Membaca isyarat pasaran

Separuh kedua tahun 2025 (2H 2025) menandakan satu detik penting dalam landskap hartanah Malaysia, yang menunjukkan peralihan daripada volum spekulatif kepada satu rangka kerja yang lebih berdisiplin, berteraskan disiplin modal, tujuan aset dan penjajaran struktur. Peralihan ini, seperti yang diketengahkan dalam laporan Real Estate Highlights (REH) 2H2025 oleh Knight Frank Malaysia, menandakan satu titik perubahan yang jelas bagi landskap hartanah negara. Walaupun permintaan secara umum masih kekal, hasil pasaran menjadi semakin terpecah-pecah, sekali gus memerlukan penyelarasan semula sepenuhnya terhadap strategi pasaran menjelang 2026.

Berdasarkan prestasi pasaran sepanjang enam bulan terakhir 2025, jelas bahawa aktiviti utama tidak lagi memberikan gambaran menyeluruh tentang dinamik asas pasaran. Sebaliknya, prestasi kini didorong oleh kelompok permintaan yang berdaya tahan serta faktor struktur yang menyokong prestasi aset yang lebih baik. Dalam persekitaran baharu ini, kualiti, lokasi dan tujuan khusus telah menggantikan volum sebagai pemacu utama pertumbuhan.

Isyarat makro: Kejelasan mengatasi keselesaan

Keadaan makro pada penghujung 2025 menunjukkan persekitaran operasi yang lebih terhad. Asas sokongan tidak lagi mencukupi sebagai perlindungan terhadap pelaksanaan yang lemah atau penjajaran yang tidak kukuh. Negara kini memasuki fasa di mana pasaran tidak lagi bergerak sehala. Sebaliknya, pemisahan yang jelas telah muncul antara aset yang memenuhi permintaan struktur dan yang tidak.

“Pasaran tidak lagi bergerak dalam satu arah. Sepanjang enam bulan lalu, kami melihat pemisahan yang jelas antara aset yang sejajar dengan permintaan struktur dan yang tidak. Dalam persekitaran ini, prestasi ditentukan oleh penjajaran, disiplin dan pelaksanaan, bukannya momentum semata-mata,” kata Pengarah Urusan Kumpulan Knight Frank Malaysia, Keith Ooi.

Dalam sektor perindustrian, permintaan di Malaysia kekal sebagai tonggak pasaran, namun semakin dibentuk oleh kesediaan infrastruktur dan kecekapan operasi. Pelaksanaan langkah tarif Amerika Syarikat pada 2025 telah mengganggu aliran perdagangan serantau, mewujudkan penurunan sementara aktiviti dalam pembuatan berorientasikan eksport. Namun begitu, penggunaan domestik dan kepelbagaian eksport telah bertindak sebagai penampan.

Di Lembah Klang, sektor ini kekal sebagai teras bagi logistik dan pembuatan termaju, dengan permintaan tertumpu kepada sektor bernilai tinggi serta kemudahan moden berhampiran Pelabuhan Klang.

Di Johor, minat berterusan didorong oleh integrasi rentas sempadan di bawah Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ).

Di wilayah utara, walaupun terdapat penurunan dalam volum transaksi, Pulau Pinang mencatatkan peningkatan 6.4% dalam nilai transaksi disebabkan kekurangan tanah. Keadaan ini mendorong limpahan strategik ke Kulim, di mana tanah berdaya saing dari segi kos menawarkan laluan pengembangan yang berdaya maju sambil mengekalkan kedekatan dengan ekosistem elektrik dan elektronik (E&E) Pulau Pinang.

Di Malaysia Timur, Sabah dan Sarawak muncul sebagai pasaran perindustrian yang semakin berbeza. Di Sabah, pelaburan pembuatan yang disokong pihak asing sedang membentuk pertumbuhan peringkat awal, manakala kedudukan perindustrian Sarawak diperkukuh melalui strategi berteraskan tenaga bersih serta pembangunan industri hiliran.

“Kos perdagangan yang meningkat telah mengukuhkan tahap pemilihan oleh penyewa,” kata Pengarah Eksekutif Kanan Penyelesaian Tanah dan Perindustrian, Allan Sim, sambil menegaskan bahawa pelabur kini bukan sekadar mencari ruang, tetapi kepastian operasi, kapasiti kuasa dan kesalinghubungan.

Bagi segmen pusat data, ia telah beralih daripada fasa pengumuman pelaburan kepada fasa pelaksanaan. Pertumbuhan kini bergantung kepada keupayaan untuk mendapatkan sumber kritikal serta mengemudi rangka kerja tadbir urus.

“Apabila sektor ini beralih daripada komitmen kepada pelaksanaan, kemajuan projek semakin ditentukan oleh faktor pelaksanaan seperti garis masa kontrak, keperluan pelanggan tersuai, rekod prestasi pengendali dan pemilik, serta proses kawal selia dan kapasiti infrastruktur yang tersedia. Walaupun demikian, pusat data kekal sebagai kelas aset alternatif yang menarik bagi pelabur dan pemaju,” kata Pengarah Eksekutif Penilaian dan Nasihat, Justin Chee.

Pasaran pejabat: Peralihan kepada kualiti berterusan

Pasaran pejabat pada 2H 2025 mengukuhkan keutamaan terhadap kualiti dan fleksibiliti berbanding trend skala. Pasaran dua lapisan telah muncul, khususnya di Lembah Klang, di mana bangunan Gred A yang lebih baharu dan patuh ESG diserap dengan pantas, manakala stok lama berdepan tekanan yang semakin meningkat untuk melakukan penstrukturan semula.

Pengarah Eksekutif Kanan Strategi dan Penyelesaian Pejabat, Teh Young Khean, menekankan bahawa keputusan penyewaan kini semakin berfokus kepada kecekapan. Trend ini turut tercermin di Johor dan Pulau Pinang, di mana bekalan baharu ruang premium yang terhad telah mengekalkan kadar penghunian yang stabil bagi aset berkualiti tinggi.

Prestasi runcit kekal lebih kukuh daripada jangkaan, disokong oleh runcit keperluan harian dan format berasaskan pengalaman. Namun, penyiapan pusat beli-belah baharu di Lembah Klang telah meningkatkan persaingan. Sebagai tindak balas, pemilik hartanah mengambil pendekatan defensif, dengan mengutamakan pengekalan penyewa dan pengoptimuman campuran penyewa berbanding pertumbuhan sewaan utama.

“Dalam kawasan tadahan yang bertindih, pembezaan semakin mencabar,” kata Pengarah Pengurusan dan Perundingan Runcit, Yuen May Chee. Kejayaan dalam sektor runcit kini kurang bergantung kepada kehadiran semata-mata, dan lebih kepada keupayaan format tertentu untuk menjana aliran pengunjung yang konsisten.

Sektor hospitaliti pula sedang beralih ke arah kitaran pertumbuhan berteraskan pelancongan menjelang Tahun Melawat Malaysia 2026 (VMY 2026). Aliran perjalanan yang semakin pulih sudah mula mempengaruhi perancangan inventori bilik dan strategi harga.

Pengarah Eksekutif Pasaran Modal, James Buckley, berkata VMY 2026 menyediakan pemacu permintaan yang kukuh yang akan memberi manfaat kepada prestasi pelaburan di pasaran utama seperti Kuala Lumpur, Johor dan Pulau Pinang. Pertumbuhan kini semakin disokong oleh hala tuju dasar dan perjalanan berasaskan acara, bukannya pengembangan spekulatif.

Kediaman: Pangkalan pembeli yang lebih berhemah

Pasaran kediaman mencatatkan penyejukan sederhana pada penghujung 2025 apabila pembeli menjadi lebih selektif berikutan tekanan kemampuan dan saluran bekalan yang tinggi. Namun, tahap lebihan stok menunjukkan penambahbaikan di kawasan di mana harga dan jenis produk sejajar dengan keperluan pembeli.

Infrastruktur kekal sebagai pemangkin utama. Projek seperti RTS Link di Johor dan koridor rel utama di Lembah Klang terus memacu permintaan perumahan. Pengarah Eksekutif Penyelidikan dan Perundingan, Judy Ong, menyatakan bahawa pasaran sedang melakukan pembetulan kendiri. Pemaju menyesuaikan diri dengan menawarkan produk bersaiz sesuai dan harga yang lebih fleksibel, mencerminkan peralihan industri yang lebih luas ke arah penjajaran struktur dan kepastian penghantaran.

Corak pada 2H 2025 menunjukkan bahawa kebergantungan kepada momentum kitaran tidak lagi merupakan strategi yang berdaya maju. Apabila pasaran menyusun semula untuk 2026, jurang antara aset berprestasi tinggi dan aset berprestasi rendah dijangka terus melebar.

Laporan REH 2H2025 setebal 65 halaman menjelaskan perkara ini dengan ketara. Cabaran utama yang dihadapi pasaran hari ini bukan lagi soal kewujudan permintaan, tetapi sama ada strategi pembangunan dan pelaburan benar-benar sejajar dengan isyarat yang paling penting.

Artikel ini pertama kali diterbitkan dalam StarBiz 7.

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property - Diterbitkan pada 28 Januari 2026 -Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT