Hartanah industri Sepang: Pelbagai segmen harga menunjukkan kisahnya lebih daripada sekadar lokasi
PETALING JAYA (4 September): Lokasi mungkin merupakan strategi asas dalam permainan hartanah, namun beberapa data terkini mengenai pasaran industri Sepang menunjukkan terdapat satu lagi pendekatan taktikal yang boleh mengubah keadaan.
Menempatkan Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA), alamat Sepang mendapat kelebihan daripada hubungannya dengan pintu masuk utama penerbangan negara, sekali gus memberikan kelebihan yang jelas — khususnya kepada pemain industri — dari segi kesalinghubungan rentas negara, selain disokong oleh infrastruktur strategik seperti akses terus ke lebuh raya utama termasuk Lebuhraya Utara-Selatan Hubungan Tengah (ELITE).
Terletak di selatan Selangor, daerah ini merupakan antara pemacu utama kepada beberapa sektor yang menjadi penyumbang ekonomi berprestasi tinggi negara.
Selain perkhidmatan dan perdagangan konvensional, Sepang menarik pelaburan berimpak tinggi daripada industri aeroangkasa, penerbangan, logistik, pembuatan berkemahiran tinggi dan teknologi canggih. Ekosistem perindustrian berskala besar ini turut merangsang pertumbuhan perusahaan mikro, kecil dan sederhana (PMKS) yang menyediakan perkhidmatan sokongan, terutamanya di kawasan seperti Dengkil, Kota Warisan, Salak Tinggi dan Sungai Pelek, merangkumi sokongan logistik, peruncitan, F&B, penginapan serta penyelenggaraan, antara lain.
Namun, dengan julat harga yang begitu luas, iaitu daripada RM300,000 hingga RM18 juta, pasaran hartanah industri Sepang lebih mendalam daripada sekadar kisah mengenai lokasi.
Data yang menjejaki transaksi 2023–2025 yang dikumpulkan oleh firma analitik data hartanah Oregeon Property Consultancy Sdn Bhd menunjukkan bahawa harga hartanah industri kekal sangat bergantung kepada jenis aset, dengan konfigurasi kilang, keluasan tanah dan binaan, usia, spesifikasi serta pegangan antara faktor yang boleh mempengaruhi jumlah yang sanggup dibayar oleh pembeli.
Jurang besar antara kilang berangkai dan kilang berkembar
Dalam set data tersebut, pada bahagian paling rendah dalam julat harga ialah sebuah kilang berangkai yang bertukar tangan pada harga RM300,000. Nilainya kemudiannya meningkat sehingga RM18.21 juta bagi unit kilang dan pejabat berkembar bebas yang besar melalui jualan pemaju.
Namun, perbezaan tersebut bukan sekadar kes mudah di mana Lokasi A bersamaan Harga A, manakala Lokasi B bersamaan Harga B.
Malah dalam pembangunan yang sama di Taman Mas, Dengkil, harga bagi kilang berangkai berada dalam julat RM980,000 hingga RM1.38 juta, manakala kilang berkembar mencatatkan harga antara RM3 juta hingga RM3.6 juta.
Hierarki yang sama turut dapat dilihat di Taman Meranti Jaya, apabila kilang berangkai yang lebih kecil kebanyakannya mencatat transaksi antara RM1.2 juta hingga RM1.58 juta, berbanding RM4.5 juta hingga RM5.5 juta bagi kilang berkembar, serta RM5.45 juta hingga RM11.5 juta bagi hartanah kilang dan pejabat berkembar bebas.
Oregeon berkata pembezaan tersebut didorong terutamanya oleh keluasan tanah dan binaan merentasi setiap segmen produk, selain perbezaan dari segi spesifikasi.
“Ia bukan kesan lokasi dalam Sepang — skim yang sama mengandungi pelbagai segmen,” kata Oregeon kepada EdgeProp.
Oregeon berkata data tersebut menunjukkan tiga segmen harga utama: kilang berangkai sekitar RM300,000 hingga RM3.1 juta, kilang berkembar sekitar RM3.25 juta hingga RM6.65 juta, dan kilang berkembar bebas serta produk kilang dan pejabat sekitar RM5.45 juta hingga RM18.21 juta.
Kilang berangkai yang lebih kecil menjadi titik permulaan
Pada bahagian bawah sampel jualan semula ialah kilang berangkai satu setengah tingkat yang lebih kecil dalam skim yang telah lama bertapak seperti Kosmopleks, Taman Mas di Dengkil dan Taman Meranti Jaya.
