Titik “pencetus” 30 tahun URA untuk memulakan pembangunan semula hanyalah mitos

Cadangan untuk menggunakan umur bangunan 30 tahun sebagai pencetus pembangunan semula di bawah Rang Undang-Undang Akta Pembaharuan Bandar (URA) (kini di Parlimen) kekal tidak berasas, walaupun dengan cadangan terbaru Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Nga Kor Ming untuk “menyemak semula” perkara ini.

Pertama sekali, kedudukan kejuruteraan Jabatan Kerja Raya (JKR) sendiri jelas: bangunan konkrit bertetulang di Malaysia mempunyai jangka hayat antara 70 hingga 80 tahun. Ia boleh bertahan sehingga 100 tahun dengan budaya penyelenggaraan yang kuat dan pembinaan yang berkualiti. Lebih penting, setiap bangunan kediaman dan komersial melalui proses kelulusan yang ketat sebelum pembinaan—termasuk kelulusan perancangan pembangunan dan pelan bangunan oleh pihak majlis tempatan, lesen oleh KPKT sendiri (untuk kediaman), dan commissioner of buildings (COB) (untuk kediaman dan komersial).

Langkah-langkah keselamatan ini wujud tepat untuk memastikan integriti struktur jangka panjang. Andaian umum bahawa bangunan berumur 30 tahun secara semula jadi tidak layak diduduki tidak mempunyai asas teknikal atau peraturan. Ia tidak berpandukan kajian atau penyelidikan rasmi.

Sehubungan itu, kenyataan menyeluruh menteri seperti berikut adalah mitos:

1. Angka 30 tahun adalah penunjuk umum bila banyak bangunan mula menunjukkan tanda-tanda penuaan dan menjadi kurang sesuai untuk kegunaan moden

2. Ini termasuk kehausan fizikal, reka bentuk atau teknologi yang ketinggalan, kos penyelenggaraan lebih tinggi, dan kegagalan memenuhi piawaian keselamatan atau peraturan semasa

3. Kemerosotan fizikal bergantung pada bahan, keadaan tanah dan penyelenggaraan, manakala isu fungsi boleh muncul dalam tempoh 20 hingga 30 tahun

4. Dari segi ekonomi, sesetengah bangunan menjadi tidak berbaloi untuk diselenggara apabila kos operasi dan penyelenggaraan melebihi nilai pasaran mereka, biasanya selepas 30 hingga 40 tahun

5. Bangunan berumur 25 hingga 40 tahun selalunya memerlukan pembaikan besar, yang berusia 40 hingga 60 tahun mungkin memerlukan pembaharuan penuh atau pembangunan semula, dan bangunan bukan warisan sekitar 70 tahun biasanya dianggap usang kecuali diselenggara dengan baik
   

Kenyataan Nga ini sangat subjektif. Malah, ia tidak disokong atau diperkuatkan dengan statistik saintifik atau data yang dikumpulkan dan diterbitkan oleh institusi penyelidikan terkenal.

Sebenarnya, menurut pengakuan menteri, penyelenggaraan atau ketiadaannya nampaknya menjadi benang merah dalam justifikasi beliau terhadap keperluan URA.

Budaya penyelenggaraan lemah

Jika bangunan berusia 30 tahun kelihatan lusuh atau merosot, masalah itu hampir selalu disebabkan oleh penyelenggaraan yang lemah atau dana penyelenggaraan yang tidak mencukupi—masalah yang memerlukan pembaikan, peningkatan, dan penguatkuasaan pengurusan yang lebih baik, bukan perobohan.

Bahkan bangunan yang baru sekalipun akan cepat rosak jika tidak diselenggara dengan baik. Oleh itu, menggunakan umur sebagai alasan tunggal untuk pembangunan semula berisiko menjadikan URA sebagai proses perobohan pramatang, bukannya dasar pembaharuan sebenar. Ia juga menimbulkan persepsi bahawa komuniti yang berdaya maju dikorbankan demi peluang pembangunan semula dan bukannya kerana kebimbangan keselamatan sebenar.

Datuk Chang Kim Loong

Maka, jika menteri mendakwa kemerosotan fizikal atau keadaan sesuatu bangunan bergantung pada sejauh mana ia diselenggara, maka budaya penyelenggaraan perlu diterapkan dalam kalangan penduduk, dan meningkatkan standard penyelenggaraan harus menjadi keutamaan. Tetapi apabila perobohan dan pembinaan semula dipilih berbanding penyelenggaraan, ia seolah-olah meletakkan kereta di hadapan kuda!

Selain itu, terdapat mekanisme lanjut dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) (Akta 757) di Malaysia, di mana COB diberikan kuasa untuk mengurus dan menguatkuasakan penyelenggaraan serta pengurusan harta strata dan kawasan bersama, dengan peruntukan jelas untuk memantau pembetulan kecacatan pada harta bersama sepanjang tempoh tanggungjawab kecacatan. Kebetulan, SMA berada di bawah bidang kuasa KPKT, dan oleh itu, menteri bertanggungjawab memastikan pematuhan dan penguatkuasaan undang-undangnya.

Kenapa 30 tahun dalam undang-undang URA?

Jangka hayat purata seseorang dijangka sekitar 75 tahun dan umur persaraan biasanya 55–60 tahun. Jadi, mengapa umur 30 tahun dipilih untuk undang-undang URA?

Terdapat juga implikasi ekonomi dan sosial yang serius. Hari ini, ramai pemilik rumah masih membayar pinjaman perumahan selama 30–35 tahun apabila bangunan mereka mencapai umur pencetus URA yang dicadangkan. Memaksa pembangunan semula pada tahap ini menempatkan pemilik rumah dalam kedudukan yang terdedah.

Mereka mungkin kehilangan rumah sedia ada, masih mempunyai baki pinjaman, dan berdepan risiko tambahan jika projek pembangunan semula ditinggalkan (seperti yang berlaku pada banyak projek lepas), di mana tiada pihak—baik menteri, KPKT, mahupun pemaju—menanggung tanggungjawab. Pemilik rumah terpaksa memikul beban kewangan sendiri. Ini adalah risiko yang tidak boleh diterima, terutamanya dalam persekitaran dasar di mana penguatkuasaan terhadap pemaju yang culas dan projek terbengkalai masih lemah.

Pakar seni bina dan kejuruteraan menegaskan bahawa umur sahaja bukan penyebab pasti kemerosotan struktur, dan tidak sepatutnya menjadi alasan utama untuk perobohan.

CEO ATSA Architects, Azim A Aziz berkata faktor lain yang menyumbang kepada kemerosotan bangunan ialah kualiti pembinaan yang rendah, keadaan cuaca dan tanah, pengubahsuaian tanpa kebenaran, dan kekurangan penyelenggaraan yang betul.

“Dengan penyelenggaraan dan peningkatan yang baik, bangunan boleh bertahan lebih daripada 50 tahun, malah melebihi 100 tahun. Umur sahaja tidak sepatutnya menjadi alasan untuk meroboh bagi pembangunan semula.

“Kebanyakan bangunan berusia 30 tahun masih kukuh dari segi struktur. Ambang di bawah 40 tahun mendorong perobohan yang tidak perlu. Pembangunan semula pramatang juga menghasilkan sisa, meningkatkan impak karbon, dan berisiko menyingkirkan komuniti,” kata Azim, menekankan bahawa keputusan pembangunan semula harus berasaskan konteks, bukan umur.

Jurutera Tan Seng Khoon berkongsi pandangan yang sama, mengatakan bahawa bahan binaan juga merupakan faktor penting.

“Bangunan daripada batu bata biasanya bertahan kira-kira 50 tahun, manakala bangunan konkrit boleh bertahan sekitar 100 tahun. Oleh itu, ambang 30 tahun mungkin tidak sesuai untuk bangunan ini. Namun, bangunan kayu biasanya kurang tahan lama, jadi ia mungkin sudah rosak dalam 30 tahun,” kata Tan, yang juga bekas pengerusi Institut Jurutera Malaysia.

Ambang 30 tahun jelas pendek jika dibandingkan dengan jangka hayat bangunan biasa di seluruh dunia. Bangunan umumnya direka—dan sering dibina—untuk bertahan jauh lebih lama. Yang memerlukan pendidikan sivik adalah penghuni bangunan, bukan perobohan bangunan. Oleh itu, ambang 30 tahun yang mistik ini kekal menjadi misteri yang tidak terjawab bagi kami.

Banyak pembeli rumah menyuarakan kebimbangan yang sama. Dalam video viral bertajuk: “URA: Wakil pembeli rumah kritik Nga Kor Ming” yang telah meraih 1.5 juta tontonan dan 29k komen, seorang pengguna menulis, “Ibu saya berumur 90 tahun. Dia perlu melalui tiga kitaran URA. Jangan gila.”

Ketidakseimbangan kuasa akan meningkat dengan ketara

Selain itu, menurunkan ambang persetujuan kepada 75% atau 80% sambil menurunkan umur pencetus bangunan menambahkan tekanan ke atas pemilik minoriti; pihak paling lemah. Ia mewujudkan keadaan di mana persetujuan tidak diberikan secara bebas tetapi dipengaruhi oleh majoriti, spekulasi, atau tekanan luar. Digabungkan dengan ambang umur sewenang-wenangnya, kerangka ini berisiko merosakkan perlindungan yang termaktub dalam Akta Hak Milik Strata, yang memerlukan persetujuan sebulat suara untuk perobohan. Ia juga mengancam prinsip asas hak milik tak tergugat dan keselamatan jangka panjang pemilikan hartanah—nilai teras sistem Torrens Malaysia.

Pada tahap dasar yang lebih luas, tumpuan kepada perobohan berbanding penyelenggaraan mencerminkan perubahan yang membimbangkan. Daripada memperkukuh penyelenggaraan jangka panjang, memastikan pengurusan dana tenggelam yang betul, dan menangani kelemahan tadbir urus sistemik, pendekatan URA nampaknya mempercepat pembangunan semula demi kepentingan pemaju hartanah tanpa justifikasi yang telus.

Sebelum memberikan kuasa yang luas sedemikian, orang ramai berhak mendapat bukti jelas. Berapa banyak daripada bangunan yang dikenal pasti oleh KPKT dalam 534 kawasan pembangunan semula bandar berpotensi di Semenanjung Malaysia (di mana 139 tapak terletak di Kuala Lumpur sahaja) telah disahkan secara bebas sebagai tidak selamat dari segi struktur?

Berapa banyak yang memerlukan perobohan dan bukan pembaikan, pembaharuan, pemulihan, revitalisasi, regenerasi, atau apa sahaja istilahnya? Tanpa jawapan ini, ambang 30 tahun bukan pembaharuan—ia adalah risiko paksa dan tidak sukarela ke atas pemilik rumah biasa.

Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, setiausaha agung kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).

HBA adalah organisasi sukarela, bukan kerajaan dan tidak berasaskan keuntungan, yang dikendalikan sepenuhnya oleh sukarelawan. Sumber: EdgeProp.my – Diterbitkan pada 16 Januari 2026 – Datuk Chang Kim Loong / Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) - Diterjemah oleh ChatGPT