Potensi Luar Biasa Pusat Bandar Johor Bahru

Kemajuan infrastruktur, inisiatif kerajaan dan pelaburan strategik semakin meningkat

Sebagai “kesatria berperisai” yang bertindak mitigasi terhadap tekanan tarif AS, kuasa yang pantas dan berintensiti tinggi yang sedang merubah landskap hartanah Johor Bahru kini sedang mencatat kesan yang ketara dalam perlumbaan melawan masa. Kadar tarif sebanyak 24% yang dikenakan terhadap Malaysia oleh Presiden AS ketika itu, Donald Trump, akan ditangani melalui beberapa projek pemangkin dan inisiatif kerajaan, seperti Sistem Transit Pantas Johor Bahru–Singapura (RTS) serta Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ).

Sebagai tindak balas terhadap tarif yang menekan ini, kerajaan Malaysia telah mengenal pasti bahawa mempelbagaikan pasaran eksport ke negara seperti Kenya dan Algeria adalah langkah yang wajar. Namun begitu, laporan menunjukkan bahawa kebanyakan fokus mereka telah tertumpu kepada pembangunan wilayah di selatan yang kini sedang meledak dengan potensi.

Dengan lebih daripada 300,000 rakyat Malaysia yang menyeberangi Tambak Johor–Singapura setiap hari, ia merupakan salah satu laluan antarabangsa yang paling sibuk di dunia. Malangnya, pengorbanan fizikal dan mental untuk menikmati kadar tukaran mata wang yang menguntungkan adalah tinggi. Oleh itu, penduduk tempatan, terutamanya warga Johor yang berulang-alik setiap hari ke seberang Tambak, amat menantikan penyempurnaan pembinaan RTS.

Kesesakan harian di Tambak Johor

Selain RTS, Sistem Transit Automatik Terangkat (E-ART) turut menjadi bualan hangat sejak kebelakangan ini. Sistem E-ART dengan 32 stesen ini dijangka akan disambungkan ke stesen pertukaran utama di Bukit Chagar dan akhirnya menyokong RTS, serta akan membantu dengan ketara dalam mengurangkan kesesakan lalu lintas dan meningkatkan mobiliti untuk menyokong agenda negeri ke arah karbon rendah. Cadangan jajaran akhir dijangka akan diumumkan pada bulan Ogos.

Sentimen Pemaju

Beberapa gergasi hartanah dengan pegangan tanah utama di Johor telah giat membuat persiapan menjelang pelaksanaan RTS dan JS-SEZ. Dilihat sebagai pemangkin yang akan memperkukuh keyakinan pelabur, perubahan besar ini secara berterusan mendorong Johor ke pusat perhatian.

“Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura menandakan fasa baharu dalam reka bentuk ekonomi, yang memerlukan pemikiran pada tahap sistem, platform bersepadu dan kebolehluasan merentasi sempadan. Sebagai institusi pembangunan strategik Johor, Johor Corporation memainkan peranan utama dalam merealisasikan reka bentuk ini,” kata Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif Johor Corporation merangkap Pengerusi JLand Group (JLG), Datuk Syed Mohamed Syed Ibrahim.

Beliau turut menghuraikan strategi serantau JLG, yang memberi tumpuan kepada pembinaan komuniti berdaya tahan dan pintar yang mampu mencetuskan impak sosioekonomi jangka panjang, bagi mengukuhkan kemunculan Johor sebagai koridor inovasi generasi baharu Asia Tenggara.

Ketua pegawai operasi Wilayah Selatan IOI Properties Group Bhd, Lim Beng Yeang, turut menaruh harapan tinggi terhadap JS-SEZ, namun pada masa sama menyuarakan beberapa kebimbangan. “JS-SEZ sedang membentuk dirinya sebagai hab untuk pelaburan bernilai tinggi dengan insentif cukai yang menarik, termasuk kadar cukai korporat khas untuk tenaga kerja berpengetahuan. Zon utama ini akan memberi tumpuan kepada sektor pembuatan, perkhidmatan perniagaan, ekonomi digital, tenaga dan ekonomi hijau, keselamatan makanan, kesihatan, logistik dan pelancongan. Kesan terhadap IOI Industrial Park dijangka positif,” kata Lim dalam satu temu bual eksklusif bersama StarProperty di galeri pameran IOI di Bandar Putra Kulai.

“Selain daripada isu geopolitik semasa dan ketidaktentuan pasaran global akibat tarif dan sekatan berterusan dari AS, cabaran utama yang dihadapi oleh kami dan industri adalah peningkatan kos pembinaan, kekurangan pekerja mahir, kenaikan kos pematuhan, keperluan peraturan yang semakin ketat dan proses kelulusan birokratik. Kesemua isu industri ini agak kompleks dan memerlukan kerjasama serta komitmen daripada semua pihak berkepentingan, iaitu pemaju, institusi kewangan, penggubal dasar dan pihak berkuasa kawal selia bagi menangani cabaran sistemik ini untuk memastikan pasaran hartanah yang mampan dan berkembang,” keluh beliau.

Mah Sing Group Bhd (Mah Sing) turut berkongsi bahawa pelabur tempatan kini semakin melihat Johor sebagai koridor pertumbuhan jangka panjang, manakala pelabur asing dari Singapura dan China giat meneroka peluang kediaman memandangkan faktor jarak, insentif dan kelebihan kos. Walau bagaimanapun, di sebalik pembangunan pesat ini, syarikat gergasi itu melihat cabaran dalam menavigasi kerangka peraturan yang sentiasa berkembang, dengan kebimbangan utama tertumpu kepada bagaimana memastikan projek mereka sejajar dengan keperluan dan manfaat yang ditawarkan oleh zon tersebut. Tambahan pula, persaingan sengit yang dijangka bakal timbul akan menjadi lebih hangat apabila lebih ramai pemaju mula merebut peluang.

Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan dan Pengarah Eksekutif Mah Sing, Datuk Voon Tin Yow, turut menyuarakan sentimen yang sama berkenaan peningkatan kos pembinaan. “Bagi projek kediaman, mengekalkan kemampuan pemilikan sambil mengurus kenaikan kos pembinaan adalah satu lagi kebimbangan yang berterusan. Dalam segmen industri, keupayaan untuk memenuhi keperluan infrastruktur penyewa berteknologi tinggi amat kritikal. Mah Sing kini aktif berinteraksi dengan pihak kerajaan bagi terus selari dengan perkembangan dasar, di samping berinovasi dari segi reka bentuk dan pembinaan untuk mengekalkan kecekapan kos. Kami juga sedang melabur dalam infrastruktur pintar dan penyelesaian lestari bagi menjamin penawaran masa depan serta memastikan nilai jangka panjang kepada pembeli dan rakan kongsi kami,” jelas Voon.

Sebaliknya, IJM Land Bhd pula menyuarakan kebimbangan terhadap aspek aksesibiliti. “Setiap pembangunan besar pasti mempunyai cabarannya yang tersendiri, dan JS-SEZ tidak terkecuali. Dengan jangkaan kemasukan lebih ramai orang ke kawasan JS-SEZ, antara cabaran utama adalah memastikan aksesibiliti yang mencukupi. Seiring dengan pertumbuhan penduduk, Johor perlu melabur dalam penambahbaikan infrastruktur jalan raya, menaik taraf lebuh raya serta meningkatkan pengangkutan awam bagi menyokong kemasukan penduduk dan tenaga kerja. Tambahan pula, ketegangan perang perdagangan yang semakin memuncak telah mencetuskan ketidaktentuan dan ini mungkin menjejaskan sentimen pembeli untuk melabur dalam barangan berharga tinggi seperti hartanah,” kata Pengurus Besar Kanan IJM Land, Soh Wai Fong.

