Jurang harga hartanah Pulau Pinang merapat apabila perbezaan antara pulau dan tanah besar semakin mengecil
Pasaran hartanah Pulau Pinang tidak pernah menjadi pasaran yang mudah digambarkan dengan satu gambaran sahaja. Selama beberapa dekad, kisahnya adalah mengenai air, apabila satu laluan air yang sempit menjadi garis pemisah besar yang membahagikan negeri ini kepada dua bahagian — sebuah pulau yang lebih makmur dan tanah besar yang menjadi kawasan tumpuan golongan pekerja.
Namun, kisah itu sedang berubah. Jika dahulu landskap hartanah kediamannya hampir sepenuhnya ditentukan oleh aktiviti transaksi di pulau, kemunculan pasaran tanah besar yang dinamik kini telah meluaskan naratif tersebut, sekali gus menuntut supaya pertumbuhan dilihat daripada perspektif dua bahagian.
Kini, Pulau Pinang merupakan kisah dua pasaran. Satu dibentuk oleh prestij warisan, kemewahan tepi laut dan, seiring dengannya, kekurangan tanah; manakala satu lagi didorong oleh perkembangan perindustrian, penghijrahan golongan profesional dan, secara tidak langsung, peningkatan taraf hidup. Selat itu masih wujud sebagai pemisah, tetapi premium yang suatu ketika dahulu membezakan kedua-dua pesisir semakin mengecil.
Bagaimanapun, kuasa yang mendorong permintaan perumahan di kedua-dua belah air adalah berbeza dengan ketara. Walaupun kekurangan tanah dan peluang gaya hidup yang menjadi aspirasi terus mengekalkan harga kediaman yang tinggi di pulau, pertumbuhan ekonomi yang kukuh, disokong oleh perkembangan industri, sedang meningkatkan permintaan terhadap taraf kehidupan yang lebih baik di tanah besar, sekali gus secara beransur-ansur merapatkan jurang harga rumah.
Kajian terhadap data EdgeProp EPIQ bagi tempoh lima tahun menunjukkan bahawa peratusan harga purata rumah di pulau yang melebihi harga purata rumah di tanah besar telah menyusut daripada 68% pada 2019 kepada 55% pada 2024.
Dinamik yang berubah ini turut mencerminkan dua arah evolusi yang berbeza: pasaran pulau yang matang terus mengekalkan tanda harga yang tinggi berikutan peluang pembangunan tanah yang terhad, namun mungkin semakin menghampiri siling harga; manakala pasaran tanah besar sedang meraih manfaat daripada ledakan ekonomi, dengan masih banyak ruang untuk berkembang.
Pasaran keseluruhan semakin matang di tengah-tengah cabaran bekalan
Golongan profesional industri yang terlibat secara aktif dalam pasaran Pulau Pinang berkata pasaran hartanah kini memasuki fasa yang lebih selektif. Mereka mengenal pasti asas pasaran yang lebih kukuh, perubahan keutamaan pembeli serta pertumbuhan yang dipacu infrastruktur sebagai pemacu utama permintaan jangka panjang, walaupun cabaran bekalan berterusan dalam segmen tertentu.
Walaupun kebimbangan terhadap lebihan bekalan terus mempengaruhi perbincangan mengenai pasaran kediaman negeri, konsensusnya ialah pasaran sedang beralih ke arah landskap yang lebih berdisiplin dan dipacu permintaan, di mana kualiti projek, pembezaan produk serta daya tarikan kepada pengguna akhir akan menentukan kejayaan pada masa depan.
Pengarah Rahim & Co, Siva Shanker, berkata Pulau Pinang terus menduduki kedudukan utama dalam pasaran hartanah Malaysia, disokong oleh asas komersial dan perindustriannya yang telah kukuh.
Walaupun peningkatan profil Johor menjadi persaingan yang semakin ketara, khususnya susulan minat pelaburan yang diperbaharui serta inisiatif infrastruktur utama, Siva berkata: “Pulau Pinang mempunyai sedikit kelebihan kerana ia sedikit lebih ke hadapan dalam permainan ini”.
