马来西亚成为全球第二大数字FDI目的地——报告称吉隆坡、柔佛与槟城房地产市场将受到带动

PETALING JAYA（4月5日）：马来西亚已悄然巩固其作为全球发展中国家中第二大数字外国直接投资（FDI）接收国的地位，仅次于印度——这一里程碑对A级办公楼需求、工业土地价值以及数据中心房地产，特别是在国内三大数字投资枢纽中，具有重大影响。

根据Knight Frank Malaysia与Malaysia Digital Economy Corp（MDEC）近日联合发布的一份白皮书，马来西亚在2020年至2024年间吸引了发展中国家数字绿地投资项目总数的14%，共录得74项项目公告——领先于新加坡（7%）、印尼（7%）、越南（6%）以及泰国（3%），数据来源为UNCTAD《2025世界投资报告》。

（图表来自 Knight Frank/MDEC 报告）

更广泛的背景同样引人注目：全球数字绿地投资从2020年的1310亿美元几乎增长三倍至2024年的3600亿美元，占全球绿地项目总量接近三分之一。

马来西亚在这一增长浪潮中的地位——以22%的占比仅次于印度——反映出其基础设施准备度、亲投资政策环境以及具竞争力的房地产基本面，而这些优势是区域竞争对手难以在相同规模上复制的。

从2022年下半年至2025年下半年，马来西亚批准了总值3425.8亿令吉的数字投资，涉及1,969家获得Malaysia Digital（MD）地位的公司，预计将创造114,854个就业岗位——其中97%属于知识型工作岗位。

外资占总投资的67.7%，即2319.1亿令吉，主要集中于基础设施驱动型领域，尤其是超大规模数据中心。

这对A级办公楼需求意味着什么

就业数据是房地产影响最明显的部分。

由于预计97%的数字经济就业岗位属于知识型职位，因此对高品质、数字化办公空间的需求具备结构性支撑，并持续增长。

Knight Frank/MDEC于今年2月发布的报告指出，外国数字企业明显偏好定制型办公楼（Purpose-Built Offices，简称PBO），其中55%的外国MD企业在此类办公空间营运。

然而，目前获得认证的办公空间供应仍然有限。

目前仅有13%的MD企业位于MD认证办公楼内，而只有15%位于绿色认证建筑中——同时拥有两项认证的更仅占10%。

更关键的是，目前马来西亚现有PBO库存中，仅35%拥有MD认证，而巴生谷绿色认证办公楼仅占PBO库存的21%。

Knight Frank/MDEC认为，全球数字企业所需办公品质与市场现有供应之间的落差，本质上是供应问题，而非需求问题——而这一问题如今正开始被解决。

目前在巴生谷、柔佛及槟城推出的新办公楼供应，越来越倾向于采用科技就绪（tech-ready）及符合ESG标准的设计，而今年1月1日正式生效的Malaysia Digital Location Recognition（MDLR）框架，也为发展商及业主提供了更清晰的建筑认证标准。

最具代表性的案例是Merdeka 118，它成为首个获得MDLR框架下MD Nexus类别认证的办公楼，反映其数字基础设施准备度及营运韧性。

在Greater KL办公市场中，截至2026年第一季度，KL Fringe录得高达93.5%的入住率，显著高于KL City的82.5%，并逐渐成为数字经济企业首选的子市场。

这主要是因为当地聚集了更新、更环保、更具数字化能力的办公楼，同时租金相比市中心更具竞争力。

与此同时，报告指出，马来西亚最成熟的数字领域——人工智能（AI）、全球商业服务（GBS）/知识流程外包（KPO）以及金融科技（fintech）——在所有数字活动类别中，于PBO办公楼中的集中度最高。

随着这些领域持续扩张，其办公空间需求预计也将同步增长。其中，仅GBS/KPO领域便由261.6亿令吉获批投资创造了39,428个预期岗位——是数字领域中就业乘数效应最强的板块，因此将带来持续且重复性的办公需求，而非数据中心通常伴随的一次性土地与公用设施消耗。

这对工业土地与数据中心房地产意味着什么

数据中心投资故事则是数字最惊人的部分。

数据中心与云服务占获批数字投资总额的74.6%，即2555.1亿令吉——但却仅创造11,978个直接就业岗位，是所有数字领域中每令吉投资创造就业最少的板块。

这对房地产市场的含义十分明确：数据中心在大规模重塑工业土地价值及公用设施基础建设的同时，却不会带来相应规模的办公楼需求。

在巴生谷，Cyberjaya仍然是数据中心密度最高的地区，而吉隆坡北部则已成为一家美国超大规模数据中心营运商的重要布局区域，其正通过“建成出租”（built-to-lease）及直接收购土地的方式积极进入市场。

截至2026年第一季度，Greater KL已建成的数据中心容量为182MW，另有615MW正在建设中，以及765MW的未来储备项目。

然而，柔佛依然是马来西亚最核心的数据中心地区。

该州共吸引403亿令吉的数据中心与云服务投资——几乎占柔佛总获批数字投资427.3亿令吉的全部——其中已建成容量为850MW，建设中为1,800MW，未来储备项目高达2,700MW。

Sedenak Tech Park、YTL Green DC Park以及Nusajaya大量超大规模园区的集中发展，对柔佛工业土地供应造成前所未有的压力。

根据JLL Research数据，柔佛工业土地平均价格于2025年升至每平方英尺86令吉，同比上涨8.4%，相比前一年的79.35令吉。

槟城则呈现不同的结构性特征。

该州吸引了413.3亿令吉数字投资，但并未建设任何数据中心设施——其所有数据中心与云服务投资均属于服务驱动型，主要集中在云服务与集成电路（IC）设计，以支撑半导体生态系统。

2025年，Seberang Perai工业土地价格达到每平方英尺93令吉，同比增长5.0%，反映电子与半导体相关制造业持续强劲的需求。

展望

马来西亚数字投资的发展轨迹，显示其三大核心枢纽对高端办公空间及工业土地的需求将持续并加速增长。

挑战——同时也是机会——在于缩小认证空间的缺口。

随着MDLR框架正式落实，以及新办公楼供应日益符合MD Nexus及绿色建筑标准，率先取得认证的发展商与业主，有望从这一被广泛视为东南亚最具结构性支撑的房地产需求故事中，获得更大的优势。

来源：Knight Frank Malaysia 与 Malaysia Digital Economy Corp（MDEC），“Malaysia as a Regional Digital Economy Gateway”（2026年2月）；JLL Malaysia 2026年第一季度媒体发布会数据。

来源：Edgeprop.my - 发布于2026年5月4日 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译