吉隆坡的旧建筑正在发生什么变化？
- malaysiaproptrend
- 5月20日
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曾几何时，吉隆坡的天际线变化并没有这么快。
建筑不仅仅是被建造出来，它们是“被延续”的。办公室成为机构，高楼成为地标，人们的整个职业生涯都在同一栋建筑中展开。
像马银行大厦（Menara Maybank）这样的名字，不只是一个地址；它代表着地位、稳定，以及这座城市的发展成熟。
而如今，这种节奏正在发生变化。
更新、更智能、更高效的新开发项目不断进入市场，逐步重塑市场预期——从租户需求到建筑设计，再到性能标准。
因此，吉隆坡许多最具代表性的办公楼正处于一个转折点：问题不再是它们是否会继续存在，而是它们未来将以何种形式存在。
根据 Henry Butcher Malaysia 企业房地产董事 Long Shi Chuen 的说法，这种转变已经在部分案例中发生，业主开始重新评估长期策略。
“Menara Maybank 是一个例子，说明吉隆坡的办公建筑可能会被重新定位或重新开发，”他接受 EdgeProp 采访时表示。
马银行已与国民投资机构（PNB）签署一项为期21年的租赁协议，将其位于Pudu的总部迁至市中心的 Merdeka 118 大厦，并占用33层空间。Menara Maybank 现有办公空间将从2026年第二季度起分阶段搬迁，而吉隆坡主分行将继续保留。
“这意味着一栋超过一百万平方英尺的建筑需要重新定义其身份，而 PNB 正在积极规划中，”Long 补充道。
在“triple net basis”（三重净租赁）协议下，自2025年第一季度起，PNB已成为 Menara Maybank 的主租户，需承担包括维护、保险及税务在内的全部建筑费用。
“该租赁安排使马银行能够获得租金收入，同时将资产处置推迟至市场进一步复苏之时，以最大化建筑价值，”Long 解释道。
从标志性建筑到转折点
在吉隆坡，各类商业与历史建筑共同记录了城市发展的不同阶段，在许多情况下，也体现了其功能如何随着时间而演变。
其中最具代表性的建筑之一是位于Jalan Raja的苏丹阿都沙末大厦（Bangunan Sultan Abdul Samad），建于1897年。它曾是英属马来亚的行政中心，后来成为马来西亚法院，如今已被修复并重新定位为面向公众的文化与历史空间。
在士乃（Sentul），前铁路工程维修工坊 Sentul Depot 已被改造为活动场地，并与吉隆坡表演艺术中心（KL Performing Arts Centre）共同构成更广泛的创意与文化集群。
这些案例所显示的不仅仅是保护，而是“再诠释（reinterpretation）”，即将旧空间赋予符合当代城市活动的新功能，其用途往往从机构或工业用途转向公共、文化或体验型用途。
另一些建筑仍维持其原有商业用途，包括 Menara Maybank（1988年完工）以及位于Jalan Raja Chulan 的 Menara Olympia（1994年完工），反映了吉隆坡商业扩张的早期阶段。
尽管它们的历史各不相同，但它们如今面临的挑战却越来越相似：在一个对建筑效率与标准要求不断提升的市场中，维持自身的相关性。
老旧办公资产的压力
从估值角度来看，旧建筑与新一代甲级（Grade A）办公楼之间的差距正在持续扩大。
“较旧的建筑，尤其是建于1990年代及2000年代初的建筑，在提升资产价值方面面临挑战，”Long表示。
与设计更新、技术先进、建筑规格更现代的新办公楼相比，这些旧建筑的租赁率通常更难提升。
较高的空置率进一步压低资产估值，因为收入能力是投资者与估值机构评估资产表现的重要指标。
租户的预期也已发生显著变化。
“如今的租户，尤其是跨国公司与金融机构，对ESG（环境、社会与治理）有非常明确的要求，以及办公空间的标准，而许多旧建筑在不进行大规模资本支出的情况下无法满足这些要求，”他说。
这在一定程度上缩小了租户范围，使旧资产往往只能吸引对成本较为敏感的承租方，从而影响租金增长与长期表现。
“从总回报角度来看，旧资产通常收入增长较弱，并面临更高的资本贬值风险，”他补充道。
在某些情况下，这些限制甚至超越了物理层面的限制。
“如果资产存在分散的所有权结构、低于市场水平的旧租约协议，或尚未解决的维护及环境责任，那么这些资产在重新定位方面将变得更加困难，”Long指出。
重新定位、重建，还是彻底重新思考
在某个阶段，建筑业主往往必须面临一个战略性决策：升级是否仍然可行。
“对于许多建于1990年代的吉隆坡建筑而言，翻新成本通常较高，”Long表示，并补充指出，业主还必须考虑在空置期间可能造成的收入损失。
“在许多情况下，重建在财务上往往更合理，尤其是在容积率允许更高密度或混合用途转换的情况下。”不过，拆除重建（demolishing and rebuilding）并不总是默认选项。
“市场仍然存在需求，但非常挑剔，”他表示，并指的是投资者对老旧办公资产的兴趣。
投资者如今不仅仅关注稳定收入，还越来越重视资产重定位带来的增值潜力，或土地价值变现以及用途转换的可能性。
位置、可达性、容积率以及产权结构等因素，仍然是决定资产是否值得重振的重要考量。
已有多个建筑完成类似转型，包括 Wisma KFC（现为 Hyatt Centric）、Wisma Lirava（现为 ELSE Kuala Lumpur）、Menara ING（现为 Holiday Inn Express）、Wisma KLIH（现为 WOLO Kuala Lumpur）以及 13 Raja Chulan（现为 Lyf Chinatown）。
“建筑业主如今正在寻求释放其建筑的土地价值，未来五年在吉隆坡我们很可能会看到更多这样的案例，”Long表示。
零售行业方法论：竞争、定位与体验
虽然办公楼领域正在面对这些变化，但零售行业早已经历类似压力——提供了一个有价值的参考。
根据 JLL 亚太区执行董事兼资产发展负责人 Andrew Macpherson 的说法，零售领域中的重新定位决策通常由日益激烈的竞争所驱动。
“通常情况下，当购物中心的管理团队决定进行重新定位或升级改造时，往往是由于来自更现代化购物中心的竞争不断加剧所推动。例如，在 Sunway Putra Mall 的案例中，当 Quill City Mall 即将开业时，管理层便做出了对 Sunway Putra Mall 进行升级的决定，”他接受 EdgeProp 采访时表示。
不同的重新定位策略取决于不同挑战，包括应对新竞争、维持市场领导地位，或适应消费者行为变化。
然而，购物中心之间的竞争，如今已不再仅限于零售本身。
“购物中心必须努力提供独特体验和差异化活动，使自身区别于其他竞争者，”他说。
Macpherson 补充道，过去被视为长期优势的“地段”，如今随着交通基础设施的发展变得更加流动性增强，这正在改变城市的可达性以及消费者的流动模式。
与此同时，在吉隆坡等高度竞争的城市市场中，一旦失去核心主力租户（anchor tenants），或缺乏清晰的价值主张，购物中心的定位可能迅速被削弱。
租户策略与数据驱动监测
从运营角度来看，JLL 马来西亚研究与咨询主管 Yulia Nikulicheva 指出，租户策略是长期表现的关键因素。
“租户组合对购物中心的成功至关重要，因为它能通过满足消费者需求来推动客流量、停留时间以及消费支出，”她接受 EdgeProp 采访时表示。
除了策展（curation）之外，如今成功的购物中心越来越依赖数据分析来追踪销售表现、客流模式以及品类需求——从而更科学地进行租户替换、业态聚类（clustering）与功能分区决策。
未能监测这些趋势的购物中心，可能会逐渐与不断变化的消费者偏好脱节，最终导致客流下降并逐步失去市场相关性。
在马来西亚，她补充道，翻新（refurbishment）与重新定位（repositioning）仍然是购物中心最常见的做法。
“业主通常更倾向于翻新与重新定位，因为这些方式相比完全重建成本更低，”她表示，并指出只有在资产功能性过时，或外部因素（如基础设施项目）要求时，才会进行全面重建。
设计现实与改造潜力
从设计与结构角度来看，旧建筑仍然具有尚未开发的潜力——尤其是在用途转换方面。
根据多学科设计公司 Veritas Design Group 副总裁 Lillian Tay 的说法，吉隆坡许多旧办公楼采用的是传统钢筋混凝土结构，这种结构在改造方面具有更大的灵活性。
“这些建筑的混凝土结构可以翻新升级继续作为办公用途使用，而更可行的方案是转换为住宅用途，”她表示。
这种转换也可能释放额外价值。
“根据规划审批及建筑配置的不同，有机会将净楼面面积提高10%至15%，”她解释道，并指出这得益于较低的结构荷载及较少的机电需求。
在大规模公共交通系统扩展之前建成的旧建筑，往往配备更多停车位，这也为将闲置停车层改造为额外可用空间提供机会，但仍需获得规划审批。
总体而言，Tay补充指出，吉隆坡市中心的需求结构正在发生变化。
“市中心出现越来越多空置办公楼，我们可以做更多工作，推动旧办公空间更新为混合用途或住宅用途，”她表示。
她补充说，虽然现代建筑采用的新结构系统提升了施工效率，但其未来可改造性较弱，使得部分旧建筑在长期重新定位方面反而更具优势。
本文已更新以提高准确性。 来源：Edgeprop.my - 发布日期：2026年4月21日 - Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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