Apabila ditanya bagaimana isu-isu ini boleh diatasi, beliau menyentuh mengenai strategi pelancaran berfasa. “Bagi mengelakkan kemungkinan lambakan perumahan, kami bergantung kepada perancangan berasaskan data dan mengamalkan strategi pelancaran berfasa yang bertindak balas terhadap permintaan pasaran sebenar, dan bukannya meneka atau membina secara berlebihan. Kami juga mengutamakan campuran penawaran yang seimbang, merangkumi hartanah mampu milik, pertengahan dan gaya hidup bagi memastikan kami memenuhi keperluan pelbagai lapisan komuniti,” jelas Soh.

Kenaikan kos pembinaan memberi tekanan kepada margin keuntungan pemaju.

Jenis Hartanah yang Meningkat Naik

Bagaimana pemaju menavigasi ledakan hartanah baharu di Johor? Walaupun terdapat kemasukan permintaan asing dan landskap yang sentiasa berubah, satu perkara kekal konsisten iaitu populariti rumah teres. Menurut firma perunding hartanah Knight Frank yang menggunakan data daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic), rumah teres dua dan tiga tingkat merupakan jenis hartanah kediaman yang paling banyak diperdagangkan di daerah Johor Bahru dari tahun 2020 hingga 2024. Jenis hartanah ini secara konsisten menyumbang antara 39.2% hingga 44% daripada jumlah transaksi kediaman tahunan.

Rumah teres setingkat kekal sebagai jenis hartanah kedua paling banyak diperdagangkan dari 2020 hingga 2024, dengan perkongsian antara 12.8% hingga 19%. Walau bagaimanapun, segmen pangsapuri servis mula mendapat perhatian pada tahun 2023, apabila meraih 12.6% daripada jumlah transaksi dan mengatasi rumah teres setingkat yang mencatatkan 11% pada tahun 2024.

Menurut Napic, majoriti transaksi rumah teres dua hingga tiga tingkat di Johor Bahru dari 2020 hingga 2022 tertumpu dalam julat harga RM400,000 hingga RM700,000, menunjukkan bahawa harga transaksi bagi jenis hartanah ini kekal berdaya tahan walaupun menghadapi cabaran ekonomi akibat pandemik Covid-19.

Namun, sejak 2023, berlaku peralihan ke arah peningkatan, dengan semakin banyak transaksi direkodkan dalam julat harga RM700,000 hingga RM800,000. Ini mencerminkan penerimaan pembeli terhadap harga yang lebih tinggi, yang mungkin didorong oleh sentimen pasaran yang semakin pulih di Johor, di samping tekanan inflasi seperti kenaikan kos pembinaan dan harga tanah.

Bagi jenis hartanah yang paling banyak dilancarkan, pangsapuri servis memegang takhta sebagai hartanah bertingkat tinggi yang paling banyak dilancarkan, berkemungkinan besar disebabkan jumlah pembangunan bertingkat tinggi yang sangat besar berdekatan dengan Laluan RTS yang bakal dibuka. Bagi hartanah bertanah yang paling banyak dilancarkan, gelaran itu sekali lagi diberikan kepada rumah teres dua dan tiga tingkat, merangkumi 69.8% dan 77.9% daripada jumlah pelancaran hartanah bertanah dari tahun 2022 hingga 2024.

Dari segi julat harga, terdapat beberapa perubahan yang ketara. Bagi pangsapuri servis, majoriti pelancaran baharu dari 2022 hingga 2024 tertumpu dalam julat harga pertengahan ke pertengahan tinggi, khususnya antara RM500,000 hingga RM800,000, yang merangkumi kira-kira 45.8% hingga 51% daripada jumlah pelancaran.

