默迪卡118成为马来西亚首个MD Nexus建筑——这对租金、租户以及“保持竞争力”的竞赛意味着什么
- malaysiaproptrend
- 5月20日
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八打灵再也（5月4日）：当默迪卡118在今年2月被指定为马来西亚首个纳入全新“马来西亚数字地点认证（MDLR）”框架下MD（Malaysia Digital）Nexus类别的建筑时，大多数报道都将其视为一项科技政策里程碑。
然而，从房地产角度来看，这一故事更具商业意义，也更加值得关注。
MD Nexus认证由数字部长Gobind Singh Deo正式公布，使默迪卡118成为马来西亚数字化与投资级写字楼的标杆。在此背景下，马来西亚正吸引高达RM3425.8亿已批准数字投资，并预计创造114,854个知识型工作岗位——这些岗位几乎都需要办公空间。
MD Nexus对建筑意味着什么
根据马来西亚数字经济机构（MDEC）自今年1月1日起实施的MDLR框架，MD Nexus是建筑级别认证的最高等级，旨在评定符合“优质商业场所”标准的办公楼，并围绕四大绩效支柱进行评估：数字基础设施、电力供应、商业生态活力以及增值能力。
该认证取代了此前的MD Cybercity/Cybercentre模式，旧标准涵盖六大评估维度，包括自然环境、交通、安全及客户服务质量等。
新的MD Nexus标准更加聚焦数字企业真正关注的核心要素——网络连接、电力稳定性、技术准备程度以及周边商业生态质量。
对于默迪卡118而言，这一认证是在其原有强大认证体系基础上的进一步强化。
该大厦已获得LEED白金认证，并正争取Green Building Index白金认证，同时已取得WELL Core白金认证——成为全球最高的WELL认证建筑——并于今年4月获得消防与救援局颁发的消防证书，成为马来西亚首个取得该认证的超高层建筑。
这些认证共同使默迪卡118不仅仅是一座地标性摩天大楼，更成为一个合规与基础设施平台——这正是跨国数字企业与知识密集型企业所需要的办公环境，而Knight Frank Malaysia与MDEC于2月发布的联合报告指出，这类优质空间在市场上仍严重短缺。
租金溢价分析
市场数据显示，默迪卡118的租金水平反映其高端定位。
EdgeProp及房地产平台数据显示，该大楼租金从低区整层每平方英尺每月RM10.50起，高区可达RM18，位居吉隆坡写字楼租金区间的高端。
作为对比，JLL Malaysia 2026年第一季度数据显示，吉隆坡市中心办公楼平均租金为每平方英尺RM7.45，而KL周边区域为RM6.75。
默迪卡118高端租金水平超过市区平均水平两倍以上，这一溢价在Knight Frank/MDEC框架下，越来越多地被认为不仅由地段决定，更由其认证与基础设施能力所支撑。
该白皮书直接指出数字经济企业与物业质量之间的关联：在马来西亚，大多数高价值数字投资来自具有MD资格的外国公司，其中55%集中在定制型办公楼（PBO）。而在最成熟的数字领域（人工智能、全球业务服务/知识流程外包、金融科技），企业对PBO的偏好最为明显。
无法证明具备MD、绿色或WELL认证的建筑，将越来越难以竞争这类租户群体。
谁在入驻——以及竞争格局
截至去年8月，默迪卡118办公楼已有70%出租。整个综合发展区（涵盖办公、零售、酒店与住宅）预计将在未来五至六年内全面完成。
该大厦直接连接默迪卡MRT站，并可步行抵达马哈拉惹里拉单轨站、汉都亚单轨站及LRT站，同时在地理位置上处于吉隆坡三大核心商务区之间——KL Sentral、KLCC以及敦拉萨国际金融中心（TRX），具备独特的跨区域交通与可达性优势。
它所面对的竞争环境同样十分激烈。
TRX正逐步建立其作为吉隆坡金融核心区的地位，凭借自身的绿色认证与交通连接优势吸引全球金融机构及跨国企业。
Damansara City虽然属于非核心区，但凭借强劲ESG定位及具竞争力租金，在KL Fringe子市场表现出色，截至2026年第一季度录得93.5%的出租率——远高于KL City的82.5%。
而默迪卡118在这一竞争格局中的最大差异化优势，正是其MD Nexus认证——目前马来西亚尚无其他建筑拥有这一资格。
MDEC框架明确指出，获得MD Nexus认证的建筑将通过MDEC的推广渠道及合作伙伴网络获得战略宣传，同时也将与区域及国际数字投资促进机构展开更系统化合作。
从实际层面来看，这意味着当全球数字投资者询问“在马来西亚应该把业务设在哪里”时，MDEC会优先推荐默迪卡118——这是单靠绿色认证无法复制的招商优势。
更广泛的意义：办公市场进入新的竞争层级
默迪卡118的MD Nexus资格，标志着马来西亚办公市场进入新的竞争分层时代。
Knight Frank/MDEC白皮书明确指出，该框架未来将持续扩大——MDEC已表示，希望以默迪卡118作为基准，在全国推动更多“未来就绪型”地点的发展。
对于正在规划或建设Grade A办公楼的开发商而言，无论是在Klang Valley、柔佛还是槟城——随着新办公楼供应越来越强调科技准备度及ESG设计——MD Nexus认证正迅速从“加分项”变成“必需品”。
目前，马来西亚现有PBO库存中只有35%拥有MD认证，而市场仍需吸纳114,854个知识型工作岗位，因此认证办公空间的“先发优势窗口”正在缩小。
对于现有Grade A办公楼业主而言，讯息同样明确：在优质数字经济租户明确筛选MD与绿色认证办公楼的市场中，“没有认证”的代价，已经不仅是租金压力，而是租户流失。
默迪卡118已经树立了新基准。如今，吉隆坡办公市场必须决定是否跟随。
资料来源：Knight Frank Malaysia与Malaysia Digital Economy Corp（MDEC）《Connecting Digital Investments and Real Estate: Malaysia's Competitive Advantage》（2026年2月）；EdgeProp Malaysia；JLL Malaysia 2026年第一季度媒体简报数据。
鸣谢：Edgeprop.my - 发布于2026年5月4日 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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