STB 与 BTS

Sulaiman Saheh 为 Rahim & Co International 研究与咨询服务总监。

承诺、保障与实用性之间的权衡

在10月初于布城举行的国家住房政策简报会上，住房与地方政府部长Nga Kor Ming重申了政府重置房屋建设、销售及保障基本原则的承诺——标志着马来西亚住房交付模式的决定性转变。

此次公告阐述了新的监管机制、更严格的开发商合规标准以及增强的购房者保护措施，引发了对“先售后建（STB）”与“先建后售（BTS）”模式的讨论。这个讨论不仅是政策偏好，更反映出政府在应对项目弃置、开发商责任以及购房者安全等问题时，如何在承诺、保障与实用性之间取得平衡的更广泛转型。

截至2025年8月31日，KPKT新成立的“私有住房项目失效与弃置工作组（TFST）”报告，全国共有144个延迟项目、345个失效项目和108个官方弃置项目。多年来，STB制度象征着可及住房的承诺与房地产开发的现实。

然而，当弃置项目和购房纠纷持续存在时，许多人开始质疑这一承诺是否仍可兑现，以及马来西亚如何更好地保护住房市场的核心——购房者。在STB模式下，开发商在建设完成前出售住宅单位。购房者通常在签署买卖协议（SPA）时支付10%首付款，随后根据建筑进度分期付款，包括地基、结构、屋顶及装修阶段。

这些分期付款根据《1966年住房发展（管控与许可）法案》（第118号法案）安排支付时间表。实际上，这意味着购房者通过分期付款为项目建设提供部分资金，而开发商依靠这些资金管理现金流并完成项目。

根深蒂固的系统

这一系统已深深植根于马来西亚住房市场——对开发商方便，对购房者熟悉，也长期被银行及监管机构接受。然而，尽管看似实用，STB模式实际上将大量项目风险从开发商转移至购房者。

STB的出现源于务实考量。许多开发商和金融机构仍青睐此模式，因为它支持现金流效率，使项目无需大量前期资本即可启动。

该模式允许从大型上市公司到小型私人企业的广泛开发商参与住房交付。由于购房者的首付款和分期付款可用于建设，开发商无需在开工前筹集全部项目资金。这种灵活性鼓励了更多住房供应，尤其是在快速城市化的地区，需求高但开发商资金有限。

STB还允许开发商提前评估市场兴趣。预售可作为购房者信心的指标——如果预订量高，向银行和投资者表明项目可行。对购房者而言，分期付款结构意味着无需一次性支付全部款项，从而更容易实现购房。早期购房者通常可享受折扣、回扣或家具套餐，使楼盘购买更具吸引力——尽管此做法及其对房价和长期可负担性的影响另需讨论。该模式的高效性支持项目快速周转，维持房地产行业的动力。开发商可快速循环资金，长期推出多个项目，从而带动就业和经济活动。

让买家处于风险之中

然而，使STB模式具有吸引力的因素同样也带来了其脆弱性。其中最主要的是买家在项目失败时所面临的风险。当开发商遭遇财务压力、管理不善或成本超支时，施工可能陷入停滞——让买家背负可能永远无法完成的房屋贷款。马来西亚已多次出现这一问题。由于STB模式依赖持续的预售和购房者分期付款的现金流，任何中断都可能引发连锁反应。开发商可能面临流动性不足而被迫停止施工。然而，买家在法律上仍受贷款和付款计划约束。开发商可以通过重组融资或启动新项目维持运营，但一旦签署SPA和贷款协议，个人买家就已绑定融资工具。

盲目购房

另一个弱点在于质量保障。由于买家在施工过程中分期付款，他们实际上在购买一个无法完全检查的房产。在某些情况下，财务紧张的开发商可能急于达到进度目标以触发付款，导致施工质量受损。买家在交付时发现漏水或裂缝等缺陷并不罕见，往往导致在住房仲裁庭的长期争议。STB系统还可能助长投机行为。由于进入成本低——通常为10%首付款，但考虑折扣或回扣的情况可能更少——一些买家仅为短期转售而非长期自住购房。这种投机循环会推高房价，加大真实购房者与投资者之间的差距。此外，模式依赖市场情绪，使其在经济下行时期脆弱。 当销售放缓或融资收紧时，开发商的现金流压力可能迅速升级为更大的系统性风险。

认识到这些不足，马来西亚在2007年引入了自愿性的10:90 BTS混合模式。在该模式下，买家签署SPA时支付10%，剩余90%仅在房产竣工并取得竣工及合规证书（CCC）后支付。其目的是找到中间点——在消费者保护和开发商财务可行性之间取得实际平衡。然而，该模式采纳有限。尤其是小型开发商，由于银行不愿在没有预售的情况下提供全额建设贷款，因此面临融资挑战。因此，混合模式一直是政策理想，而非市场现实。

缓慢的实施过程

如今，在第十三个马来西亚计划（RMK13）下，这一讨论再次以更高的热度出现。KPKT对BTS的支持反映了政府到2030年消除弃置住房项目的目标——如果战略性实施改革，这是一个雄心勃勃但可实现的目标。资金充足的大型开发商预计会更顺利地过渡，而小型企业则需要财政援助，例如软贷款、过桥设施或信用担保。KPKT指出，部门正在考虑分阶段或分层推广，先从大型开发商或公私合营项目开始，再扩展至更广泛市场。此渐进式推广可以缓解融资压力，同时保持住房供应。

然而，政策制定者也认识到，全面转向BTS不会一蹴而就。马来西亚整个住房生态系统——从银行框架到监管审批——都深深扎根于STB模式。因此，改革必须兼顾市场现实。在现有STB框架内加强购房者保护，可能是短期内最实际的途径。这可能包括实施托管机制以保障买家定金、执行更严格的项目监督及披露标准，并要求开发商在项目批准前展示财务能力。

马来西亚的住房之路如今处于转折点——不是立即放弃长期推动可及性和行业增长的STB框架，而是为更负责任、更具韧性的未来重新构想。虽然STB推动了城市扩张并使早期购房成为可能，其脆弱性也暴露了信任、治理和消费者保障的缺口。因此，向更强保障、混合模式和BTS阶段过渡，不仅是政策调整，更是价值再校准：交易之前信任、购买之前保障、承诺之前实用性。未来的目标不是评定某一模式优劣，而是建立一个保障买家、赋能负责任开发商并维持长期市场稳定的住房生态系统。唯有承诺、保障与实用性共存，马来西亚才能真正交付不仅建成——而且值得信赖的房屋。

来源: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025 - Sulaiman Saheh & Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译