PropNex：优质A级写字楼需求强劲，租户需提前锁定租约

PropNex马来西亚资本市场主管 Victor Lim

吉隆坡（4月16日）：随着核心地段A级写字楼供应紧张且需求强劲，入住率保持高位，企业被建议采取更前瞻性与战略性的方式来规划办公空间。

企业如今需要更早规划，PropNex马来西亚资本市场主管 Victor Lim 表示。

“在当前市场环境下，尤其是位于中央商务区（CBD）的A级写字楼，企业不能再等到租约最后一年才开始规划。由于供应有限且需求强劲，合适的办公空间通常需要提前约18个月锁定，”他在接受EdgeProp独家访问时表示。

“我们通常建议企业将办公空间视为整体商业战略的一部分。尽早开始规划——评估未来员工规模、办公功能需求，以及办公空间如何体现品牌形象。

“在此基础上，我们可以一起探索方案，无论是锁定即将推出的项目，还是提前规划搬迁，”这位房地产顾问专家说。

他也指出，提前在项目竣工前锁定租约的租户，通常可以享有更优惠的租金以及更长的免租期，因为开发商在早期阶段更具弹性。

尽管CBD地址因其声望而备受青睐，但高端城市商圈同样能提供相近的租金水平，Lim表示。

“如今我们看到强劲需求不仅来自[如TRX等CBD区域]，也包括Bangsar South、Damansara Heights和Petaling Jaya等主要区域中心。

“在建筑品质方面，这些地区很多写字楼其实与CBD写字楼不相上下，有时甚至更好，尤其是在停车、通达性以及员工整体便利性方面，”他说。

不过，CBD地址在品牌与声望方面仍具有独特优势，这对跨国公司（MNC）和金融机构尤其重要。

“因此最终还是取决于企业策略，是更看重品牌定位、人才吸引力、成本效率，还是日常运营便利性，”Lim表示。

The Met 是位于吉隆坡 Mont’Kiara 的A级双塔企业办公楼。（PropNex）

The Met ialah pejabat korporat Grade A yang mempunyai dua menara di Mont’Kiara, Kuala Lumpur. (PropNex)

战略性达成租赁交易

在高端开发项目中，房东通常优先选择大型跨国公司作为核心租户（anchor tenant）。

然而，Lim表示，许多中型企业如今正在快速成长，他们同样需要高品质办公地址，以支撑品牌形象与扩张需求。

“因此，我们会以不同方式定位这些公司。我们不会只把他们视为较小的租户，而是将他们作为建筑的战略性租户来呈现。

例如，如果一家公司愿意承租更大面积、签订更长期租约，或具备较强行业影响力，我们会强调其入驻如何提升整体租户组合，并为项目带来附加价值，”Lim说。

“最终，我们的角色是连接成长型企业与高端办公楼，并设计出双方都受益的租赁方案。”

Lim也指出，在高需求办公空间中，租金并非唯一考量，租赁条款同样重要，需要为企业未来扩展留出弹性空间。

“在有利于房东的市场中，租金只是谈判的一部分。我更关注的是如何保障租户未来的灵活性。

第一是优先租赁权（right of first refusal），如果公司扩张，他们可以优先获得相邻空间。

第二是提前终止条款（break clause），允许公司在业务变化时提前退出。

第三是转租权（sublease），让他们能管理多余空间或调整办公布局，”Lim解释。

绿色认证与装修成本

在可持续发展认证方面，Lim认为，这正“越来越影响租户需求、租金表现以及长期资产价值”。

“绿色建筑认证如今非常重要，特别是对于关注ESG与净零目标的跨国企业。

例如GBI（Green Building Index）、GreenRE或LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）认证，都能让租户更有信心，确保建筑符合节能与可持续标准，”他说。

不过，“没有认证的建筑仍然可以吸引租户，主要是依靠地段优势，但长期来看，业主可能需要升级或改造以保持竞争力，”他补充。

与此同时，装修（fit-out）成本上升与通胀也促使企业重新评估办公支出结构。选择毛坯（bare shell）或全配即用（plug-and-play）办公空间，反映出不同的资本配置策略。

“毛坯空间的前期成本较高，因为需要装修、家具及系统配置才能使用，但优势是完全灵活，可以按照企业需求设计，适合长期使用。

而即用型办公室则可以快速入驻，大部分装修已完成，企业可以减少前期资本支出，把成本转为每月运营费用，有助于现金流管理。”

Lim总结：“灵活性是关键。很多公司更倾向轻资产与灵活策略，尤其在经济不确定时期，业务需求变化很快。”

办公空间的演变

与此同时，办公空间的定义正在扩大。越来越多企业开始关注非传统办公空间，例如改造旧店屋或历史建筑。

“如今很多公司希望办公空间能体现品牌与文化，而不仅仅是标准办公楼层，”Lim说。

“这类空间通常吸引创意公司、设计机构、小型咨询公司、健康品牌，甚至一些将空间本身作为体验的一部分的展示厅，”他补充。

不过，这类空间也必须考虑实际限制，包括分区规划（zoning）、基础设施容量、停车位、电力供应以及改造限制等。

The Exchange 106 是一座位于吉隆坡敦拉萨国际金融中心（Tun Razak Exchange，TRX）金融区的106层摩天大楼。

未来科技整合趋势

在当前市场中，Lim指出，地点或租金已不再是唯一决定因素。

企业越来越重视数字基础设施、稳定网络连接以及可靠电力供应（包括双电源系统），以支持数据驱动与人工智能运作。

因此，具备高规格设施、灵活布局与可持续特征的一级（Tier-1）优质建筑，正成为首选，并让租户具备在2030年之后仍保持竞争力的能力。 来源：Edgeprop.my - 发布于2026年4月24日 - Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译