Kosmopleks merekodkan tujuh transaksi melibatkan kilang berangkai satu setengah tingkat dengan keluasan tanah antara 2,000 hingga 2,965 kaki persegi. Harga transaksi berada dalam julat RM400,000 hingga RM680,000 pada 2023 dan 2024, manakala satu transaksi direkodkan pada harga RM300,000 pada 2025.
Di Taman Mas, 11 transaksi melibatkan kilang berangkai satu setengah tingkat dengan keluasan tanah antara 2,000 hingga 2,965 kaki persegi, dengan harga antara RM980,000 hingga RM1.38 juta bagi tempoh 2023–2025.
Transaksi kilang berangkai yang lebih kecil di Taman Meranti Jaya pula berada dalam julat yang agak lebih tinggi, walaupun keluasan tanah kebanyakannya sama, iaitu 2,000 hingga 2,965 kaki persegi. Sebanyak 12 transaksi direkodkan di situ, dengan harga antara RM1.2 juta hingga RM1.58 juta bagi lot-lot yang lebih kecil, manakala satu transaksi yang lebih besar pada 2023 direkodkan pada harga RM2.1 juta.
Data tersebut menunjukkan bahawa kilang berangkai yang lebih kecil dalam beberapa skim yang telah lama bertapak menyediakan titik kemasukan pada harga yang jauh lebih rendah berbanding format hartanah industri yang lebih besar.
Kilang berangkai yang lebih kecil berada pada bahagian bawah spektrum harga. Di Kosmopleks, transaksi berada dalam julat RM300,000 hingga RM680,000, manakala format berkembar dan berkembar bebas yang lebih besar di skim lain mencatat harga yang jauh lebih tinggi.
Kilang berkembar merangkumi segmen pertengahan yang lebih luas
Apabila beralih kepada kilang berkembar, nilai transaksi meningkat dengan ketara, namun masih terdapat variasi yang besar antara skim.
Gambaran paling jelas dapat dilihat di Taman Mas sendiri.
Tujuh transaksi melibatkan kilang berkembar satu setengah tingkat dengan keluasan tanah antara 7,233 hingga 9,860 kaki persegi merekodkan harga RM3 juta hingga RM3.6 juta bagi tempoh 2023–2025. Sementara itu, kilang berangkai yang lebih kecil dalam pembangunan yang sama bertukar tangan pada harga RM980,000 hingga RM1.38 juta.
Begitu juga, Taman Meranti Jaya merekodkan empat transaksi kilang berkembar dengan harga antara RM4.5 juta hingga RM5.5 juta, berbanding kebanyakannya RM1.2 juta hingga RM1.58 juta bagi kilang berangkai yang lebih kecil.
Di lokasi lain, segmen pertengahan ini menjadi kurang seragam.
Di Lake 6 Entrepreneur Park, lapan transaksi kilang berkembar mencatatkan harga antara RM3.7 juta hingga RM6.65 juta bagi tempoh 2023–2025, mencerminkan perbezaan dari segi keluasan tanah dan konfigurasi bangunan.
Sinar Meranti Teknologi Park merekodkan empat transaksi kilang berkembar dengan harga antara RM4.76 juta hingga RM6 juta, manakala Perdana Industrial Park @ Putra Perdana merekodkan empat transaksi jualan semula kilang berkembar tiga tingkat pada harga RM4.1 juta hingga RM4.98 juta.
Jenis produk mewujudkan perbezaan harga yang jelas walaupun dalam pembangunan yang sama, seperti yang dapat dilihat di Taman Mas dan Taman Meranti Jaya.
Kilang yang lebih besar mencecah harga lapan angka
Segmen pasaran bagi format kilang yang lebih besar kelihatan jauh berbeza.
Tiga transaksi jualan semula kilang dan pejabat berkembar bebas di Taman Meranti Jaya berada dalam julat RM5.45 juta hingga RM11.5 juta, mencerminkan keluasan tanah dan binaan yang lebih besar.
Cipta Serenia @ Serenia City pula menggambarkan segmen harga tertinggi dalam data jualan pemaju Oregeon. Jadualnya merekodkan 40 pemerhatian di pembangunan tersebut: tujuh unit kilang dan pejabat berkembar bebas serta 33 kilang berkembar.
Tujuh pemerhatian bagi kilang dan pejabat berkembar bebas mencatat harga antara RM13 juta hingga RM18.21 juta, dengan harga tertinggi melibatkan unit 2.5 tingkat di atas lot tanah yang lebih besar. Sementara itu, kilang berkembar di Cipta Serenia dijual pada harga antara RM6.64 juta hingga kira-kira RM11 juta.
Angka-angka ini menggambarkan sejauh mana produk industri binaan baharu berformat besar boleh berada pada paras harga yang jauh lebih tinggi berbanding stok kilang lebih kecil yang telah lama bertapak di Sepang.
Taman Meranti Jaya, Taman Mas menerajui aktiviti jualan semula
Jumlah transaksi turut menunjukkan lokasi tumpuan aktiviti dalam sampel jualan semula Oregeon.
Daripada 13 skim yang dikaji, set data tersebut merekodkan 97 transaksi jualan semula antara 2023 dan 2025. Taman Meranti Jaya menyumbang 19 transaksi manakala Taman Mas mencatatkan 18 transaksi, menjadikan kedua-dua pembangunan tersebut menyumbang sebanyak 37 transaksi secara keseluruhan, atau kira-kira 38.1% daripada keseluruhan sampel.
Bahagian akhir set data transaksi tersebut menunjukkan kepelbagaian produk dan harga hartanah industri merentasi tiga lagi skim di Sepang, di mana harga setiap transaksi boleh berbeza dengan ketara berdasarkan keluasan tanah dan format kilang.
Generasi baharu bermula pada harga lebih tinggi
Walaupun pasaran jualan semula menunjukkan kepelbagaian stok industri sedia ada, projek yang sedang dibangunkan memberikan gambaran tentang hala tuju segmen pasaran yang lebih baharu.
Suntrack Hub 2 di Salak Tinggi terdiri daripada 62 kilang berkembar di atas tapak pegangan pajakan seluas 26.34 ekar, dengan harga bermula daripada RM4.1 juta. Harga permulaan tersebut berada dalam julat luas yang telah diperhatikan bagi transaksi kilang berkembar di beberapa skim Sepang yang telah lama bertapak.
Walaupun ini tidak bermakna RM4 juta telah menjadi paras harga minimum baharu bagi seluruh daerah, ia menunjukkan bahawa sebahagian bekalan industri baharu yang dibina khusus untuk tujuan tersebut memasuki pasaran pada titik harga yang jauh lebih tinggi berbanding stok kilang berangkai yang lebih kecil dan telah lama bertapak di daerah tersebut.
Produk, bukan semata-mata jarak
Bukti transaksi menunjukkan bahawa pasaran industri Sepang semakin dibezakan berdasarkan apa yang dibeli oleh pembeli, bukannya semata-mata lokasi sesebuah hartanah.
Kilang berangkai yang lebih kecil dan telah lama bertapak masih boleh mencatat transaksi pada sekitar atau di bawah RM1 juta di sesetengah kawasan daerah tersebut. Kilang berkembar pula berada dalam julat harga mutlak yang jauh lebih tinggi dalam data berkenaan, manakala produk berkembar bebas berformat besar boleh mencapai harga lapan angka.
Apabila generasi baharu projek industri yang lebih besar dan dibina khusus untuk tujuan industri memasuki koridor Sepang-KLIA serta kawasan selatan Selangor yang lebih luas, perbezaan ini berkemungkinan menjadi lebih ketara. Bukti transaksi sebenar, bukannya harga pelancaran, akhirnya akan menentukan sama ada pembeli menerima titik harga yang lebih tinggi tersebut.
Oregeon merupakan rakan kongsi penilaian pilihan bagi Realtors’ Roundtable (RRT) 2026 — penanda aras utama bagi kecemerlangan hartanah di seluruh Malaysia dan Singapura, yang mengiktiraf ejen bertaraf tinggi berdasarkan kepakaran pasaran, integriti profesional dan dedikasi kepada pelanggan.
Nota: Set data ini merangkumi pilihan transaksi jualan semula dan jualan pemaju bagi hartanah industri, bukannya keseluruhan pasaran Sepang. Oleh itu, ia tidak seharusnya dianggap sebagai satu siri harga yang boleh dibandingkan secara langsung, atau sebagai paras harga umum bagi pembangunan yang dinyatakan, mahupun sebagai petunjuk skim yang mempunyai kecairan pasaran paling tinggi. Bilangan pemerhatian yang agak kecil dalam beberapa skim bermakna angka-angka ini lebih sesuai dianggap sebagai julat transaksi dan bukannya ukuran peningkatan nilai pasaran. Pemerhatian jualan pemaju juga tidak seharusnya dianggap boleh dibandingkan secara langsung dengan jualan semula projek-projek lama di kawasan lain dalam daerah tersebut.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 4 September 2026 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen