Harga hartanah yang terlalu tinggi boleh menjejaskan kelulusan pembiayaan pemaju
PETALING JAYA (9 Sept): Menetapkan harga jualan yang tinggi boleh mengurangkan peluang pemaju untuk mendapatkan kelulusan pembiayaan bagi projek mereka.
Perkara ini diketengahkan semasa persidangan Real Estate and Housing Developers’ Association (Rehda) Institute pada Selasa. Persidangan tersebut diadakan di Wisma Rehda, Kelana Jaya di sini pada 8 dan 9 Sept, dengan EdgeProp sebagai rakan media. Ia memberi tumpuan kepada Akta Pemajuan Perumahan (HDA) dan Akta Pengurusan Strata di bawah tema: “How these Laws Impact Bank Lending and Financing Risk”.
Ketika berucap pada persidangan itu, pengarah urusan (perbankan korporat hartanah) OCBC Bank Malaysia Mohammad Fadzli Ahmad mengetengahkan beberapa cabaran yang dihadapi bank dalam meluluskan pembiayaan pembangunan hartanah pada 2026. Antaranya ialah harga jualan yang semakin tinggi, khususnya apabila harga bagi setiap kaki persegi melebihi projek-projek yang setanding.
Pertimbangan lain yang dinilai oleh pemberi pinjaman ialah kos yang berkaitan dengan ciri-ciri pembangunan, pembiayaan dan jualan. Pemaju yang melancarkan beberapa projek secara serentak juga mungkin dilihat sebagai menggunakan sumber secara berlebihan dan mempunyai penampan yang lebih kecil untuk menghadapi jualan yang perlahan atau peningkatan kos.
Fadzli menekankan kesan peningkatan kos pembinaan mulai April dan seterusnya serta tekanan yang berpotensi ditanggung oleh pendapatan boleh guna pembeli, yang boleh menyumbang kepada jualan yang lebih perlahan dan margin pemaju yang lebih rendah.
Satu lagi kebimbangan ialah tahap jualan pulang modal yang tinggi, yang menurutnya melebihi 85% bagi kebanyakan projek, walaupun pemaju sering menyatakan bahawa penampan telah dimasukkan dalam pengiraan mereka.
Beliau berkata pembiayaan boleh mencecah 99%, manakala penebusan dihadkan kepada 35%.
Bagi penilaian risiko latar belakang, Fadzli berkata salah satu keperluan minimum ialah pemaju mesti telah menyiapkan sekurang-kurangnya dua projek dalam tempoh lima tahun lalu, dengan sekurang-kurangnya dua tahun mencatat keuntungan dalam tempoh yang sama.
“Bagi pemaju yang sudah kukuh, kami akan melihat rekod prestasi dan prestasi kewangan mereka. Jika sesebuah syarikat menjana hasil sebanyak RM20 juta atau RM30 juta, sebagai contoh, kami perlu melihat bahawa ia mempunyai keupayaan untuk mencatat keuntungan. Perkara utama ialah bank perlu yakin bahawa pemaju mempunyai keupayaan kewangan untuk menyiapkan projek tersebut,” katanya.
Pertimbangan lain termasuk limpahan daripada projek-projek lain dan subordinasi pendahuluan.
Namun begitu, Fadzli turut menggariskan kemudahan pembiayaan utama yang tersedia bagi pembangunan hartanah, seperti pinjaman berjangka untuk pembelian tanah, pinjaman jambatan bagi kos pembinaan, kemudahan overdraf atau kredit pusingan untuk modal kerja berkaitan projek, serta jaminan bank bagi obligasi projek.
Pematuhan peraturan penting untuk mengurus risiko pembiayaan hartanah
Pemaju turut diingatkan supaya memastikan dokumentasi projek adalah tepat sejak dari awal. Jika tidak, walaupun terdapat percanggahan antara penerangan hartanah yang dinyatakan dalam permit pengiklanan dengan nama projek yang digunakan oleh pemaju, ia berpotensi menyebabkan kelewatan dalam pengeluaran dana oleh bank.
Perkara ini dibangkitkan oleh pengasas Chur Associates, Chris Tan, yang pembentangannya meneliti kitaran hayat pembangunan hartanah bermula daripada pemerolehan tanah dan kebolehlaksanaan komersial sehingga pembinaan, penyerahan milikan kosong, pengurusan kecacatan dan obligasi berkaitan strata, sambil menekankan pelbagai peringkat di mana risiko perundangan, kawal selia dan kewangan boleh timbul.
Pada peringkat pembiayaan, pemaju mungkin bergantung kepada gabungan dana sendiri, usaha sama, pembiayaan bank dan institusi kewangan, jualan pra-pelancaran serta pembiayaan pembinaan. Struktur pembiayaan perlu disesuaikan dengan peringkat pembangunan yang berbeza, bermula daripada pembiayaan tanah dan projek kepada kemudahan jambatan dan seterusnya pembiayaan akhir pembeli.
Tan menekankan bahawa risiko pembiayaan sesebuah projek tidak terhad kepada keupayaannya mendapatkan pembiayaan pada peringkat awal. Faktor termasuk kelulusan pembangunan, kemajuan pembinaan, prestasi jualan, bayaran pembeli serta pematuhan terhadap keperluan berkanun boleh mempengaruhi sama ada aliran pembiayaan terus berjalan seperti yang dijangkakan.
“Struktur pembiayaan perlu mencerminkan bila wang diperlukan dan bila wang akan masuk (aliran tunai),” kata Tan, sambil menegaskan hubungan rapat antara pematuhan peraturan, pencapaian projek dan risiko pembiayaan.
Bagi pihak pembiaya, risiko utama termasuk kelewatan penyiapan atau projek terbengkalai, lebihan kos, kekangan aliran tunai, isu perundangan dan pematuhan, serta perubahan dalam nilai hartanah yang boleh menjejaskan cagaran yang menyokong pembiayaan tersebut.
Kelulusan kawal selia merupakan bahagian penting dalam perkara ini, termasuk kebenaran merancang, perintah pembangunan, kelulusan pelan bangunan serta permit iklan dan lesen pemaju (APDL). Di bawah rangka kerja HDA, perjanjian jual beli (SPA) yang ditetapkan, tuntutan bayaran progresif, pensijilan dan keperluan penyerahan milikan kosong juga boleh mempengaruhi pembiayaan projek dan pengeluaran dana.
Tan berkata ketidakpatuhan atau kelewatan mendapatkan kelulusan yang diperlukan boleh melambatkan pengeluaran dana. Sebaliknya, kelewatan pengeluaran dana boleh mewujudkan jurang pembiayaan bagi kerja pembinaan, perunding, kontraktor dan perbelanjaan projek lain, selain berpotensi meningkatkan kos pembinaan, faedah dan pegangan.
Tuntutan bayaran progresif merupakan satu lagi aspek yang mempunyai implikasi terhadap aliran tunai. Pensijilan yang tidak lengkap atau ketidakpatuhan boleh menjejaskan keupayaan pemaju untuk membuat tuntutan kepada pembeli dan menerima hasil daripada pembiayaan akhir. Isu berkaitan APDL, SPA yang ditetapkan atau keperluan berkanun lain juga boleh menyebabkan jualan, kutipan bayaran dan pembiayaan tertangguh.
Bagi pemberi pinjaman, risiko penyiapan kekal sebagai kebimbangan utama.
“Projek yang tertangguh atau terbengkalai boleh menyebabkan pemberi pinjaman mempunyai cagaran dalam bentuk pembangunan yang tidak lengkap dengan nilai yang boleh direalisasikan yang lebih rendah. Lebihan kos juga boleh menyebabkan kemudahan pembiayaan asal tidak mencukupi, yang berpotensi memerlukan pembiayaan tambahan, manakala jualan yang lebih perlahan dan kelewatan kutipan daripada pembeli boleh melemahkan aliran tunai projek serta keupayaan untuk membayar balik pembiayaan,” kata Tan.
Pemaju berdepan dengan rangkaian risiko yang lebih luas, termasuk kelewatan pemerolehan tanah dan kelulusan, peningkatan kos pembinaan, kegagalan kontraktor, jualan yang lebih perlahan, pembatalan oleh pembeli, penolakan pinjaman pembeli, kos pembiayaan yang lebih tinggi, ketidakpadanan aliran tunai, isu pematuhan kawal selia, kecacatan dan kos pembaikan, kelewatan mendapatkan sijil siap dan pematuhan (CCC) atau penyerahan milikan kosong, serta risiko reputasi dan litigasi.
“Sementara itu, pembeli mungkin berdepan pendedahan kewangan walaupun mereka mempunyai kawalan yang agak terhad terhadap proses pembangunan. Kelewatan penyiapan boleh menyebabkan kos sewaan atau pembiayaan terus ditanggung, manakala kegagalan projek, kecacatan pembinaan, kesukaran pembiayaan serta isu hak milik atau strata boleh menimbulkan komplikasi tambahan,” tambahnya.
Pembentangan itu turut menyentuh kepentingan menyelaraskan pembiayaan jambatan dengan pembiayaan akhir. Pemaju digalakkan menyediakan unjuran aliran tunai yang realistik, menilai jangkaan jualan dan kutipan daripada pembeli, menganggarkan masa pembiayaan akhir serta mengambil kira kemungkinan kelewatan pembinaan dan lebihan kos sebelum menggunakan kemudahan pembiayaan jambatan.
“Sepanjang proses pembangunan, pemantauan jualan sebenar berbanding unjuran, kelulusan pinjaman pembeli dan kutipan bayaran progresif boleh memberikan petunjuk mengenai risiko yang mula timbul. Pemaju juga digalakkan mengenal pasti unit yang berisiko dibatalkan dan berhubung dengan pemberi pembiayaan lebih awal sekiranya berlaku kelewatan penyiapan atau jualan,” kata Tan.
Bagi pemberi pembiayaan, ujian tekanan terhadap strategi keluar projek turut diketengahkan sebagai sebahagian daripada pengurusan risiko. Ini termasuk mempertimbangkan senario seperti jualan 20% lebih rendah daripada unjuran, penyiapan projek tertangguh selama enam bulan, kos pembinaan meningkat 10% atau kelulusan pinjaman pembeli mengalami kelewatan.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 10 Sept 2026 - Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen