经历让我再次意识到，时机往往比拥有物业本身更加重要。
总部已经发生改变
10至15年前，当企业寻找办公地点时，讨论的重点主要集中在地段、租金成本以及空间需求。
如今，讨论范围已经广泛得多。企业领导团队还会考虑如何吸引人才、支持混合办公模式、落实可持续发展，以及打造能够体现企业文化的工作场所。
## 来自我的董事会会议室
人们经常问我是否鼓励企业拥有自己的总部。我的答案是：是。
并不是因为拥有物业永远比租赁更好，而是因为在企业发展的适当阶段，以合适的总部作为企业资产，可以成为一项具有长期价值的资产。
我也见过一些企业太早购买总部，也见过另一些企业等待得太久。
这两种决定都会带来各自的后果。
因此，我不会一开始就问企业应该购买还是租赁。我会先了解企业目前所处的位置，以及它希望朝什么方向发展。
因为在与企业领导者共事近20年之后，有一个信念始终没有改变：
**房地产不应该定义企业。应该由企业来定义房地产。**
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资料来源：Edgeprop.my - 2026年9月9日刊登 - Victor Lim / PropNex Malaysia - 由 ChatGPT 翻译
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