将“预订费”合法化：改革的理由——以及其局限性

第一部分：将预订费合法化并加以监管的论据

法律禁止收取预订费——但这一规定从未被执行。

对于许多毫无防备的购房者而言，在正式签署买卖合同（SPA）之前，与发展商或其代理或律师签署购房预订表格并支付预订费，早已被视为购买住宅房地产的标准操作流程的一部分。

看起来确实如此。

然而，这种普遍认知是错误的。根据《1989年房屋发展（管制与许可）条例》（HDR），该行为实际上是被禁止的。HDR规定如下：

HDR 第11(2)条：“任何人，包括作为受托人的各方，不得以任何名义收取任何款项，除非该款项已在买卖合同中规定。”

法定SPA格式规定，购房首10%的款项仅在签署SPA后才需立即支付。该禁令范围极广，涵盖地产代理、律师，以及任何被指作为发展商受托人的第三方在收取预订费时的行为。

该禁令最早于1980年代初引入，旨在作为保护措施——防止不良发展商将预订表格视为具有约束力的合同，并在购房者未能或拒绝签署SPA时没收其预订费。

滥用现象普遍——而起诉几乎不存在

购房者在无法取回预订费时投诉的案例屡见不鲜。在许多情况下，销售人员承诺“如果无法获得银行贷款，预订费将全额退款”，但这一承诺往往并未兑现。

弱势购房者最终别无选择，只能承担损失，因为追讨的法律成本与复杂性过高。

值得注意的是，在具有里程碑意义的案件 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor 2 CLJ 441 中，由首席大法官敦东姑麦敏领导的五名联邦法院法官一致裁定：逾期交房的约定损害赔偿（LAD）应从支付预订费之日开始计算，而非从签署SPA之日计算。

法院在裁决中采用了“社会立法”的概念，指出《1966年房屋发展（管制与许可）法》及其相关条例的主要目的是保护购房者。

事实上，法院已经在法律层面承认了预订费在时间与法律上的重要性。现在是法律跟进的时候了。

据我们所知，目前没有任何针对违反该禁令的发展商或销售代理的公开刑事起诉记录。执法极其宽松——最多只是象征性的罚款或轻微处罚。

事实上，收取预订费在《1966年房屋发展（管制与许可）法》下属于刑事罪行，违法者可被罚款最高5万令吉、监禁最高5年，或两者兼施。

然而，这些严厉的法律条文虽然存在，却从未真正被执行，这充分说明了执法现状。

这引出了一个困难但必须面对的问题：如果该禁令无法有效执行，我们是否仍要假装它是有效的？

还是应该采取更系统性的方式，以合理监管来取代这种绝对但无效的禁止？

“购房选择权”——一种结构化且保护买方的机制

HBA约在六年前提出“购房选择权”（OTP）机制，其主要特点如下：

(a) 发展商应向意向买家提供购房选择权，以合理预订费作为交换——上限为5,000令吉或购房价格的1%，以较低者为准。

(b) 应给予买家30天的合理选择期，让其自由决定是否行使该选择权。在选择期内拒绝购买者不得被收取任何罚金或行政费用。

(c) 在选择期内，发展商不得将同一单位再提供给其他买家预订。

(d) 若买家行使选择权，预订费将作为购房款的一部分抵扣。

(e) 若买家放弃选择权，预订费必须在14天内全额退还。若逾期未退款，将按年利率10%按日计算利息，由发展商支付给买家。

(f) 在选择期内，发展商必须提供所有相关信息——包括估计面积、户型图、建筑规格、分层发展公共设施详情、单位分配表、已批准建筑图纸以及SPA副本，以协助买家做出知情决定。

(g) 所有预订费必须存入房屋发展项目账户下的信托基金（fidelity fund），以便退款并防止不良发展商或代理挪用资金。

(h) 无论预订费由发展商、代理或作为受托人的律师收取，发展商均须承担责任。

(i) 标准化预订表格应纳入HDR，并在收取任何预订费之前，以通俗语言向买家解释所有条款与条件。

这种结构化方法将使预订费的收取合法化，为双方提供确定性，并为买家提供真正的救济机制——同时让发展商能够合理评估市场需求，并满足融资方的要求。

一句古老的苏格兰谚语说：“Better bend than break（宁弯不折）”——这并不意味着屈服，而是指有时战胜对手力量的方法，是接受其位置并将其转化为更好的结果平台。

在实际操作中，OTP可能会减少投机性推盘并改善项目规划。但它并没有像BTS 10:90那样直接解决烂尾项目的根本原因。

OTP是否足够？与BTS 10:90模式的局限性比较

第二部分：但OTP是否足够？检视其相对于BTS 10:90模式的局限

然而，提出务实的解决方案，并不等同于宣称它是完整的解决方案。当房屋部宣布正在研究HBA长期倡议的OTP机制时，这既为我们带来了机会，也带来了责任——必须诚实检视OTP究竟能够实现什么，以及不能实现什么。

问题已经不再只是预订费是否应被合法化与规范化。更迫切的问题是，即使OTP获得良好监管，它是否足以防止困扰马来西亚数十年的更大系统性失败：烂尾工程。

OTP与BTS 10:90在不同阶段解决不同问题

OTP与“先建后售”（BTS 10:90）模式的逻辑本质上是不同的——它们针对的是不同阶段的风险。

OTP主要解决的是市场需求风险——即发展商在真实需求尚未确定前过早推出项目的风险。从这个角度看，OTP更容易实施，也不需要对现有制度进行结构性改革。

其对买家的主要好处是减少过早承诺：意向买家不再在尚未准备好之前被锁定，而发展商在全面推进项目之前能够获得更真实的需求信号。

然而，OTP并不能保证项目完工。即使OTP认购率很高，如果发展商在施工过程中资金耗尽，项目仍然可能烂尾。

相比之下，BTS 10:90解决的是建设与融资风险——而这正是大多数烂尾项目最直接的原因。在BTS 10:90下，发展商必须先完成建设并融资施工，才能收取绝大部分房款。

这是一个更高的门槛，小型或资金不足的发展商可能需要组成财团才能符合要求。但这正是其目的：BTS 10:90充当自然筛选机制，在购房者暴露于风险之前，将财务薄弱的发展商排除在市场之外。

因此，对买家的保护力度更强——不仅仅是减少过早承诺，而是真正降低烂尾风险。

简而言之，OTP改善的是交易前端，而BTS 10:90则贯穿整个交易过程保护买家。

烂尾项目通常发生的原因：

1 发展商资本不足2 销售预测不切实际3 施工期间现金流崩溃4 来自购房者的资金不足或被不当管理5 银行停止项目融资6 项目管理与行政不善

在马来西亚现行“先售后建”（STB）制度下，发展商提早推出项目，并依赖购房者的分阶段付款来资助建设——实际上让购房者成为项目的被动融资者。

在BTS 10:90制度下，购房者仅支付10%首付，其余90%必须在项目完工、合规与完工证书（CCC）发出以及交付空置房产后才支付。

这从根本上改变了激励结构：财务薄弱的发展商难以进入市场，买家不再承担发展商的施工与商业风险，发展商也无法不断利用购房者资金滚动开发新项目。

OTP的潜在问题

对OTP最大的批评在于：它可能制造一种改革的表象，却未解决导致烂尾项目的结构性问题：

(i) 无法解决发展商财务薄弱问题。项目烂尾很少是因为买家签约太早，而是因为发展商资金耗尽、融资失败或现金流管理不善。OTP并不会增强发展商的资产负债表。

(ii) 仍然维持先售后建制度。OTP仍在同一框架内运作，即发展商在施工期间向购房者收取分期款项，买家依然承担建设风险。

(iii) 可能成为投机性营销工具。发展商可能利用OTP制造虚假需求动能——“已认购90%”、“剩余单位有限”、“反应热烈”。但OTP并非最终交易，这可能扭曲真实市场需求，并误导融资机构。

(iv) 预订费可能被滥用——除非如HBA在第一部分所建议的那样严格监管。

(v) 无法保证避免烂尾。即使OTP认购率很高，建设成本可能上升、融资可能中断、承包商可能停工或资金可能被挪用。OTP无法阻止这些运营失败。

真正的保护

从实际角度来看，OTP可能减少投机性推盘并改善项目规划。但它并没有像BTS 10:90那样解决烂尾项目的根本原因。

真正的保护，是让发展商在收取大部分款项之前先完成建设。

除非资金薄弱或不负责任的发展商真正面临法律与财务后果——并在法庭上被真正起诉——否则烂尾项目将继续反复发生，无论有多少类似OTP的程序改革。

OTP是正确方向的一步，但它不是终点。

本文作者为拿督张庆龙（Datuk Chang Kim Loong），全国房屋买家协会（HBA）名誉秘书长。HBA为非政府、非营利组织，完全由志愿者运作。

本文观点仅代表作者本人，不一定代表EdgeProp立场。

来源：Edgeprop.my — 发布于2026年5月14日 — Datuk Chang Kim Loong / National House Buyers Association - 由 ChatGPT 翻译