Katanya, kedudukan negeri tersebut sebagai pusat perindustrian utama Malaysia terus menyokong permintaan terhadap hartanah komersial dan kediaman, manakala bekalan tanah yang terhad menyokong nilai hartanah jangka panjang merentasi sektor perindustrian, komersial dan kediaman.
Beliau memerhatikan bahawa evolusi hartanah negeri tersebut sebahagian besarnya didorong oleh kekurangan tanah di Pulau Pinang, yang dari masa ke masa mendorong pembangunan berkembang ke tanah besar.
“Jika anda datang lewat dalam permainan ini, anda mesti menerima hakikat bahawa anda lebih kurang tidak boleh mendapatkan apa-apa lagi di pulau, dan anda sudah perlu pergi ke tanah besar [untuk mendapatkan peluang perumahan].” Faktor ini merupakan antara banyak perkara yang telah menyebabkan harga di tanah besar meningkat secara berterusan.
Menggambarkan peralihan ini sebagai perkembangan semula jadi dan bukannya kelemahan struktur, Siva membandingkan peranan tanah besar yang semakin meningkat dengan corak pembangunan serantau di kawasan berdekatan, sambil mencadangkan bahawa Pulau Pinang di tanah besar semakin melengkapi landskap hartanah matang di pulau.
Menurut EPIQ, Pulau Pinang merekodkan sebanyak 48,496 transaksi kediaman keseluruhan pada 2023–2025, meningkat daripada 44,986 pada 2020–2022 (+7.8%). Jumlah nilai transaksi mencecah RM7.13 bilion pada 2024, manakala harga transaksi purata mencapai RM508,837, meningkat 19% daripada paras terendah pada 2020 (Carta 1).
Namun, dari sudut bekalan, gambarannya kurang positif. Negeri ini mempunyai 161 projek kediaman aktif yang mewakili 44,366 unit dalam saluran paip, dengan 16,561 unit (37%) masih belum terjual. Beberapa pelancaran projek kediaman bertingkat tinggi utama sedang menyerap unit pada kadar yang jauh lebih rendah daripada penanda aras pasaran Malaysia yang dianggap sihat, iaitu 2% sebulan. Segmen yang paling terdedah ialah kediaman servis: daripada 14 projek yang menawarkan 6,414 unit, sebanyak 3,585 unit masih belum terjual (56%).
Bagaimanapun, Ketua Pegawai Eksekutif PE Land Group, Joanna Ling, berkata perbincangan mengenai lebihan bekalan harus dilihat berdasarkan konteks segmen harga dan lokasi geografi yang berbeza, bukannya sebagai penilaian menyeluruh terhadap pasaran perumahan Pulau Pinang.
“Dari perspektif jangka panjang, saya kekal optimistik terhadap prospek kediaman Pulau Pinang,” kata Ling kepada EdgeProp.
“Walaupun terdapat banyak perbincangan mengenai lebihan bekalan dalam segmen tertentu pasaran, penting untuk kita menyedari bahawa sektor kediaman Pulau Pinang bukanlah sesuatu yang homogen.”
Katanya, prospek kediaman jangka panjang Pulau Pinang terus disokong oleh asas ekonomi yang kukuh, khususnya sektor pembuatan negeri, industri semikonduktor, ekosistem perkhidmatan perniagaan global yang semakin berkembang, industri pelancongan perubatan serta sektor teknologi yang semakin berkembang.
Ling percaya penciptaan pekerjaan kekal sebagai antara pemacu terkuat permintaan perumahan. Katanya, pertumbuhan pekerjaan yang berterusan, kemampuan memiliki rumah yang lebih baik, pelaburan strategik dalam infrastruktur serta pembangunan yang mencerminkan perubahan jangkaan gaya hidup akan terus menyokong sektor kediaman.
Menurut Ling, pemaju semakin menyedari bahawa projek kediaman perlu bertindak balas terhadap perubahan jangkaan pengguna dan bukannya bergantung sepenuhnya kepada model pembangunan konvensional. Pada masa yang sama, pembeli di Pulau Pinang kini jauh lebih teliti, dengan menilai pembangunan bukan sahaja berdasarkan saiz dan harga, tetapi juga sejauh mana projek tersebut menyokong kehidupan harian, pekerjaan serta interaksi komuniti.
“Salah satu pengajaran terbesar daripada kitaran pasaran semasa ialah pemaju tidak lagi boleh menggunakan pendekatan yang sama untuk semua,” katanya sambil menambah bahawa projek masa depan akan menjadi lebih berorientasikan pelanggan, dengan penekanan terhadap fungsi, kemampuan, kualiti dan komuniti.
Pengarah pasukan Urban Prestige Properties, Eugene Tan, memerhatikan bahawa permintaan terhadap kediaman servis telah sederhana, sebahagiannya disebabkan kadar taksiran yang lebih tinggi. Namun, projek yang berada di lokasi lebih kukuh terus menarik minat pembeli yang sihat.
Tan berkata walaupun lebih daripada 10 projek telah dilancarkan sejak 2025, hanya segelintir yang berjaya mencapai jualan yang ketara. Lokasi, harga dan reputasi pemaju kekal sebagai faktor pembezaan utama.
Profil pembeli juga berbeza mengikut kawasan. Walaupun sesetengah lokasi terus menarik pelabur, kebanyakan pembeli di kawasan kediaman lain membeli untuk didiami sendiri.
“Saya akan katakan harga merupakan ciri yang paling menarik kepada pembeli,” tambahnya.
Pertumbuhan industri terus memacu permintaan di tanah besar
Pasaran perumahan Pulau Pinang di tanah besar semakin dipengaruhi oleh perkembangan industri negeri, dengan Batu Kawan muncul sebagai pusat pertumbuhan, disokong oleh hab pembuatan maju dan kemudahan automasi.
Kemasukan firma multinasional dalam sektor elektrik dan elektronik (E&E), semikonduktor serta pembuatan berketepatan tinggi telah menarik ribuan golongan profesional, sekali gus mewujudkan permintaan berterusan terhadap hartanah kediaman yang berhampiran dengan pusat pekerjaan tersebut.
Ledakan industri ini telah mendorong kemunculan bandar-bandar bersepadu di Batu Kawan dan Bukit Mertajam. Pemaju bertindak balas terhadap keperluan keluarga dan pembeli rumah pertama dengan menawarkan rumah yang lebih besar dan lebih mampu milik berbanding di pulau.
Bandar-bandar ini menggabungkan elemen kediaman, komersial dan rekreasi, sekali gus menyediakan persekitaran kehidupan yang menyeluruh yang semakin menarik perhatian golongan kelas pertengahan yang kian berkembang.
Apabila permintaan semakin kukuh, harga hartanah di tanah besar mula meningkat secara beransur-ansur, mencerminkan peningkatan keyakinan serta minat terhadap pilihan kediaman yang lebih berkualiti. Apa yang dahulunya dilihat semata-mata sebagai pilihan yang lebih bernilai dari segi harga kini berkembang menjadi segmen pasaran yang mengimbangi kemampuan dengan gaya hidup, sekali gus mendorong nilai hartanah di tanah besar meningkat secara beransur-ansur.
Tarikan runcit dan gaya hidup turut meningkatkan daya tarikan tanah besar. Projek mercu tanda seperti IKEA Batu Kawan dan Design Village Outlet Mall telah mengubah kawasan tersebut menjadi destinasi gaya hidup, sekali gus mengukuhkan daya tarikannya sebagai lokasi untuk menetap dalam jangka panjang. Kemudahan ini bukan sahaja memenuhi keperluan penduduk setempat, malah turut menarik pengunjung dari seluruh negeri.
Perkembangan industri terus menjadi asas kepada permintaan perumahan. Prestasi kukuh sektor elektrik dan elektronik (E&E) serta semikonduktor Pulau Pinang, khususnya di Batu Kawan dan Seberang Perai, telah mewujudkan saluran peluang pekerjaan yang berterusan. Apabila lebih banyak syarikat menubuhkan operasi, permintaan terhadap perumahan berhampiran kelompok industri ini dijangka kekal berdaya tahan, sekali gus memastikan pertumbuhan kediaman terus seiring dengan aktiviti ekonomi.
Walaupun harga di tanah besar meningkat, pengarah Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd, Jason Teoh, percaya kemampuan kekal menjadi pemacu utama bagi pembeli. Harga permulaan kediaman masih jauh lebih rendah berbanding di pulau, menjadikan tanah besar pilihan utama bagi pembeli rumah pertama, keluarga muda dan pemilik yang membeli untuk didiami sendiri, manakala mereka yang mencari rumah lebih besar juga semakin beralih ke kawasan ini.
“Sebaliknya, Pulau Pinang merupakan pasaran yang jauh lebih matang, dicirikan oleh ketersediaan tanah yang terhad, kos pembangunan yang lebih tinggi dan harga premium. Pembeli di pulau semakin didorong oleh keutamaan gaya hidup, prestij dan pertimbangan pelaburan,” kata Teoh kepada EdgeProp.
Hubungan infrastruktur turut merapatkan jurang tradisional antara pulau dan tanah besar. Jambatan Kedua Pulau Pinang, bersama-sama projek transit yang dirancang seperti sambungan LRT, meningkatkan kebolehcapaian serta menyokong pembangunan berorientasikan transit. Penambahbaikan ini mengurangkan kesukaran perjalanan ulang-alik, sekali gus menjadikan kehidupan di tanah besar lebih praktikal bagi golongan profesional yang bekerja di kedua-dua belah selat.
Secara keseluruhannya, pertumbuhan industri dan peningkatan infrastruktur sedang membentuk semula daya tarikan pasaran perumahan di tanah besar, sekali gus meletakkannya sebagai kuasa ekonomi yang semakin berkembang dengan kekuatannya tersendiri.
Pulau Pinang dipacu pemangkin baharu
Namun begitu, Pulau Pinang terus mengekalkan kedudukan premiumnya dalam pasaran hartanah kediaman negeri. Nilai transaksi purata kekal kukuh melebihi RM450,000, disokong oleh gabungan keterbatasan tanah pembangunan serta pemacu permintaan yang kukuh yang terus mengekalkan daya tarikan pulau.
Antara pemangkin terbaharu yang paling penting ialah projek Penambakan Pulau Pinang Selatan, yang dikenali sebagai Silicon Island. Pembangunan mega bernilai lebih RM70 bilion ini akan menambah 4,500 ekar tanah hasil penambakan, yang diperuntukkan bagi pembuatan berteknologi tinggi, kawasan pembangunan bercampur serta kawasan kediaman.
Skala pelaburan tersebut dijangka menjana permintaan perumahan jangka panjang, khususnya daripada golongan profesional dan ekspatriat yang berkait rapat dengan ekosistem teknologi negeri yang semakin berkembang.
Kebolehcapaian turut menjadi satu lagi pemacu berterusan. Laluan Mutiara LRT Pulau Pinang, sistem rel bertingkat sepanjang 29.5km yang menghubungkan George Town dengan Bayan Lepas, sudah mula mempengaruhi nilai hartanah.
Rumah yang terletak dalam lingkungan 500m dari stesen yang dirancang kini mencatatkan harga premium, mencerminkan keyakinan pelabur terhadap kehidupan berorientasikan transit.
Peranan pulau sebagai hab teknologi global turut terus menyokong permintaan. Intel, Micron, Infineon serta syarikat gergasi semikonduktor lain sedang mengembangkan operasi mereka, membawa masuk tenaga kerja berkemahiran tinggi dan ekspatriat yang memerlukan perumahan berhampiran kelompok industri.
Kemasukan ini menyokong segmen pertengahan dan mewah, dengan pemaju menyesuaikan projek mereka bagi memenuhi keperluan pekerja berpengetahuan serta tenaga kerja antarabangsa.
Secara keseluruhannya, tawaran gaya hidup dan kekurangan bekalan terus menyokong nilai hartanah di pulau. Pembeli berkemampuan tinggi, ekspatriat dan nomad digital tertarik kepada Tanjung Tokong, Gurney Wharf dan zon warisan George Town, di mana kediaman mewah dan kemeriahan budaya bertemu.
Walaupun nilai hartanah kediaman di pulau mencatatkan pertumbuhan yang terhad dalam beberapa tahun kebelakangan ini, George Town sedang membentuk kisah kebangkitan semula dengan mencatatkan trend yang berbeza.
Susulan pandemik Covid-19, data EPIQ menunjukkan bahawa harga transaksi purata kediaman di kawasan perancangan George Town pada 2022 ialah RM637,834. Angka ini pada asasnya tidak berubah berbanding RM637,986 pada 2019, namun masih berada di bawah paras kemuncak RM919,880 yang dicatatkan pada 2018.
Dua tahun kemudian, gambarannya berubah secara mendadak. Pada 2024, purata transaksi kediaman George Town mencecah RM897,085, dengan 496 jualan. Ini mewakili peningkatan 40.7% dalam harga purata dan peningkatan 42.1% dalam jumlah transaksi berbanding 2022 (Jadual 1). Jumlah nilai transaksi di kawasan perancangan tersebut hampir berganda dalam tempoh dua tahun, daripada RM222.6 juta pada 2022 kepada RM444.9 juta pada 2024.
Satu persoalan yang timbul secara semula jadi ialah: Mengapa pasaran melonjak pada 2024 dan bukannya lebih awal? Dalam kes George Town, tiga faktor yang berlaku serentak kelihatan menjelaskan masa berlakunya peningkatan tersebut.
Faktor pertama ialah pemulihan pelancongan antarabangsa. Ketibaan kapal persiaran di Swettenham Pier, yang merosot teruk ketika pandemik dan kekal lembap sepanjang 2022, kembali kepada kira-kira jumlah sebelum pandemik menjelang pertengahan 2024.
Kadar penghunian hotel di kawasan teras Unesco, yang jatuh di bawah 30% pada 2021, kembali pulih sepanjang 2023 dan melepasi paras sebelum pandemik selama beberapa bulan pada 2024. Perniagaan hotel butik juga kembali mendapat tempat susulan peningkatan ketibaan pelancong.
Faktor kedua ialah limpahan daripada kelompok industri cip. Gelombang pelaburan pembuatan yang menjadi pemacu kepada kisah ekonomi Pulau Pinang yang lebih luas bagi tempoh 2022–2024 telah menumpukan pertumbuhan pekerjaan di dua lokasi: Bayan Lepas di pulau dan Batu Kawan di tanah besar. Namun, kakitangan kanan dan pengurus wilayah daripada syarikat-syarikat tersebut menunjukkan kecenderungan untuk tinggal berhampiran teras warisan, yang mempunyai kemudahan runcit, F&B serta pendidikan berdekatan. Harga purata kondominium di Tanjung Tokong meningkat daripada RM944,047 pada 2022 kepada RM1,136,330 pada 2024, berserta peningkatan jumlah transaksi sebanyak 19%.
Faktor ketiga adalah lebih bersifat tempatan dan struktur. Beberapa projek kediaman dan pembangunan bercampur berskala besar di George Town yang dilancarkan dalam kitaran 2018–2020 telah mencapai sama ada penyiapan fizikal atau pelepasan fasa terakhir pada 2024. Foreshore Residence, yang mempunyai 674 unit, melaporkan kadar jualan sebanyak 78% menjelang pertengahan 2026, dengan sebahagian besar jualan tersebut direkodkan pada 2023–2024.
Apakah yang merapatkan jurang antara pulau dan tanah besar?
Pada Mac 2014, pembukaan Jambatan Sultan Abdul Halim Muadzam Shah (laluan sepanjang 24km yang menghubungkan Batu Maung di pulau dengan Batu Kawan di tanah besar), yang dikenali sebagai Jambatan Kedua Pulau Pinang, dipromosikan sebagai tulang belakang ekonomi yang akan menghubungkan kedua-dua kawasan dalam pertumbuhan bersama. Namun, bagi sebahagian besar dekad berikutnya, data pasaran menunjukkan gambaran yang berbeza.
Harga purata rumah di Pulau Pinang kekal jauh lebih tinggi berbanding harga purata rumah di mana-mana kawasan di seberang selat. Pada 2019, jurang harga berada pada 68%. Pembeli di pulau membayar purata RM604,000 untuk sebuah hartanah kediaman, berbanding RM360,000 di tanah besar (Jadual 2). Kemudian, tanpa campur tangan dasar, jurang tersebut mula mengecil secara mendadak.
Antara 2019 dan 2024, purata transaksi di tanah besar meningkat 21.5%, daripada RM359,933 kepada RM437,223. Dalam tempoh enam tahun yang sama, purata transaksi di pulau meningkat dengan lebih sederhana, daripada RM603,677 kepada RM679,175, iaitu peningkatan sebanyak 12.5%.
Perbezaan kadar pertumbuhan ini telah membentuk semula premium tersebut. Peratusan harga purata rumah di pulau yang melebihi harga purata rumah di tanah besar mengecil daripada 68% pada 2019 kepada 55% pada 2024. Di sebuah negeri yang selama 30 tahun lalu setiap perbincangan mengenai hartanah bermula dengan persoalan “pulau atau tanah besar”, perbezaan tersebut kini semakin kurang penting.
Konvergensi ini memang nyata, namun ia mungkin didorong oleh perubahan struktur yang berlaku secara senyap dalam aliran modal kelas pertengahan Pulau Pinang. Apa yang akan berlaku dalam dekad akan datang ialah sama ada jurang yang semakin mengecil antara pulau dan tanah besar menandakan kematangan yang sihat bagi pasaran perumahan negeri, proses mengejar ketinggalan secara sekali sahaja selepas berdekad-dekad ketinggalan, atau sama ada pulau akhirnya telah mencapai siling harga yang dihadkan oleh kemampuan pembeli.
Bagaimana tanah besar merapatkan jurang
Tiga subpasaran di tanah besar khususnya telah mendorong proses konvergensi tersebut.
Batu Kawan, daerah di bahagian selatan tanah besar yang terletak di kaki Jambatan Kedua, merekodkan harga transaksi kediaman purata sebanyak RM392,070 pada 2019. Menjelang 2024, purata tersebut meningkat kepada RM593,410 — peningkatan sebanyak 51.4% dalam tempoh lima tahun. Jumlah transaksi di daerah tersebut menurun sedikit, daripada 189 jualan pada 2019 kepada 137 pada 2024, yang mencerminkan sesuatu yang akan dikenali dengan serta-merta oleh pemaju dan jurubank: harga meningkat kerana produk yang ditawarkan turut berubah.
Pada 2019, Batu Kawan menawarkan rumah teres berharga RM350,000. Pada 2024, Batu Kawan menawarkan rumah berkelompok berharga RM700,000, unit berkembar bernilai RM1.2 juta serta gelombang kondominium kelas pertengahan yang berteraskan pelan induk Aspen Vision City dan Eco Horizon milik Eco World.
Penggerak kedua ialah Nibong Tebal, sebuah pekan kecil berhampiran sempadan Pulau Pinang-Perak yang secara sejarahnya merupakan antara pasaran kediaman paling murah di negeri tersebut. Pada 2019, purata transaksi kediaman di kawasan itu ialah RM306,043.
Menjelang 2024, harga tersebut meningkat 46.4% kepada RM448,023.
Kenaikan harga di Nibong Tebal mencerminkan dinamik yang lebih asas: harga tanah yang murah, peluasan beransur-ansur kawasan lingkaran komuter Pulau Pinang, serta kumpulan pembeli yang tidak lagi mampu membeli walaupun pada segmen lebih rendah pasaran di pulau.
Yang ketiga ialah Alma, iaitu koridor pekan-pekan kecil yang terbentang sepanjang jalan utama di selatan Bukit Mertajam. Harga purata di Alma meningkat daripada RM445,776 pada 2019 kepada RM622,228 pada 2024, iaitu peningkatan sebanyak 39.6%. Kenaikan harga di Alma mempunyai penjelasan yang mudah: kawasan ini kini merupakan pilihan paling realistik bagi golongan profesional bergaji yang bekerja di Bayan Lepas atau George Town tetapi mahukan rumah bertanah pegangan bebas, sekolah dalam jarak 10 minit serta perjalanan ulang-alik selama 35 minit melalui jambatan. Pengiraan perjalanan ulang-alik tersebut, lebih daripada mana-mana faktor tunggal yang lain, merupakan perkara yang sedang merapatkan jurang antara kedua-dua kawasan.
Apakah maksud konvergensi ini kepada pasaran Pulau Pinang?
Satu perspektif ialah konvergensi tersebut merupakan hasil semula jadi daripada pembetulan terhadap kekurangan pelaburan selama tiga dekad di tanah besar.
Jambatan Kedua dibuka pada 2014, manakala gelombang pelaburan pembuatan yang menyusul selepas itu telah mengubah Batu Kawan daripada kawasan terpencil berasaskan perladangan kepada nod ekonomi sebenar. Hab transit Penang Sentral di Butterworth yang dibuka pada 2018 pula menghubungkan tanah besar dengan rangkaian rel nasional. Taman-taman perindustrian yang diterajui negeri di Batu Kawan dan Bertam telah mewujudkan puluhan ribu pekerjaan di sebelah tanah besar.
Konvergensi berterusan dalam jurang harga merupakan suatu kemungkinan yang masih belum dapat diramalkan dengan tepat oleh data, namun ia menunjukkan kemungkinan hasil yang positif, iaitu tanah besar berkembang sejajar dengan nilai yang sewajarnya, menghapuskan polarisasi ekonomi selama beberapa dekad dan akhirnya membolehkan Pulau Pinang berfungsi sebagai satu pasaran bersepadu, bukannya dua pasaran yang berstrata.
Namun, berikut ialah perkara yang boleh diberitahu oleh data semasa. Pangkalan data EdgeProp berdasarkan rekod TEDUH Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan menunjukkan bahawa daripada 161 projek kediaman aktif di Pulau Pinang, 76 terletak di pulau manakala 85 di tanah besar. Dari segi jumlah unit, gambarannya lebih ketara: tanah besar mempunyai 27,108 unit daripada projek aktif, berbanding 17,258 unit di pulau.
Jumlah bekalan baharu dari tanah besar yang akan memasuki pasaran dalam tempoh empat tahun akan datang adalah jauh lebih besar berbanding jumlah bekalan baharu di pulau. Jika kadar penyerapan kekal, tanah besar akan menyerap lebih banyak unit dan berdasarkan ukuran tersebut, ia akan mula mengambil alih peranan utama dalam menentukan naratif hartanah Pulau Pinang. Ini merupakan perubahan peranan yang ketara.
Melangkah ke hadapan, bagaimanapun, Teoh daripada Henry Butcher percaya pasaran kediaman Pulau Pinang sedang beralih daripada kitaran yang didorong oleh jumlah kepada pasaran yang lebih selektif dan dipacu oleh asas, di mana kejayaan semakin ditentukan oleh integrasi, kekurangan, kesalinghubungan dan identiti produk.
“Pengecilan jurang tersebut mencerminkan peningkatan nilai modal yang lebih kukuh di tanah besar, khususnya di lokasi yang mendapat manfaat daripada pengembangan industri. Kawasan-kawasan ini telah mengalami permintaan yang berterusan daripada pembeli untuk didiami sendiri, pekerja yang bekerja di taman-taman perindustrian berdekatan serta pelabur yang menjangkakan pertumbuhan jangka panjang.
“Namun begitu, Pulau Pinang terus mencatat premium harga yang ketara disebabkan oleh kekurangan tanah yang boleh dibangunkan, kemudahan yang telah tersedia serta daya tarikan lokasi yang lebih kukuh,” katanya.
Teoh berkata pemaju semakin menyedari bahawa pasaran kini tidak lagi didorong semata-mata oleh lokasi atau reka bentuk, sebaliknya oleh ekosistem nilai yang lengkap. Beliau mengenal pasti urbanisasi berterusan, pengembangan industri, pelancongan perubatan, pekerjaan golongan ekspatriat serta peningkatan taraf infrastruktur utama sebagai antara faktor utama yang menyokong permintaan kediaman masa depan di negeri tersebut.
Teoh turut memberi amaran bahawa pasaran Pulau Pinang sedang berkembang menjadi struktur dua peringkat, di mana pembangunan yang mempunyai kedudukan yang baik terus menunjukkan daya tahan, manakala produk yang tidak mempunyai pembezaan menghadapi tekanan persaingan yang lebih tinggi.
“[Secara keseluruhan,] prospek jangka panjang pasaran kediaman Pulau Pinang kekal stabil dari segi asas, [namun] pertumbuhan dijangka tertumpu di kawasan-kawasan tertentu, bukannya berlaku secara menyeluruh,” katanya.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 9 September 2026 - Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen