马来西亚面临“认证办公楼供应不足”问题——3420亿令吉数字投资即将暴露这一现实

柔佛新办公楼供应管道目前已经朝着正确方向发展。

PETALING JAYA（5月4日）：马来西亚如今拥有东南亚最具吸引力的数字投资故事之一——3425.8亿令吉获批数字投资、预计创造114,854个工作岗位，其中97%属于知识型岗位，同时也是全球发展中经济体中第二大数字FDI接收国。

然而，Knight Frank Malaysia与Malaysia Digital Economy Corp（MDEC）近期联合发布的一份白皮书指出，一个结构性限制可能会影响这些需求真正转化为房地产吸纳量：马来西亚根本没有足够的“认证数字化办公空间”。

数据相当令人警醒。

尽管数字投资活动规模庞大，目前仅有13%的MD（Malaysia Digital）企业在MD认证办公场所运营，而只有15%位于绿色认证建筑内——更只有10%的企业同时位于MD认证与绿色认证兼备的办公空间。

更关键的是，目前马来西亚现有定制办公楼（PBO）库存中，仅有35%拥有MD认证，而绿色认证建筑在Klang Valley PBO库存中的占比仅为21%。

该报告的结论非常明确：这是“供应问题”，而不是“需求问题”。

为什么需求是真实且结构性的

需求逻辑并不仅仅建立在大型投资数字之上。

外国数字企业——占马来西亚获批数字投资总值的67.7%——对定制办公楼（PBO）展现出强烈且持续的偏好，其中55%的外国MD企业都在PBO中运营。

这些租户对品质并不妥协：他们在选择办公场所时，优先考虑合规性、数字基础设施准备度、电力稳定性，以及Environmental, Social, and Governance（ESG）标准。

与此同时，马来西亚最成熟的数字产业集群——人工智能（AI）、Global Business Services（GBS）/Knowledge Process Outsourcing（KPO）以及金融科技（fintech）——在所有数字产业类别中，对PBO的集中度最高，白皮书如此指出。

随着这些领域持续扩张，它们所需的办公面积也会同步增加。

仅GBS/KPO领域，就从261.6亿令吉获批投资中预计创造39,428个工作岗位——是所有数字领域中就业乘数最高的行业。这意味着它将带来持续、重复性的办公需求，而不像数据中心那样只产生一次性的土地与公用设施需求。

这一需求群体中的“知识型员工”特征，对业主而言尤其重要。

白皮书指出，知识型员工“通常更加重视办公环境质量、数字准备度以及运营标准”——这种特征会主动筛选掉未认证、较旧世代的办公楼库存，并将租赁需求导向符合标准的建筑。

从数据看认证缺口

供应短缺问题正在多个层面同时显现：

a）目前马来西亚只有35%的PBO库存拥有MD认证，这意味着大多数现有Grade A及Grade B办公楼，仍无法将自己定位为高端数字经济租户的办公目的地b）绿色认证建筑仅占Klang Valley PBO库存的21%，而Klang Valley正是马来西亚最重要的数字投资中心c）仅13%的MD企业位于MD认证办公场所，而只有15%位于绿色建筑——这一缺口反映的是合格办公空间不足，而非租户不愿为此支付溢价d）马来西亚大量办公楼库存建于ESG与科技准备度标准普及之前，因此许多旧资产必须进行翻新升级（retrofitting）或被替代，才能满足数字租户需求

新进入市场的外国企业，通常会先从PBO中的灵活办公空间开始——在保持轻资产投入的同时，满足国际标准——随后随着业务扩张，再迁入更大型的直接租赁办公空间。

相比之下，本地数字初创企业则往往从店铺办公室或综合发展项目起步，并在成长后迁入PBO。无论是哪一种路径，最终都会汇聚到同一个目的地：高品质、获得认证的办公空间。

（图表来自 Knight Frank/MDEC 报告）

MDLR 框架作为催化剂

自今年1月1日起生效的 Malaysia Digital Location Recognition（MDLR，马来西亚数字地点认证）框架，被视为迄今针对认证缺口最重要的政策回应。

MDLR 取代了此前的 MD Cybercity/Cybercentre 模式，并引入三层级结构——MD Hub（面向采用灵活或共享办公空间的初创企业及中小微企业）、

MD Nexus（面向服务成熟数字投资者的高端商务场所）以及 MD Tech Zone（面向商业园区等规划型数字科技发展区域）。

转向 MDLR 对开发商及业主而言具有重要意义。全新的 MD Nexus 绩效标准，将原本六项评估标准整合为四项——数字基础设施、电力供应、商业环境活力以及强化价值主张，从而使认证路径更加清晰，也更具商业可执行性。

该白皮书指出，这项调整“使该框架更贴近数字企业与投资者在决定投资及设立业务地点时所关注的关键因素”。

默迪卡118（Merdeka 118）成为首座获得 MD Nexus 认证的大楼，为马来西亚高端数字认证办公空间树立了清晰标杆。

这一认证不仅意味着数字基础设施已准备就绪，也体现了更广泛的运营韧性及科技化办公承诺——而这些特质，正逐渐成为超大规模企业与跨国数字企业租户不可妥协的基本要求。

开发商与 REIT 的投资机会

对于房地产开发商及房地产投资信托（REIT）管理者而言，Knight Frank/MDEC 的分析指出了一个明确且具时效性的机会。

巴生谷、柔佛及槟城的新办公楼供应管道，已经朝着正确方向发展——白皮书指出，这三个市场的大多数即将推出项目，均以科技化及符合 ESG 标准为设计方向，这意味着随着新项目落成，认证办公空间的缺口将逐渐缩小。

然而，现有办公楼存量的升级改造问题同样迫在眉睫。

目前只有35%的 purpose-built office（PBO，专用办公楼）存量拥有 MD 认证，而数字经济对高品质办公空间的需求却迅速增长，因此，没有认证的 Grade A 与 Grade A Premium 办公楼业主，正面临租户流向新落成认证项目的结构性风险——这一趋势已经反映在大吉隆坡办公市场中，绿色建筑与非绿色建筑租金表现的分化现象上。

白皮书最后明确指出：“随着数字经济的发展，真正的考验在于，知识型工作岗位如何把这一基础转化为对认证、可持续及科技化办公空间不断扩大的需求。”

对于愿意投资认证体系的业主与开发商而言，答案似乎已经非常明确——背后支撑的是高达3425.8亿令吉的获批投资，以及仍需办公空间承载的114,854个就业岗位。

来源：Knight Frank Malaysia 与 Malaysia Digital Economy Corp（MDEC），《Connecting Digital Investments and Real Estate: Malaysia’s Competitive Advantage》（2026年2月）。

鸣谢：Edgeprop.my - 发表于2026年5月4日 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译