Malaysia muncul sebagai pasaran pelaburan perumahan pelajar — JLL
PETALING JAYA (1 Sept): Malaysia semakin muncul sebagai peluang peringkat awal bagi pelaburan institusi dalam sektor perumahan pelajar apabila modal mula melihat di luar Australia, iaitu pasaran dominan di rantau ini, menurut firma perunding hartanah JLL.
JLL Malaysia berkata lokasi negara, tawaran pendidikan dalam bahasa Inggeris serta daya saing dari segi kos secara relatif berpotensi menyokong permintaan daripada pelajar dari Asia Tenggara, Asia Selatan dan Timur Tengah. Ia turut menyifatkan penginapan pelajar binaan khusus (PBSA) sebagai masih kurang berkembang di bandar-bandar universiti utama, dengan pelajar terus bergantung terutamanya kepada penginapan sewaan swasta yang lebih lama.
Bagaimanapun, JLL tidak mendedahkan kadar penyediaan PBSA di Malaysia, jumlah katil di peringkat nasional, anggaran kekurangan penginapan, jumlah transaksi atau data kadar penghunian dalam bahan yang dikeluarkan pada 27 Ogos. Oleh itu, kes JLL untuk Malaysia masih pada asasnya merupakan tesis pelaburan dan bukannya bukti bahawa negara ini sudah mempunyai pasaran perumahan pelajar yang mendalam dan aktif didagangkan oleh institusi.
Ketua penyelidikan dan penasihat JLL Malaysia, Yulia Nikulicheva, berkata negara ini merupakan “cadangan yang semakin menarik” bagi pelabur institusi yang ingin mendapatkan pendedahan kepada sektor perumahan pelajar di Asia Pasifik.
Beliau berkata infrastruktur pendidikan tinggi Malaysia, sokongan kerajaan terhadap pengambilan pelajar antarabangsa serta kekangan penginapan berpotensi menarik pelabur yang mencari peluang di luar pasaran yang lebih matang di rantau ini.
Perumahan pelajar menarik modal institusi
Potensi Malaysia hadir dalam keadaan sektor Living Asia Pasifik yang lebih luas sedang berkembang, merangkumi perumahan pelajar, multi-housing dan aset build-to-rent.
Kajian serantau JLL bertarikh 11 Ogos menunjukkan transaksi sektor Living berjumlah AS$12.6 bilion (RM50.88 bilion) pada 2025, meningkat 77% tahun ke tahun. Jumlah transaksi mencecah AS$6.1 bilion dalam separuh pertama 2026, meningkat 1% berbanding tempoh sama setahun sebelumnya, dengan multi-housing dan build-to-rent menyumbang lebih 89% daripada jumlah transaksi separuh tahun tersebut.
Jumlah transaksi perumahan pelajar pada 2025 adalah tiga kali ganda berbanding paras 2022, manakala bahagian subsektor tersebut daripada jumlah transaksi sektor Living APAC meningkat kepada 12% daripada 8% tiga tahun sebelumnya.
Lauren Hetherington, pengarah kanan Living Capital Markets Asia di JLL, berkata kumpulan pembeli telah berkembang daripada hanya pengendali khusus kepada turut merangkumi pemaju, amanah pelaburan hartanah (REIT) tersenarai dan tidak tersenarai, pengurus dana serta syarikat pendidikan.
Menurut JLL, pelabur rentas sempadan menyumbang kira-kira dua pertiga daripada jumlah transaksi perumahan pelajar pada 2025.
Malaysia masih berada pada peringkat awal
Bagi Malaysia pula, proses penginstitusian pasaran di peringkat serantau itu masih belum diterjemahkan kepada bukti kewujudan pasaran pelaburan yang setanding.
JLL berkata hampir RM1 bilion telah disalurkan kepada aset pelaburan pendidikan di Malaysia sepanjang dekad lalu, melibatkan pelabur institusi domestik, pejabat keluarga dan pengurus dana serantau.
Bagaimanapun, JLL tidak memberikan pecahan transaksi, tidak menjelaskan kategori aset yang terangkum dalam angka tersebut atau mengenal pasti jumlah yang secara khusus berkaitan dengan penginapan pelajar binaan khusus (PBSA).
Australia kekal sebagai pasaran pelaburan perumahan pelajar yang paling mapan di rantau ini. Transaksi pada separuh pertama 2026 direkodkan hanya di empat negara APAC, dengan Australia menyumbang 61% daripada jumlah transaksi. Jepun dan Singapura menyusul.
JLL berkata pelabur yang memasuki pasaran Malaysia memerlukan kepakaran operasi tempatan, termasuk pemahaman mengenai kerjasama dengan universiti, pilihan pelajar, kepekaan terhadap harga serta keperluan kawal selia.
Malaysia mempunyai jumlah pelajar antarabangsa yang besar
Latar belakang permintaan juga semakin berkembang.
Angka yang dipetik JLL menunjukkan jumlah pelajar yang bergerak merentas negara untuk mendapatkan pendidikan meningkat daripada 2.5 juta pada 2002 kepada 7.3 juta pada 2023, dengan jumlah keseluruhan dijangka mencecah sembilan juta menjelang 2030.
Asia Pasifik kini menempatkan 19% daripada pelajar yang bergerak secara antarabangsa di seluruh dunia serta menawarkan lebih 20,000 program pengajian yang diajar dalam bahasa Inggeris.
Malaysia sendiri mempunyai jumlah pelajar antarabangsa yang besar. Data Kementerian Pendidikan Tinggi menunjukkan institusi pengajian tinggi awam dan swasta mempunyai kira-kira 1.26 juta pelajar berdaftar setakat 31 Disember 2025, termasuk 159,138 pelajar antarabangsa, atau 12.6% daripada jumlah keseluruhan.
Secara berasingan, Education Malaysia Global Services (EMGS) merekodkan 81,992 permohonan pelajar antarabangsa pada 2024, meningkat daripada 65,208 pada 2023 dan 51,677 pada 2022.
Permohonan tidak sama dengan pendaftaran yang disahkan, kelulusan visa atau ketibaan pelajar. Oleh itu, angka tersebut harus dilihat sebagai petunjuk minat untuk melanjutkan pengajian di Malaysia dan bukannya ukuran permintaan penginapan yang benar-benar diduduki.
Jurang bekalan Malaysia belum dapat diukur
JLL berkata kebanyakan pasaran APAC mempunyai kadar penyediaan PBSA di bawah 10%, berbanding 33% hingga 88% di pasaran Barat yang matang.
JLL menganggarkan Australia memerlukan kira-kira 80,000 katil tambahan untuk mencapai kadar penyediaan 14%, Hong Kong kira-kira 120,000 katil untuk mencapai 33%, manakala Korea Selatan memerlukan lebih 150,000 katil untuk meningkatkan kadar penyediaannya daripada bawah 1% kepada 5%.
JLL tidak menerbitkan angka yang setanding bagi Malaysia. Walaupun JLL menyifatkan PBSA sebagai masih kurang berkembang di bandar-bandar universiti utama negara ini, data yang tersedia tidak dapat menentukan saiz pasaran PBSA yang boleh disasarkan di Malaysia atau jumlah kekurangan penginapan di peringkat nasional.
Pengetahuan tempatan amat penting
Geena Poon, pengarah penyelidikan dan penasihat di JLL Malaysia, berkata Malaysia menawarkan “titik kemasukan yang menarik dan potensi penciptaan nilai yang ketara” kepada pelabur yang mempunyai tempoh pelaburan sederhana hingga panjang serta keupayaan untuk mengemudi persekitaran operasi pasaran sedang membangun.
JLL berkata pihaknya menjangka Malaysia akan menarik minat institusi yang semakin meningkat apabila pelabur memperluaskan pencarian mereka melangkaui Australia.
Buat masa ini, Malaysia mempunyai asas pendidikan antarabangsa yang kukuh serta pasaran PBSA yang menurut JLL masih kurang berkembang. Namun, penilaian terhadap potensi pelaburan institusi dalam sektor ini memerlukan lebih banyak data tempatan yang telus mengenai stok penginapan, permintaan, kemampuan, saluran paip pembangunan, kadar penghunian serta harga transaksi.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 1 September 2026 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen