Mengenal pasti lokasi untuk pengembangan: MyNews gabungkan tinjauan pasaran dengan analitik data

Dalam tempoh 20 tahun, MyNews telah berkembang menjadi rangkaian kedai serbaneka tempatan terbesar di negara ini. (MyNews)

Ada sebab mengapa ia dipanggil kedai serbaneka. Kehadirannya yang begitu meluas, dengan papan tanda merah putih yang besar di sekitar kondominium, pejabat, hab pengangkutan, hospital, jalan komersial dan pusat runcit, menjadikannya — sememangnya — begitu mudah untuk sekadar mendapatkan sandwic, coklat, kopi, aspirin, pin tambah nilai atau apa sahaja yang anda perlukan dengan cepat.

Seperti biji lada dalam periuk malatang, MyNews seolah-olah berada di setiap penjuru bandar. Pada masa artikel ini ditulis, jumlahnya telah mencecah 501 cawangan.

Rangkaian peruncitan serbaneka itu turut mengendalikan 157 kedai CU, 20 cawangan WHSmith dan tujuh lokasi Maru Coffee.

Daripada sebuah gerai surat khabar seluas hanya 200 kaki persegi, bagaimanakah perniagaan ini berkembang dalam tempoh 20 tahun sehingga menjadi rangkaian kedai serbaneka peruncitan tempatan terbesar di Malaysia? Apakah alat yang digunakannya untuk membuat keputusan tentang lokasi dan masa yang sesuai untuk membuka kedai?

EdgeProp menemui ketua pegawai pembangunan perniagaan MyNews Holdings Bhd, Ong Li Syin, yang mendedahkan bahawa syarikat itu tidak bergantung kepada satu metrik sahaja ketika menilai lokasi berpotensi.

Sebaliknya, ia menilai pelbagai pemboleh ubah bagi mengenal pasti lokasi yang berkemungkinan dapat menyokong prestasi perniagaan yang mampan.

Proses penilaian syarikat mengambil kira ciri-ciri populasi sekitar, aktiviti pejalan kaki, penjana permintaan berdekatan seperti institusi pendidikan, pejabat dan hab pengangkutan, serta tahap persaingan dalam kawasan tadahan terdekat.

"Ia bergantung kepada gabungan angka sebenar dan pengalaman. Kami melihat siapa yang sebenarnya tinggal dan bekerja di sekitar sesuatu lokasi, sejauh mana sibuknya trafik pejalan kaki, sama ada ia berhampiran sekolah, pejabat atau stesen kereta api, dan berapa banyak kedai lain yang sudah bersaing untuk mendapatkan pelanggan yang sama di situ," kata Ong.

Walaupun penilaian di lapangan masih penting, kemajuan teknologi telah membantu mengisi jurang bagi membolehkan analisis pasaran yang lebih menyeluruh, yang mungkin terhad melalui tinjauan fizikal semata-mata.

Memanfaatkan kecerdasan berasaskan data

Menurut Ong, lawatan ke sesuatu lokasi sahaja mungkin tidak sentiasa memberikan gambaran lengkap mengenai potensi komersial sesebuah kawasan. Dalam sesetengah keadaan, lokasi yang kelihatan agak sunyi ketika pemeriksaan fizikal sebenarnya disokong oleh data yang menunjukkan aktiviti waktu siang yang konsisten, yang dijana oleh institusi pendidikan, kawasan perindustrian atau kawasan perbandaran kediaman yang besar berdekatan.

Sebaliknya, lokasi yang pada awalnya kelihatan lebih sibuk tidak semestinya merupakan peluang jangka panjang yang paling kukuh apabila dianalisis berdasarkan set data yang lebih luas.

Ong berkata keadaan sedemikian telah berlaku lebih daripada sekali, menunjukkan bagaimana data boleh melengkapi penilaian pemerhatian tradisional dan mengurangkan kebergantungan kepada tanggapan pertama.

"Format juga penting. Sesetengah lokasi lebih sesuai untuk kedai kecil yang berdiri sendiri, manakala yang lain lebih sesuai ditempatkan di dalam stesen atau bangunan. Tiada satu pun daripada faktor ini sahaja yang menentukan keputusan," tambahnya.

Setelah lokasi berpotensi dikenal pasti melalui analisis data, pasukan operasi akan menjalankan lawatan lapangan bagi memahami keadaan dengan lebih baik, termasuk perkara yang mungkin tidak dapat digambarkan melalui set data semata-mata.

"Data membawa kami kepada senarai pendek, tetapi ia sendiri tidak cukup untuk membuat keputusan. Selepas itu, kami perlu turun ke lapangan, melawat lokasi, berbincang dengan ejen atau tuan tanah dan mendapatkan gambaran tentang kejiranan tersebut," kongsi Ong.

Pertimbangan sedemikian mungkin merangkumi ciri-ciri komuniti setempat, jadual pembangunan dan keadaan khusus lokasi lain yang tidak dapat dilihat dengan serta-merta melalui analisis kuantitatif.

"Ada perkara yang memang tidak akan muncul dalam hamparan data, seperti pembangunan yang telah tertangguh selama dua tahun atau tabiat tertentu yang khusus kepada sesebuah komuniti. Jadi, sebenarnya, kedua-duanya perlu bergerak seiring, bukannya satu mengatasi yang lain," katanya.

Teknologi sebagai alat penting walaupun selepas pembukaan

Ong berkata teknologi terus memainkan peranan penting selepas kedai baharu mula beroperasi.

Selepas sesebuah cawangan dibuka, syarikat memantau prestasi jualan dan corak pembelian bagi mengoptimumkan operasi kedai. Data prestasi digunakan untuk membimbing keputusan berkaitan pengurusan inventori dan keperluan tenaga kerja, sekali gus membolehkan pelarasan operasi dibuat apabila permintaan pelanggan berubah.

Bagi kedai yang mencatat prestasi kurang memberangsangkan, alat analitik membolehkan syarikat mengenal pasti masalah pada peringkat awal supaya langkah pembetulan dapat dilaksanakan. Begitu juga, cawangan yang menunjukkan prestasi kukuh dianalisis untuk menentukan sama ada amalan operasi yang berjaya boleh diterapkan semula di lokasi lain dalam rangkaian tersebut.

Ketua pegawai pembangunan perniagaan MyNews, Ong Li Syin

Daripada menganggap pengembangan sebagai satu keputusan yang dibuat sekali sahaja, MyNews melihat pengoptimuman kedai sebagai proses berterusan yang berlangsung sepanjang kitaran operasi sesebuah kedai.

Ketersediaan data operasi yang semakin meluas telah mengubah pendekatan syarikat terhadap perancangan pengembangan berbanding beberapa tahun lalu.

"Lima tahun lalu, kami lebih banyak bergantung kepada naluri untuk menilai sejauh mana sibuknya sesuatu tempat kelihatan, dan sama ada ia terletak di kawasan membeli-belah yang telah established.

"Pada masa kini, kami lebih bergantung kepada data berstruktur, dan kami juga mengambil kira perkara seperti membeli-belah dan menjamu selera secara dalam talian, serta kerja hibrid, [dan bagaimana perkara ini] mengubah masa dan lokasi sebenar orang ramai berada pada waktu siang," kata Ong.

Corak pembelian pengguna turut mempengaruhi strategi pengembangan peruncit itu sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Pengguna semakin cenderung membuat pembelian yang lebih kecil tetapi lebih kerap, berbanding melakukan pembelian barangan dalam jumlah yang lebih besar setiap minggu, sekali gus mengukuhkan permintaan terhadap outlet peruncitan kejiranan yang terletak di lokasi mudah dikunjungi.

"Dalam gambaran yang lebih besar, ia menunjukkan bahawa rakyat Malaysia kini mahukan kemudahan yang dekat dengan rumah, bukan hanya di kawasan membeli-belah yang biasa, dan kehidupan seharian juga tidak lagi berpusat di satu tempat seperti dahulu," katanya.

Mempelbagaikan lokasi melangkaui nod tradisional

Peningkatan aturan kerja yang lebih fleksibel turut mengubah pergerakan harian pejalan kaki. Apabila trafik pejalan kaki menjadi kurang tertumpu pada waktu pejabat konvensional, peruncit itu telah mempelbagaikan jenis lokasi yang disasarkan untuk pengembangan.

Daripada hanya tertumpu kepada daerah komersial yang telah established, syarikat itu semakin berkembang ke kawasan kejiranan kediaman dan hab transit, mencerminkan perubahan lebih luas dalam lokasi pengguna tinggal, bekerja dan bergerak. Pembangunan berorientasikan transit (TOD) serta projek kediaman-komersial bersepadu juga kekal menjadi kawasan yang diminati apabila pembangunan seperti ini semakin berkembang di seluruh negara.

Syarikat itu turut menilai potensi pembangunan masa hadapan, bukannya hanya memberi tumpuan kepada tahap aktiviti semasa ketika memilih lokasi baharu. Petunjuk jangka panjang seperti pembangunan kediaman yang dirancang, infrastruktur pengangkutan masa hadapan, jaringan jalan raya dan pertumbuhan penduduk yang diunjurkan dalam tempoh lima hingga 10 tahun akan datang semuanya dilihat sebagai penanda yang berguna.

Paparan skrin EdgeProp EPIQ menunjukkan kehadiran cawangan MyNews di sekitar Kuala Lumpur/Petaling Jaya.

Pendekatan berpandangan jauh ini membolehkan peruncit tersebut mengenal pasti lokasi yang berpotensi mengalami peningkatan permintaan dari semasa ke semasa, walaupun tahap aktiviti semasa kelihatan agak sederhana. Dengan menilai kedua-dua petunjuk prestasi semasa dan perkembangan bandar yang dijangka berlaku, syarikat itu berusaha menyokong keputusan pengembangan yang lebih mampan, bukannya bertindak semata-mata berdasarkan keadaan pasaran jangka pendek.

Pada masa yang sama, perubahan demografi telah meluaskan tumpuan geografi syarikat melangkaui pusat peruncitan bandar tradisional. Pertumbuhan penduduk di kawasan perbandaran baharu di luar Lembah Klang serta di bandar-bandar sekunder telah mewujudkan peluang di lokasi yang sebelum ini kurang mendapat perhatian.

Apabila tingkah laku pengguna terus berubah dan corak pembangunan bandar turut mengalami peralihan, syarikat menjangkakan pendekatan bersepadu ini akan terus menjadi asas kepada strategi pengembangannya.

Dengan menggabungkan analitik ramalan dengan pengalaman operasi serta pemerhatian pasaran tempatan, MyNews berusaha mengenal pasti lokasi yang selari dengan permintaan pengguna semasa dan potensi pertumbuhan jangka panjang, di samping terus memperhalusi prestasi kedai selepas setiap cawangan mula beroperasi.

Pada 13 November 2025, MyNews melanggan EdgeProp EPIQ, sebuah platform risikan hartanah komprehensif yang membolehkan pengguna mengakses data hartanah dan harga transaksi sebenar di seluruh Malaysia. Platform ini membantu pengguna membuat keputusan hartanah yang lebih bermaklumat dengan membolehkan mereka membandingkan data jualan di kawasan pinggir bandar yang berbeza. Selain itu, EPIQ menyediakan penyelesaian untuk menyokong perniagaan hartanah, termasuk menjana prospek berintensi tinggi serta menawarkan perkhidmatan perundingan berasaskan data.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 23 Ogos 2026 - Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT