Hidup di pinggir bahaya: Risiko tersembunyi di zon kediaman

Risiko keselamatan kediaman dijelaskan dalam bahasa yang mudah difahami

Apabila membincangkan zon kediaman berisiko tinggi, adalah penting untuk memahami dengan jelas maksud sebenar istilah ini. Kawasan berisiko tinggi lazimnya merangkumi kejiranan yang mudah dilanda banjir, kawasan cerun yang terdedah kepada tanah runtuh, serta wilayah yang dibina di atas formasi batu kapur yang terdedah kepada kejadian lubang benam. Ia juga termasuk kawasan yang terletak berhampiran garisan sesar geologi atau tanah yang tidak stabil, serta pembangunan kediaman yang berada bersebelahan saluran paip gas, pencawang elektrik, empangan, kemudahan industri atau loji kimia. Selain itu, rumah yang dibina di pinggir hutan berdepan risiko kebakaran yang lebih tinggi, manakala kediaman yang terletak di bawah atau berhampiran talian penghantaran voltan tinggi sama ada atas atau bawah tanah mempunyai set kebimbangan keselamatan tersendiri.

Walaupun bahaya ini nyata dan serius, kebanyakan pembeli sebenarnya tidak menyedari bahawa mereka sedang membeli hartanah dalam zon sedemikian. Sebagai contoh pembangunan di kawasan cerun, pemilik rumah tidak pernah diberikan sebarang sijil yang mengesahkan bahawa cerun tersebut selamat dari segi reka bentuk mahupun pembinaan akhir. Sebaliknya, mereka diharapkan bergantung kepada hakikat bahawa kelulusan telah diberikan oleh profesional dan pihak berkuasa. Bagi mata yang tidak terlatih, cerun yang diperkuat kelihatan stabil — sehinggalah saat ia gagal.

Pengajaran yang gagal kita pelajari

Tragedi Highland Towers sepatutnya menjadi titik perubahan kekal dalam cara keselamatan kediaman ditangani di Malaysia. Tiga puluh tahun lalu, 48 nyawa terkorban akibat tanah runtuh yang berpunca daripada hujan lebat, sistem saliran yang lemah dan kegagalan reka bentuk asas. Namun, walaupun selepas beberapa dekad, masih tiada rasa penutupan atau kebertanggungjawaban yang sebenar. Lebih membimbangkan, Highland Towers bukanlah insiden terpencil.

Di seluruh negara, amaran serupa terus muncul. Di Taman Bukit Permai, Ampang, ketidakstabilan cerun dan kejadian tanah runtuh meletakkan penduduk dalam keadaan bahaya berterusan. Di Taman Sri Muda, Shah Alam, banjir berulang terus memusnahkan komuniti akibat perancangan yang lemah. Di Subang Jaya, rumah-rumah di sekitar kawasan Putra Heights mengalami kebocoran gas dan letupan yang menyebabkan kerosakan besar kepada kawasan perumahan sekeliling. Cameron Highlands pula mengalami aliran lumpur yang merosakkan akibat pembangunan berlebihan yang tidak terkawal, manakala pembandaran pesat di atas formasi batu kapur di Puchong dan Rawang telah mengakibatkan kejadian lubang benam. Setiap insiden ini menceritakan kisah yang sama. Kelulusan diberikan, amaran awal diabaikan dan akhirnya, penduduk biasa yang menanggung akibatnya.

Apa yang mesti berubah untuk mengelakkan bencana masa depan?

Lebih sedekad lalu, dalam satu seminar pengurusan cerun peringkat kebangsaan yang dihadiri oleh pegawai kanan, jurutera dan perancang bandar, satu soalan kritikal dibangkitkan: Adakah kita telah melakukan cukup untuk melindungi pemilik rumah? Jawapan jujurnya kekal — tidak.

Dalam seminar tersebut, beberapa resolusi penting telah dipersetujui. Antaranya ialah mempermudah dan memperkukuh garis panduan pembangunan di kawasan berbukit, mewajibkan penglibatan pemeriksa geoteknikal bebas dan bertauliah, serta menguatkuasakan penalti yang lebih tegas terhadap pemaju dan pemilik cerun yang cuai. Terdapat juga kesepakatan mengenai keperluan mewujudkan inventori cerun yang menyeluruh, mewartakannya secara rasmi di bawah undang-undang sedia ada dan memastikan reka bentuk cerun dinilai merentasi sempadan projek, bukan secara berasingan. Kerja tanah utama dan penstabilan cerun sepatutnya disiapkan sebelum pembinaan bermula, diikuti dengan pemeriksaan profesional berkala terhadap cerun berisiko tinggi. Manual penyelenggaraan bagi cerun kejuruteraan, kumpulan pemantauan komuniti yang bekerjasama dengan pihak berkuasa tempatan serta penubuhan badan geoteknikal berpusat, mencontohi sistem Hong Kong, turut disyorkan dengan tegas. Malangnya, pelaksanaan langkah-langkah ini kekal lemah.

Tanggungjawab bersama terhadap keselamatan perumahan

Keselamatan kediaman mesti dilihat sebagai tanggungjawab bersama. Pemaju bertanggungjawab menjalankan penyiasatan tanah yang menyeluruh dan melaksanakan langkah mitigasi yang sesuai. Pihak berkuasa tempatan (PBT) pula perlu mempunyai keberanian untuk menolak cadangan yang tidak selamat secara mutlak, dan bukannya meluluskannya dengan syarat yang akhirnya tidak dikuatkuasakan. Agensi kerajaan harus mendedahkan peta risiko secara telus supaya pembeli dapat membuat keputusan yang bermaklumat. Pada masa yang sama, penduduk dan bakal pemilik rumah perlu diperkasakan dengan maklumat yang tepat serta digalakkan untuk menjauhi pembangunan yang kelihatan menarik secara visual tetapi berbahaya dari segi struktur.

Pembeli masa depan perlu menyedari bahawa sesetengah projek hanyalah bencana indah yang menunggu masa untuk berlaku.

Masalah dengan penilaian impak

Salah satu kelemahan paling serius dalam sistem semasa ialah ketidakbolehcapaian Penilaian Impak Alam Sekitar (EIA), Penilaian Impak Sosial (SIA) dan Penilaian Impak Trafik (TIA). Dokumen-dokumen ini lazimnya hanya dikemukakan kepada pihak berkuasa tempatan dan tidak didedahkan kepada pembeli, walaupun ia memberi kesan langsung kepada keselamatan peribadi dan keselamatan kewangan jangka panjang.

Lebih membimbangkan, banyak penilaian ini ditugaskan oleh pemaju sendiri, sekali gus menimbulkan persoalan serius mengenai kebebasan dan berat sebelah. Terdapat kes di mana kajian impak trafik menyimpulkan bahawa kesesakan tidak akan berlaku di kawasan yang sudah terkenal dengan kesesakan teruk. Namun apabila bencana berlaku, pihak berkuasa dengan pantas menyalahkan pembeli, dengan alasan bahawa permintaan pengguna mendorong pembangunan berisiko. Hujah ini amat tidak adil. Pembeli mempunyai hak asas untuk mengharapkan pembinaan yang selamat dan kukuh, tanpa mengira lokasi hartanah tersebut.

Kebertanggungjawaban kekal sebagai elemen yang hilang

Terdapat beberapa kejayaan separa dalam menangani isu-isu ini, namun ia tidak konsisten. Penyelesaian seperti pendedahan risiko mandatori, penguatkuasaan lebih ketat, sistem amaran awal, pemeriksaan berkala, mekanisme insurans dan perancangan tahan iklim telah lama difahami dan dibincangkan secara meluas. Namun, kegagalan perundangan dan kawal selia yang berterusan terus menjejaskan kemajuan sebenar.

Kegagalan ini termasuk pemantauan yang lemah oleh pihak berkuasa tempatan, penguatkuasaan yang longgar terhadap pelan induk cerun dan saliran, pelaksanaan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam dan undang-undang perancangan yang tidak konsisten, serta kelulusan pembangunan tanpa penilaian impak yang kukuh atau benar-benar bebas. Selagi kebertanggungjawaban kekal bersifat teori dan bukannya realiti, kerjasama semata-mata tidak akan mencukupi.

Pembeli terus terdedah kepada risiko

Taklimat keselamatan berstruktur atau senarai semak rasmi semasa proses penyerahan kunci boleh mengurangkan risiko pembeli dengan ketara, namun langkah sedemikian masih tidak wujud pada hari ini. Pembeli seharusnya berhak mendapatkan jawapan yang jelas kepada soalan asas — sama ada rumah tersebut diluluskan mengikut norma perancangan, sama ada ia terletak dalam zon risiko yang diwartakan, apakah kerja mitigasi yang telah dijalankan dan oleh siapa, mengapa syarikat insurans mungkin menolak perlindungan serta apakah insiden sejarah yang pernah berlaku di kawasan tersebut.

Tanpa pendedahan mandatori, pembeli kekal terdedah secara berbahaya. Membeli rumah yang salah di lokasi yang salah boleh menyebabkan pemilik rumah terjerumus ke dalam kerentanan kewangan jauh sebelum pinjaman perumahan mereka selesai dibayar.

Keselamatan kediaman bukanlah satu kemewahan dan tidak sepatutnya dianggap sebagai pilihan. Ia adalah hak yang tidak boleh dirunding. Sehingga ketelusan, penguatkuasaan dan kebertanggungjawaban menjadi amalan standard, ramai rakyat Malaysia akan terus hidup di pinggir bahaya — sering kali tanpa menyedari betapa hampirnya mereka dengan kejatuhan.

Brig Jen Datuk Goh Seng Toh ialah Presiden Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property - Diterbitkan pada 9 Januari 2026 - Joseph Wong & Brig Jen Datuk Goh Seng Toh - Diterjemah oleh ChatGPT