描绘沙巴房地产的未来蓝图

拿督黄志勇是沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席。

与 Shareda 的战略对话——风下之乡

沙巴房地产市场正处于一个充满活力的转型期，其驱动力来自两大引擎：稳健的资源型经济，以及后疫情时代国际旅游的强劲复苏，尤其是来自北亚地区的游客激增。这股快速增长的经济动能正在考验州内现有基础设施的承载能力，也促使市场对专业化住宅解决方案的需求上升，同时加剧了住房可负担性与沿海韧性方面的压力。

在这次与《星洲产业》（StarProperty）的独家专访中，沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席拿督黄志勇，分享了行业如何应对这些复杂挑战的战略观点。

StarProperty：随着国际旅游，特别是来自北亚的游客大幅回归，短期出租物业的需求如何影响亚庇及主要沿海城镇的传统住宅市场？Shareda 是否正在倡议任何具体监管措施，以在投资机会与长期住房供应之间取得平衡？

黄志勇：Shareda 及其会员始终致力于与州政府紧密合作，确保增长具备可持续性、包容性，并与“沙巴进步繁荣计划”（Sabah Maju Jaya，SMJ）保持一致。旅游业的回暖，尤其是来自北亚的游客，确实推动了亚庇及沿海地区服务式公寓和高端共管公寓的需求。这种以旅游为导向的需求为投资者带来可观回报，也促进了州内经济发展。就当前沙巴房地产市场而言，我们认为短期出租是在补充，而非取代长期住宅需求。最关键的是，政府必须制定清晰明确的规则，以建立一个具备信心的市场环境。如此一来，旅游相关收入得以增长，同时也能保障长期住房供应。

StarProperty：在主要城市以外的地区，例如东海岸，为配合高价值产业的快速扩张，开发商如何应对工业或员工住房的专业化需求？

黄志勇：沙巴的经济实力确实以资源为基础，而东海岸（拿笃、山打根和斗湖）下游产业的扩张，需要更具针对性的住房解决方案。开发商正在作出回应，但并非通过高密度的城市型项目。相关需求更多集中在符合严格生活与安全标准的综合型、自给自足员工住宿，尤其是服务于工业园区和大型种植园。工业园区与住宅的整合至关重要，例如亚庇工业园的模式。我们已经看到成功案例，住宅区专为员工规划，提供便利与效率。这一模式应在东海岸不断发展的工业区加以复制。要让这些项目在偏远地区具备可行性，关键在于激励措施，例如州政府提供快速审批及基础设施配套，使开发商能够专注于迅速建设高质量的专业化住房。

StarProperty：沙巴在内部与外部连通性方面均面临挑战。哪些基础设施升级最为关键？

黄志勇：解锁主要城市中心以外新开发土地的最关键因素，是核心基础设施的完工与提升。一旦这些基础设施完成，将释放更多可开发土地，从而稳定土地成本，并推动去中心化的城市规划。泛婆罗洲大道是最重要的生命线，其完工将大幅降低物流成本和出行时间，立即提升周边城镇住宅项目的可行性。同时，从大道通往拟开发地点的内部道路网络也必须加快建设，并从 P 级标准升级至 B 级标准。公用设施的可靠性同样是主要制约因素。乌鲁巴达斯水电站以及全州主要供水系统升级项目，是不可或缺的基础。公用设施必须延伸至拟议的工业与城市扩展区域，因为开发商无法承担将主干线路引入偏远地区的高昂初期成本。我们呼吁加强协调，确保公用设施扩展与已批准的发展区同步推进。

StarProperty：在土地收购与地契转换方面，尤其涉及原住民习惯地权（NCR）土地时，开发商目前面临哪些复杂性或延误？Shareda 正与州政府采取哪些合作策略以简化审批流程？

黄志勇：围绕原住民习惯地权（NCR）的复杂问题仍是重大障碍。NCR 纠纷导致项目长期延误、成本上升，并为开发商带来声誉风险，阻碍住房与基础设施项目的顺利推进。缺乏清晰、统一且高效的土地界定、确权与补偿机制，是核心难题。开发商在投入大量资本前，需要明确的土地权属保障。我们正敦促州政府设立一个由土地与测量局、原住民事务理事会及 Shareda 组成的高级别工作小组，建立透明且有时间表的地契转换流程，重点解决土著配额单位释放及农业用地转住宅用地的问题。此外，该小组还应推动对已确认 NCR 权利持有者提供公平的前期补偿，在尊重原住民权利与文化遗产的同时，让发展得以推进。

StarProperty：随着亚庇房价上涨，住房可负担性差距不断扩大。除传统的低成本住房计划外，沙巴开发商正在探索哪些创新设计策略，以真正降低 B40 与 M40 群体的购房门槛？

黄志勇：亚庇的可负担性问题非常严峻，尤其对 B40 与 M40 群体而言。除了政府的低成本住房计划外，Shareda 会员正探索以下私营领域的创新方案：

• 价值工程与设计效率： 通过更小的建筑面积、微型公寓以及共享设施的巧妙运用，在最大化使用空间的同时降低建造成本。

• 混合收入型发展： 在高价值项目中整合可负担住房单位，通过交叉补贴帮助开发商控制成本，并打造社会结构更均衡的社区，而非隔离式住宅区。

• 工业化建筑系统（IBS）： 更广泛采用 IBS 技术至关重要。尽管前期投入较高，但 IBS 可实现标准化施工、减少对人工的依赖、提升质量控制，并显著缩短工期，从而降低单位成本。我们呼吁政府提供 IBS 投资激励。
  

此外，政府亦可通过在城市地区提供州有土地，让开发商建设可负担住房，从根本上降低房价，使 B40 与 M40 群体真正买得起房。

StarProperty：Shareda 正推动哪些措施，以鼓励沙巴本地可持续建材制造的发展，从而减少对进口的依赖并稳定房价？

黄志勇：沙巴对进口建材的依赖是主要成本推手，据估计超过 95% 的建材依赖进口，这使项目暴露于汇率波动及高昂运输成本之下。Shareda 正积极推动聚焦式的进口替代策略。我们与工业发展部合作，识别并鼓励钢材、瓷砖、涂料和水泥等高用量建材的本地生产。我们呼吁政府提供税务减免和能源补贴等激励措施，以吸引下游加工与制造投资。目前，沙巴部分产品的市场规模尚未达到本地制造所需的经济规模，但长期可行性依然强劲。因此，通过激励与补贴，可促使投资者提前布局，而非等待市场自然成熟。

StarProperty：沙巴正利用哪些独特优势吸引来自马来半岛及国际买家的投资？是否有特定类型的房地产表现尤为突出？

黄志勇：沙巴拥有区别于马来半岛的独特价值主张。我们的自然环境——海滩与京那巴鲁雨林——是最大的吸引力，尤其吸引生态旅游及退休住宅市场。州政府掌控的沙巴–马来西亚第二家园计划（S-MM2H）是一项强有力的工具。经修订的指南，使沙巴对来自北亚（中国、韩国、日本）的退休人士及高净值人士极具吸引力，他们寻求一个宁静、安全、文化底蕴深厚的第二居所。我们看到度假型共管公寓和高端退休社区尤为成功，这些项目配备一体化生活设施，往往被用作度假屋或短期出租投资单位，最大化旅游协同效应。

StarProperty：鉴于沙巴大量优质发展土地位于沿海地区，Shareda 支持哪些新的建筑设计或工程标准，以确保新项目能抵御海岸侵蚀、海平面上升及更强烈风暴潮的威胁？

黄志勇：由于大量优质发展土地位于沿海，气候韧性已不容妥协。Shareda 全力支持针对海平面上升、海岸侵蚀及风暴强度增加而制定的新建筑与工程标准，包括：

• 最低平台/基准洪水高度： 要求所有新沿海建筑的可居住首层高度，高于未来 50 至 100 年预测的基准洪水位。

• 更大的退缩距离与缓冲带： 检讨并可能提高最低沿海退缩距离，以容纳自然侵蚀与沙丘保护。

• 具韧性的基础设施： 鼓励采用硬性与软性海岸防护措施，并确保关键公用设施（变电站、水泵）抬高或具备防洪能力。
  

我们致力于将这些考量纳入发展实践之中，确保沿海项目的长期安全与价值。滨海生活是我们的优势，而长期韧性正是守护其价值的关键。

来源鸣谢： Star Media Group Berhad – Star Property – 发布日期：2025 年 12 月 12 日 – Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译