GRR的真相：为什么你应该远离购买“承诺收入”房产

在马来西亚购买房产时，尤其是作为投资宣传的物业，你可能听说过这个神奇的词 Guaranteed Rental Return（GRR，保证租金回报）。

乍一看，GRR像是投资者的梦想：收入可预测、管理无忧、安心放心。但实际上，这个“保证”往往隐藏着更深的财务风险，可能会让你付出比预期更多的代价。

以下是如何识别真正的房产投资机会，并避免掉入陷阱。

GRR到底是什么？

让我们拆解GRR的真正含义，以及为什么在考虑吉隆坡、柔佛巴鲁（JB）或马来西亚其他地区的房产投资时必须小心。

GRR计划是指房产开发商或中介承诺，在你购买物业后的一定时期（通常为两到五年）内提供固定租金收入。例如：“我们保证您每年6%的租金回报，连续三年，因为每晚租金为RMXXX。”

听起来像是轻松赚钱，但在大多数情况下，这个“保证”实际上是用你自己的钱支付的。

开发商通常会抬高房价，以涵盖未来支付这些回报的成本。例如，他们可能将物业售价至少提高18%，以支付三年内每年6%的租金回报。

换句话说，你在不知不觉中提前支付了自己的租金。这就像借给别人RM100,000，然后他们用你的钱慢慢还你一半，还称之为“利润”。

GRR的问题：当它成为唯一卖点

如果开发商宣传的主要内容是GRR，这就是一个警告信号。

为什么？因为优质物业不需要GRR也能出售。位于热门地区的项目，如靠近大学、办公区、旅游景点或交通枢纽的房产，可以自然吸引租客，并获得稳定的租金收入，而无需任何保证。

如果开发商更多地宣传GRR，而不是物业位置、设施或周边租赁需求，通常意味着项目位于疲软或供应过剩的市场，或定价过高。

位置和价格决定GRR成败

GRR计划只有在物业位于真正有租赁需求的地区才有效，即具备以下因素：

A）靠近大学或学院，商业氛围活跃：更容易按房间出租给学生。

B）靠近商务区或商业中心：吸引上班族。

C）靠近旅游或娱乐区：适合短期出租，如Airbnb。

D）最重要的是购买价格：应与当地中位价格公平匹配。

如果你的物业没有满足至少三项条件，想想GRR期结束后会发生什么。

很多情况下，投资者在GRR期结束后才发现，承诺的回报只是维持在GRR期间。一旦结束，物业的真实租金价值显现，通常远低于预期，有时甚至下降超过50%。

例如，云顶高原的房产买家应注意，该地区高度依赖旅游，具有明显的季节性。当游客人数下降时，用于短期出租的物业会面临困境，许多单位在淡季空置数月。

在新兴区域推广的物业，如教育中心、批发中心或其他尚未证明吸引力的因素，也需在承诺投资前仔细分析。有时营销过于成功，吸引大量开发，最终超过需求，业主在疲软市场中竞争，租金回报下降。

你真正需要关注的

通常，应避免仅靠GRR销售或宣传为短租的物业。

最优质的物业应具备多种租赁方案以覆盖成本与贷款。购买马来西亚的GRR物业前，请问自己：

1. 能否出租，整套或按房间？ 灵活性很重要。可用的租赁策略越多，投资越安全。

2. 是否适合Airbnb？短期租赁可提升现金流，尤其在市中心或旅游区。

3. 区域是否有长期、可持续的真实租赁需求？查看是否有大学、办公楼、购物中心或公共交通。
   

如果答案是“不”，即使最好的GRR优惠也无法在保证结束后保护你。最好研究多种租赁方案，如Far Capital 8Filters方法所示。

GRR应是附加福利，而非购买理由

如果物业通过常规出租（整套、按房间或Airbnb）表现良好，那么GRR可以作为额外福利。但如果投资仅因GRR才合理，长期来看可能是糟糕交易。

在做出承诺前，务必分析位置、真实租赁需求及退出策略。

最终，聪明的投资者不买营销承诺，他们购买的是实际表现。

专业提示： 如果当地人不愿意购买该区域的房产，并且他们不是大多数买家，你最好远离。例如，JB的物业卖给香港、中国或韩国买家，或登嘉楼的物业卖给吉隆坡或雪兰莪买家。

寻找在吉隆坡、JB及全马真正表现良好、可持续提供长期租金回报且不依赖保证的物业。

来源：Edgeprop.my – 2025年12月19日刊登 – FARCapital - 由 ChatGPT 翻译