Menariknya, unit yang berharga melebihi RM1 juta juga membentuk bahagian yang agak signifikan, iaitu antara 23.2% hingga 24.6% sepanjang tempoh kajian. Trend harga ini berkemungkinan mencerminkan fokus pemaju terhadap produk berorientasikan gaya hidup, khususnya di kawasan pusat bandar Johor Bahru, di mana permintaan disokong oleh pelabur asing dan rakyat Malaysia yang bekerja di Singapura.

Bagi rumah teres dua hingga tiga tingkat, sebahagian besar pelancaran baharu pada tahun 2022 berharga antara RM600,000 hingga RM800,000 seunit, mewakili 37.5% daripada jumlah pelancaran dalam kategori ini. Walau bagaimanapun, terdapat peningkatan ketara dalam harga, dengan sebahagian besar unit dilancarkan dalam julat harga RM700,000 hingga RM900,000, yang merangkumi 52.5% dan 43% daripada pelancaran masing-masing pada tahun 2023 dan 2024.

Perkara ini mungkin disebabkan oleh pemulihan pasaran pasca pandemik, di samping kenaikan kos tanah dan pembinaan. Seperti yang dijangkakan, pembangunan perumahan bertingkat tinggi adalah satu-satunya jenis pembangunan yang dapat diperhatikan di pusat bandar kebelakangan ini.

RTS dijadualkan siap menjelang akhir tahun 2026.

Perlumbaan dengan Masa

Pusat bandar Johor Bahru kini berada di persimpangan penting, mengemudi tekanan ekonomi seperti tarif Amerika Syarikat sambil memanfaatkan potensi transformasi daripada projek infrastruktur utama seperti RTS dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ). Sebagai inisiatif utama, JS-SEZ direka untuk menarik pelaburan bernilai tinggi dengan memanfaatkan lokasi strategik dan insentif cukai yang menggalakkan bagi merangsang pertumbuhan ekonomi serta mewujudkan ekosistem yang kondusif kepada inovasi. Pendekatan proaktif yang diambil oleh para pemaju dan kerajaan Malaysia mencerminkan visi bersama untuk mengangkat Johor sebagai pemain yang kompetitif di pentas global, dengan penekanan terhadap kerjasama rentas sektor bagi menangani cabaran sedia ada.

Meskipun prospek kelihatan optimistik, perjalanan ini bukan tanpa halangan dan masih jauh dari selesai. Kenaikan kos pembinaan, kekurangan tenaga kerja mahir dan kerumitan birokrasi merupakan cabaran utama yang memerlukan usaha kolektif daripada semua pihak berkepentingan. Pemaju seperti IOI Properties dan Mah Sing Group amat peka terhadap keadaan ini namun kekal optimistik terhadap potensi jangka panjang Johor sebagai pasaran hartanah yang berkembang maju. Tumpuan mereka terhadap pembangunan yang mampan dan berdaya tahan adalah penting bagi memastikan projek-projek yang dilaksanakan bukan sahaja selari dengan keperluan JS-SEZ tetapi juga matlamat yang lebih luas iaitu untuk mewujudkan persekitaran hidup dan kerja yang berkualiti tinggi.

Apabila semakin ramai pelabur, baik tempatan mahupun antarabangsa, mula memberi tumpuan kepada Johor, rantau ini bersedia untuk pertumbuhan yang berterusan. Gabungan kukuh antara kemajuan infrastruktur, inisiatif kerajaan dan pelaburan strategik akan memainkan peranan penting dalam membentuk masa depan Johor, berpotensi menjadikannya kuasa ekonomi baharu di Asia Tenggara. Maka, perkembangan berterusan di Pusat Bandaraya Johor Bahru ini menandakan apa yang sedang digelar oleh rakyat Malaysia dan pelabur global sebagai permulaan era baharu — menjanjikan lanskap yang meriah untuk perniagaan dan penduduk secara bersama.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property – Diterbitkan 13 Jun 2025 – Samantha Wong - Diterjermah oleh ChatGPT