Adakah pembeli lelong mewarisi tunggakan strata penjual?
Keputusan Mahkamah Tinggi baru-baru ini telah menetapkan garis pemisah baharu yang jelas berhubung persoalan yang sekian lama menimbulkan kebimbangan dalam kalangan pembeli lelong dan perbadanan pengurusan: Apabila bank mengambil tindakan terhadap unit milik pemilik yang gagal melunaskan pinjaman dan menjualnya melalui lelongan, adakah pembeli turut mewarisi, bersama kunci unit tersebut, beban tunggakan caj penyelenggaraan selama bertahun-tahun?
Dalam satu kes yang melibatkan tunggakan dipertikaikan berjumlah lebih RM268,000, Mahkamah membuat keputusan yang jelas memihak kepada pembeli. Namun, seperti yang dijelaskan dalam artikel ini, kelegaan yang diberikan oleh keputusan tersebut adalah lebih terhad daripada apa yang mungkin disimpulkan berdasarkan tajuk berita.
Hartanah lelong mungkin menarik kerana harganya lazimnya lebih rendah daripada nilai pasaran. Namun, pembeli juga perlu mengambil kira risiko tersembunyi, termasuk caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas yang belum dibayar oleh pemilik terdahulu.
Dalam keputusan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur, Perbadanan Pengurusan Megan Avenue 1 vs Harjinder Singh a/l Kuldip Singh (Originating Summons No.
WA-24NCVC-5198-10/2025), Mahkamah memutuskan bahawa pembeli yang memperoleh hartanah berstrata melalui e-Lelong Mahkamah Tinggi tidak bertanggungjawab terhadap tunggakan strata terdahulu yang ditanggung oleh pemilik sebelumnya.
Pada pandangan saya, keputusan ini penting, tetapi ia tidak bermakna setiap pembeli hartanah lelong secara automatik terlepas daripada hutang pemilik terdahulu.
Apa yang berlaku?
Hartanah tersebut merupakan sebuah unit pejabat di Megan Avenue 1, Jalan Tun Razak, Kuala Lumpur. Pemilik terdahulunya, Oryx Energy Consultants Sdn Bhd, telah mengumpulkan tunggakan caj penyelenggaraan, sumbangan dana penjelas, caj air dan faedah pembayaran lewat.
Pada 17 Januari 2019, Perbadanan Pengurusan (MC) memperoleh award Tribunal Pengurusan Strata berjumlah RM95,957.97, berserta kos sebanyak RM250, terhadap Oryx Energy. Bagaimanapun, Oryx Energy kemudiannya digulung pada 13 Oktober 2020, dan pada ketika prosiding dijalankan, MC tidak menerima sebarang dividen atau pemulihan daripada proses penggulungan tersebut.
RHB Islamic Bank Bhd kemudiannya memulakan prosiding penyitaan dan memperoleh perintah jualan daripada Mahkamah Tinggi.
Pada 8 Ogos 2024, defendan berjaya membida hartanah tersebut melalui sistem e-Lelong Mahkamah Tinggi. Beliau kemudiannya menjadi pemilik berdaftar pada 23 Jun 2025.
MC kemudiannya menuntut RM268,571.54 daripadanya. Jumlah tersebut terdiri daripada RM174,047.15 dalam caj terkumpul dan RM94,524.39 dalam faedah, yang sebahagian besarnya berkaitan dengan tempoh sebelum beliau menjadi pemilik berdaftar.
Mengapa MC menuntut pembeli?
MC bergantung pada Seksyen 60(4) dan 61(4) Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA).
Peruntukan tersebut membolehkan caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas dituntut daripada pemilik sesuatu petak atau “successor-in-title” pemilik tersebut.
MC berhujah bahawa sebaik sahaja pembeli menjadi pemilik berdaftar, beliau menjadi successor-in-title Oryx Energy dan bertanggungjawab terhadap tunggakan lama tersebut.
Hujah itu bukan tanpa asas undang-undang. Dalam kes Brightvite Sdn Bhd vs Pantai Towers MC & Another Appeal [2019] 2 CLJ 439, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa caj pengurusan tertunggak boleh dituntut daripada sama ada pemilik terdahulu atau successor-in-title.
Hutang tersebut dianggap sebagai satu hutang dan tidak dibahagikan berdasarkan tempoh pemilikan setiap pihak.
Oleh itu, persoalan sebenar adalah sama ada pembeli melalui lelongan mahkamah dalam kes khusus ini secara sah merupakan successor-in-title Oryx Energy.
Mengapa kes ini berbeza?
SMA tidak mentakrifkan istilah “successor-in-title”.
Oleh itu, Mahkamah Tinggi meneliti bagaimana pembeli memperoleh hartanah tersebut.
Dalam jualan biasa, pembeli lazimnya berurusan secara langsung dengan pemilik terdahulu. Pembeli boleh meminta penjual menyelesaikan tunggakan caj, membuat pelarasan terhadap harga pembelian atau menyediakan indemniti.
Namun, perkara itu tidak berlaku dalam kes ini. Oryx Energy sudah berada dalam proses penggulungan dan tidak bertindak sebagai penjual yang bersedia. Sebaliknya, hartanah tersebut dijual melalui proses penyitaan yang dijalankan di bawah kuasa dan pengawasan Mahkamah Tinggi.
Pembeli tersebut juga langsung tidak mempunyai hubungan dengan Oryx Energy. Tiada dakwaan mengenai pakatan sulit, hubungan kekeluargaan atau hubungan korporat, dan tiada bukti bahawa beliau mempunyai pengetahuan sebenar mengenai tunggakan terdahulu.
Keadaan ini berbeza daripada kes Brightvite-Pantai Towers MC, di mana Mahkamah Rayuan mengambil maklum mengenai hubungan korporat antara salah seorang pembeli dengan pemilik terdahulu.
Pada pandangan saya, bagaimanapun, perbezaan yang lebih penting ialah sifat undang-undang jualan kehakiman itu sendiri.
Jualan kehakiman bukan jualan biasa
Mahkamah Tinggi bergantung pada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam AmBank (M) Bhd vs AIM Edition Sdn Bhd [2022] 1 CLJ 831.
Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa jualan kehakiman di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (NLC) bukanlah kontrak biasa antara bank pemegang gadaian dengan pembida yang berjaya. Ia merupakan jualan yang dijalankan di bawah kuasa Mahkamah melalui proses yang diwujudkan oleh undang-undang.
Oleh itu, pembeli memperoleh hartanah tersebut melalui proses kehakiman, bukannya melalui pindah milik secara sukarela yang dirundingkan dengan pemilik terdahulu.
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli tidak secara sukarela mengambil alih kedudukan Oryx Energy.
Hak miliknya berpindah melalui kuat kuasa undang-undang susulan penguatkuasaan gadaian berdaftar milik bank.
Sehubungan itu, Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa beliau bukan successor-in-title Oryx Energy bagi tujuan caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas yang terdahulu.
Mengimbangi kepentingan kedua-dua pihak
Mahkamah mengiktiraf bahawa MC bergantung pada caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas untuk menyelenggara pembangunan tersebut. Apabila seseorang pemilik gagal membuat bayaran, kekurangan kewangan itu boleh memberi kesan kepada pemilik-pemilik lain.
Pada masa yang sama, seseorang yang membeli melalui proses di bawah pengawasan Mahkamah tidak seharusnya secara tidak dijangka dikehendaki membayar hutang terdahulu yang besar, yang ditanggung oleh seseorang yang langsung tiada hubungan dengannya.
Mahkamah berpandangan bahawa mengenakan liabiliti terdahulu yang tidak didedahkan kepada pembeli sedemikian, tanpa peruntukan undang-undang yang jelas, boleh menjejaskan kepastian, kemuktamadan dan kebolehpercayaan komersial jualan kehakiman.
Adakah keputusan ini terpakai kepada semua lelongan?
Tidak.
Namun, adalah penting untuk memahami dengan tepat mengapa pembeli tersebut terlepas daripada liabiliti, kerana alasan yang sama tidak secara automatik terpakai kepada setiap kaedah lain yang menyebabkan sesuatu petak strata bertukar tangan melalui lelongan.
Keputusan Mahkamah bergantung pada sifat undang-undang unik sesuatu jualan kehakiman sebenar — iaitu jualan oleh bank pemegang gadaian yang dilaksanakan menurut perintah jualan yang diberikan oleh Mahkamah Tinggi di bawah NLC. Seperti yang dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes AmBank-AIM Edition, jualan sedemikian tidak timbul daripada sebarang kontrak antara bank dengan pembida yang berjaya. Ia diwujudkan oleh statut dan dilaksanakan di bawah kuasa Mahkamah sendiri. Oleh sebab itu, pembeli tidak boleh dikatakan secara sukarela mengambil alih kedudukan pemilik terdahulu dan, oleh itu, tidak boleh dianggap sebagai successor-in-title bagi tujuan Seksyen 60(4) dan 61(4) SMA.
Dalam kes yang melibatkan penggantian hak milik secara sukarela yang timbul daripada pindah milik komersial persendirian, kedudukan undang-undang terdahulu yang ditetapkan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Brightvite-Pantai Towers MC masih terpakai. Berdasarkan kedudukan tersebut, Seksyen 60(4) dan 61(4) SMA menganggap tunggakan sebagai satu hutang statutori yang tunggal dan tidak berpecah, yang boleh dituntut daripada pemilik yang gagal membayar atau successor-in-title beliau.
Liabiliti tidak dibahagikan berdasarkan bila tunggakan terakru atau bila successor-in-title memperoleh hartanah tersebut.
Bagaimanapun, persoalan asas masih lagi sama, iaitu sama ada pembeli berkenaan secara sah merupakan seorang successor-in-title.
Penghakiman semasa tidak menentukan kedudukan undang-undang bagi setiap bentuk lelongan atau pindah milik yang lain. Brightvite masih terpakai bagi penggantian hak milik secara sukarela yang timbul daripada pindah milik komersial persendirian. Namun, kedudukan jualan atau lelongan bukan kehakiman yang lain bergantung kepada sifat undang-undang transaksi tersebut dan sama ada pembeli berkenaan secara sah merupakan seorang successor-in-title.
(Untuk penjelasan, “LACA” merujuk kepada Loan Agreement Cum Assignment. Jualan LACA tidak sepatutnya digambarkan sebagai lelongan awam yang dijalankan oleh Pentadbir Tanah. Kedudukan berkaitan jualan LACA tidak dipertimbangkan atau diputuskan dalam penghakiman ini.)
Mahkamah turut mengambil maklum bahawa pembeli tidak mempunyai hubungan korporat atau kekeluargaan dengan pemilik terdahulu dan tidak mempunyai pengetahuan sebenar mengenai tunggakan tersebut. Namun, Mahkamah menganggap sifat undang-undang jualan kehakiman sebagai perbezaan yang lebih asas. Penghakiman tersebut tidak memutuskan bahawa ketiadaan hubungan atau pengetahuan semata-mata akan secara automatik menyebabkan pembeli dalam jualan kehakiman sebenar dianggap sebagai successor-in-title.
Bagi pembeli, usaha wajar masih penting
Sebelum membida, pembeli perlu mengenal pasti jenis lelongan, meneliti Proclamation of Sale dan Conditions of Sale, serta menyemak akaun penyelenggaraan terkini, sumbangan dana penjelas, cukai tanah, cukai taksiran, utiliti dan liabiliti lain.
Dalam kes Megan Avenue 1-Harjinder Singh, MC memang membangkitkan dakwaan bahawa pembeli gagal mendapatkan sijil di bawah Seksyen 73 SMA, yang sepatutnya memperincikan jumlah tunggakan.
Bagaimanapun, Mahkamah tidak memutuskan kes tersebut berdasarkan kegagalan yang didakwa itu. Sebaliknya, Mahkamah menyelesaikan pertikaian berdasarkan maksud “successor-in-title” di bawah Seksyen 60(4) dan 61(4) SMA.
Kesimpulan
Perkara-perkara utama berikut timbul daripada keputusan tersebut:
1. Jualan kehakiman sebenar — apabila bank pemegang gadaian menjual hartanah berdasarkan perintah jualan yang diberikan oleh Mahkamah menurut NLC — berbeza dari segi undang-undang daripada jualan biasa antara penjual yang bersedia dan pembeli. Hak milik berpindah melalui kuat kuasa undang-undang, di bawah kuasa Mahkamah, dan bukannya melalui pindah milik secara sukarela atau kontrak dengan pemilik terdahulu.
2. Berdasarkan fakta khusus kes ini, pembeli memperoleh hartanah melalui jualan kehakiman sedemikian, tidak mempunyai hubungan dengan pemilik terdahulu dan tidak mengetahui mengenai tunggakan tersebut. Oleh itu, beliau diputuskan bukan sebagai successor-in-title Oryx Energy bagi tujuan Seksyen 60(4) dan 61(4) SMA, dan tidak bertanggungjawab terhadap tunggakan terdahulu.
3. Ini merupakan keputusan yang bergantung kepada fakta berkaitan jualan kehakiman di bawah pengawasan Mahkamah, dan bukannya satu peraturan umum yang terpakai kepada semua lelongan. Penghakiman tersebut tidak menentukan kedudukan berhubung jualan LACA, lelongan bukan kehakiman lain atau jualan oleh pelikuidasi. Walaupun ketiadaan hubungan pembeli dengan pemilik terdahulu dan ketiadaan pengetahuan sebenar merupakan sebahagian daripada latar belakang fakta, sifat undang-undang jualan kehakiman merupakan perbezaan yang lebih asas.
4. Kedudukan undang-undang terdahulu dalam Brightvite-Pantai Towers MC kekal mengikat apabila pembeli secara sah merupakan successor-in-title, khususnya dalam kes yang melibatkan penggantian hak milik secara sukarela hasil daripada pindah milik komersial persendirian. Setelah pembeli disahkan sebagai successor-in-title, caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas yang tertunggak merupakan satu hutang statutori yang tunggal dan tidak berpecah, tanpa mengira bila tunggakan tersebut terakru.
5. Pembeli lelong masih perlu menjalankan usaha wajar sepenuhnya — mengenal pasti jenis lelongan, meneliti Proclamation of Sale dan Conditions of Sale, serta menyemak caj tertunggak — sebelum membuat bidaan. Bagi pihak MC pula, pihak yang betul terhadap siapa tunggakan boleh dituntut perlu dikenal pasti, dengan mengambil kira bahawa keputusan ini hanya melindungi kategori pembeli jualan kehakiman yang terhad.
Penafian: Pandangan yang dinyatakan adalah pandangan penulis dan tidak semestinya mencerminkan pandangan EdgeProp. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan dalam artikel ini tepat, boleh dipercayai dan lengkap pada masa penulisan, ia adalah untuk maklumat umum sahaja dan tidak boleh dijadikan sandaran bagi membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, hartanah atau undang-undang. Maklumat ini tidak seharusnya menggantikan nasihat daripada profesional terlatih, dan EdgeProp tidak menerima sebarang liabiliti atas keputusan yang dibuat berdasarkan maklumat tersebut.
Artikel ini ditulis oleh Datuk George Miranda, rakan kongsi di Miranda & Samuel, yang mempunyai pengalaman lebih 30 tahun dalam undang-undang hartanah. Beliau ialah pengarang Property Law (Sweet & Maxwell). Amalan beliau merangkumi keseluruhan bidang undang-undang hartanah, dengan bertindak terutamanya bagi pihak pemaju hartanah, pembeli, pemilik tanah dan entiti korporat dalam perkara berbentuk pertikaian dan bukan pertikaian. Beliau boleh dihubungi di george@mirandasamuel.com.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 23 Ogos 2026 - George Miranda / Miranda & Samuel, Advocates & Solicitors - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen