有地房产业主请提高警惕

malaysiaproptrend
5小时前
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拟议中的《城市更新法案》（Urban Renewal Act，URA）2025 已于近日在国会提呈，该法案可能从根本上重塑马来西亚的房地产格局。尽管早期公众讨论认为该法案主要针对老旧分层建筑，但深入审视后发现，其适用范围远不止于此。该法案涵盖有地住宅、商业店铺及商业产业，不论其为永久地契（freehold）或租赁地契（leasehold）。

房地产专家及全国购屋者协会（HBA）警告，该法案赋予的广泛权力，包括多数同意机制及强制征地权，可能危及个别土地业主的权益，导致被迫迁离及历史社区的消失。

许多屋主误以为 URA 法案只影响破旧的高楼建筑，这是一个严重误解。法案对“城市更新区”的定义是以区域为基础，而非以产业类型为基础。这意味着任何被划定的区域都可能包括排屋、半独立式住宅、独立洋房及传统店屋。

在西马各地，八打灵再也、安邦、乔治市及新山等地已有数以千计、超过 30 年历史的成熟社区。根据拟议法案：

只需 75% 至 80% 业主同意即可进行重建。
剩余少数业主可依据《1960 年土地征用法》被强制迁离。
补偿形式可为现金或替代房产，这意味着终身居住有地房产的业主，可能被迫接受高层公寓单位作为交换。

关键解读与忧虑

URA 法案引入的多数决机制在马来西亚土地法中前所未见。长期以来，《国家土地法典》保障“产权不可推翻”原则，即一旦名字登记在地契上，产权即受法律保障。

然而，法案第 19(b) 条引入了分级同意门槛：楼龄 30 年或以下需 80% 同意，而超过 30 年则只需 75% 同意。

批评者认为，这一机制违反《联邦宪法》第 8 条及第 13 条，后者保障人民的财产权并防止在缺乏充分补偿下被剥夺土地。允许 75% 多数否决其余 25% 的产权，实质上是为发展商的商业利益服务，而牺牲了私人业主的权益。

此外，法案中对“相关人士”的定义极为宽泛，甚至包括发展商及受托人。这使以盈利为导向的实体拥有决定私人财产处置方式的权力，可能通过操纵更新区划定来更容易达成同意门槛。

备受争议的 30 年门槛

法案中最具争议的一点是 30 年这一触发门槛。此前，相关部门曾承认钢筋混凝土结构的平均寿命为 70 至 80 年，而马来西亚标准房屋贷款期限为 35 年。

那么，为何 URA 法案将门槛设在 30 年？在这一年限，许多业主甚至尚未还清房贷。批评者认为，该年限设定过于随意，更倾向于加速重建，而非基于真实的结构安全需求。正如许多人指出的，真正需要更新的往往是维护文化，而非建筑本身。

同意计算方式的不明确

法案未明确说明同意门槛的计算方式，包括是否依据：

一单位一票？
土地总面积？
分层产权份额？

在缺乏清晰标准的情况下，有地业主无法判断自身反对意见的实际分量。人们普遍担心，估值操纵或市场扭曲可能导致被迁离的业主获得严重不足的补偿，无法在原区维持相同的生活方式。

紧急保护诉求

公民团体、居民协会及 HBA 呼吁立法者在法案通过前作出修改，并提出五项关键保障：

全体一致同意（100%）：任何涉及剥夺私人产权的重建，必须获得所有业主同意。
明确排除：单一地契的有地住宅应明确排除在强制更新区之外。
等值替换：自愿参与的业主必须获得同类型替代（有地换有地）。
独立未来价值评估：补偿应基于重建后潜在价值，而非当前市价。
留居权利：业主应有权选择不迁离。
HBA 亦呼吁在任何区域被划定为更新区前，必须举行州级公众听证会，以防止发展商在幕后滥用立法权力。

有地业主面临的 5 大关键风险
- 全面适用：法案适用于所有产业类型——住宅、商业或工业。
- 年龄触发：30 年屋龄可能被视为“未充分利用”，以合理化征用。
- 75% 门槛：当四分之三邻居同意时，你的产权可能被终结。
- 失去有地身份：你不一定能获得有地替代，可能被迫接受公寓。
- 社区消失：成熟、低密度社区或被高密度商业项目取代。