Keselarasan, pelaksanaan dan pemilihan akan menentukan prestasi pasaran hartanah Malaysia pada 2026—Knight Frank

KUALA LUMPUR (13 Jan): Pasaran hartanah Malaysia memasuki tahun 2026 dengan hierarki prestasi yang lebih jelas, di mana keselarasan dengan permintaan struktur, disiplin modal, dan kepastian pelaksanaan dijangka menjadi faktor lebih penting berbanding momentum pasaran secara keseluruhan, menurut Knight Frank Malaysia.

Pandangan daripada Real Estate Highlights (REH) 2H2025 firma itu menunjukkan pasaran yang tidak lagi bergerak dalam satu arah sahaja. Sebaliknya, aset yang ditempatkan dengan baik dari segi tujuan, kesediaan infrastruktur dan kepentingan penyewa dijangka mengatasi prestasi, manakala pembangunan yang tidak selaras berdepan dengan penalti yang meningkat.

“Pasaran tidak lagi bergerak dalam satu arah sahaja. Dalam tempoh enam bulan lepas, kami telah melihat pemisahan jelas antara aset yang selaras dengan permintaan struktur dan yang tidak. Dalam keadaan ini, prestasi ditentukan oleh keselarasan, disiplin dan pelaksanaan, bukan hanya momentum semata-mata,” kata pengarah urusan kumpulan, Keith Ooi.

Semasa Malaysia melangkah ke 2026, sokongan dasar dijangka kekal sebagai latar belakang yang memudahkan, bukannya pemacu utama prestasi. Hasil pasaran akan semakin bergantung kepada sejauh mana aset selaras dengan asas permintaan jangka panjang, disokong oleh kepastian penyerahan dan kesiapsiagaan operasi.

Industri, pusat data dan hospitaliti menjadi pemacu momentum ke hadapan

Melangkah ke hadapan, sektor industri dan logistik dijangka kekal berdaya tahan, walaupun semakin selektif. Permintaan dijangka tertumpu di lokasi yang menawarkan kesediaan infrastruktur, bekalan kuasa dan kecekapan operasi, terutamanya dalam ekosistem pembuatan maju dan logistik.

“Kos perdagangan yang tinggi dan ketidakpastian dasar telah mengganggu permintaan industri secara marginal, menguatkan pemilihan penyewa dan pelabur, bukannya menjejaskan daya tahan pasaran yang mendasari,” kata pengarah kanan penyelesaian tanah dan industri, Allan Sim.

Sektor pusat data juga sedang beralih ke fasa yang lebih berfokus kepada pelaksanaan menjelang 2026. Pertumbuhan beralih daripada pengumuman pelaburan utama kepada kepastian penyerahan, kesiapsiagaan tadbir urus dan akses kepada sumber kritikal seperti kuasa dan air.

“Apabila sektor ini bergerak dari komitmen ke penyerahan, kemajuan projek semakin dipengaruhi oleh faktor pelaksanaan seperti garis masa kontrak, keperluan pelanggan khusus, rekod prestasi pengendali dan pemilik, serta proses peraturan dan kapasiti infrastruktur yang tersedia. Walau bagaimanapun, pusat data kekal sebagai kelas aset alternatif yang menarik untuk pelabur dan pemaju,” kata pengarah eksekutif penilaian dan penasihat, Justin Chee.

Dalam hospitaliti, sektor ini memasuki fasa awal penentuan kedudukan menjelang Visit Malaysia 2026, dengan aliran perjalanan yang semakin baik dan permintaan merentas sempadan yang berterusan mempengaruhi perancangan inventori bilik dan strategi harga.

“Kempen Visit Malaysia 2026 mensasarkan berjuta-juta pelawat dan penerimaan pelancongan yang tinggi, memberikan pemacu permintaan yang kuat untuk aset hotel. Ini dijangka meningkatkan kadar penghunian dan kadar purata bilik, memanfaatkan prestasi pelaburan,” kata pengarah eksekutif pasaran modal, James Buckley.

Beliau menambah bahawa permintaan terhadap hartanah hotel, termasuk apartmen berkhidmat dan konsep hotel-apartmen hibrid, semakin berkembang, terutamanya di Kuala Lumpur, Johor dan Pulau Pinang.

Pasaran pejabat, runcit dan kediaman kekal berpolarisasi

Pasaran pejabat dijangka kekal berpolarisasi secara struktur pada 2026, dengan penyewa terus mengutamakan kualiti, fleksibiliti dan pematuhan ESG berbanding skala.

Bangunan pejabat di Kuala Lumpur. (Foto diambil oleh Low Yen Yeing/ The Edge)

“Keputusan penyewaan semakin tertumpu pada kualiti, fleksibiliti dan kecekapan, yang mempercepatkan jurang prestasi antara bangunan baharu yang ditempatkan dengan baik dan stok lama,” kata pengarah kanan strategi dan penyelesaian pejabat, Teh Young Khean.

Dinamika dua peringkat ini paling ketara di Lembah Klang, di mana bangunan hijau yang lebih baharu diserap lebih awal, manakala stok lama menghadapi tekanan meningkat kecuali disusun semula secara aktif.

Dalam runcit, prestasi dijangka sangat bergantung kepada format dan lokasi, dengan pemilik hartanah mengutamakan pengekalan penyewa dan pengoptimuman campuran di tengah persaingan yang semakin sengit.

“Apabila persaingan meningkat, terutamanya dalam kawasan tumpang tindih, pemilik hartanah mengutamakan pengekalan penyewa dan pengoptimuman campuran berbanding pertumbuhan sewaan utama,” kata pengarah pengurusan dan perundingan runcit, Yuen May Chee.

Pasaran kediaman dijangka terus melihat permintaan pada 2026, walaupun pembeli semakin teliti akibat tekanan kemampuan milik dan bekalan tinggi.

“Permintaan kekal aktif, tetapi pembeli lebih selektif kerana bekalan rumah yang tinggi, sama ada stok sedia ada atau baru. Kami melihat pembetulan sendiri di pasaran terpilih melalui disiplin harga dan produk, bukannya pemulihan secara menyeluruh,” kata pengarah kanan penyelidikan dan perundingan, Judy Ong.

Koridor yang dipacu oleh infrastruktur, termasuk Rapid Transit System (RTS) Link di Johor dan projek kereta api serta jalan raya utama di seluruh Lembah Klang dan Pulau Pinang, dijangka terus menjadi pemacu utama permintaan.

Prospek disokong oleh penyelidikan 2H2025

Data daripada separuh kedua 2025 menekankan mengapa momentum sahaja tidak lagi mencukupi. Pasaran industri terus menunjukkan daya tahan, dengan fasiliti pembuatan utama di Lembah Klang mengekalkan pengambilan yang stabil, manakala Johor mendapat manfaat daripada integrasi rentas sempadan yang lebih mendalam di bawah Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura. Pulau Pinang mencatatkan peningkatan 40.6% tahun ke tahun dalam pelaburan langsung asing, walaupun jumlah transaksi menurun akibat kekurangan tanah.

Di seluruh segmen pejabat, runcit dan kediaman, prestasi semakin berbeza berdasarkan kualiti aset, lokasi dan kesesuaian dengan permintaan pengguna akhir. Tahap lebihan bertambah baik secara terpilih di mana harga dan penawaran produk disusun dengan baik, menunjukkan pembetulan pasaran secara berperingkat, bukannya pemulihan menyeluruh.

Secara keseluruhan, isyarat daripada 2H2025 menunjukkan bahawa cabaran utama menjelang 2026 bukan sama ada permintaan wujud, tetapi sama ada strategi diselaraskan dengan asas yang kini paling penting—kesediaan infrastruktur, tujuan aset dan pelaksanaan yang berdisiplin.

Sumber: EdgeProp.my – Diterbitkan pada 14 Januari 2025 – theedgemalaysia.com - Diterjemah oleh ChatGPT