2026年财政预算案：房地产市场需关注的五大转变

随着2026年财政预算案将于10月10日提呈国会，外界普遍预期这不仅是一份财政调整方案，更可能成为马来西亚房地产市场的关键转折点。

这份预算案有望针对长期困扰市场的问题——房产过剩、可负担性差距，以及供需错配——作出实质性回应。 1. 减少房产过剩：需要以数据驱动的决策

马来西亚国际房地产联盟（Fiabci Malaysia）警告称，问题的关键不在于建了多少房，而在于这些房是否真正符合实际购房需求。

根据**国家房地产信息中心（Napic）**发布的《2024年房地产市场报告》，尽管住宅overhang（库存房）情况有所改善，但仍是市场结构性障碍之一。

2024年，全国共有23,149套竣工住宅未售出，总值139.4亿令吉，较2023年（25,816套，总值176.8亿令吉）分别下降10.3%（数量）与21.2%（价值）。

这些库存房主要集中在城市核心区：

高层住宅占据过剩的主导地位，其中公寓和共管公寓约占60%（13,900套）。

FAR Capital首席执行官**法依祖·里兹万（Faizul Ridzuan）**直言不讳：

“真正的危机不是房屋供应过多或过少，而是供应错配。我们不是缺乏房屋，而是缺乏在合适地点、合适价格的合适住房。只要发展商和政府仍依赖猜测而非真实数据，房产过剩的问题将不断重演。”

2. “先建后售”（BTS）制度：传言与现实

市场上盛传，2026年财政预算案可能会重新推出“先建后售（Build-Then-Sell, BTS）”模式，即发展商必须在项目竣工后方可出售。

支持者认为，这是一项保障购房者权益的措施，但同时也为发展商带来了融资压力与资金挑战。

FAR Capital首席执行官法依祖·里兹万（Faizul Ridzuan）指出，BTS制度并非不可行，前提是政府需提供坚实的政策与金融支持：

“如果马来西亚真的认真推动BTS，就必须以透明的数据分析和不压垮中小型发展商的融资机制为后盾。如果执行得当，BTS能重建购房者与发展商之间的信任；但若半途而废，只会阻塞项目供应链，大幅削减市场供给与竞争力。”

3. “租购计划”（Rent-to-Own, RTO）：从未真正起飞的模式

“租购计划（RTO）”一度被视为解决住房负担问题的潜在方案，但现实情况却不如预期。

尽管该计划已存在多年，马来亚银行（Maybank）是唯一一家真正积极推广并实施RTO模式的银行，旗下HouzKEY计划长期运作，但市场反应始终冷淡。

因此，其他银行普遍缺乏兴趣推动类似项目。

如果2026年财政预算案打算重新引入RTO，其最大挑战将是吸引更多银行参与，并防止该计划沦为发展商清理滞销或高价库存房产的“出货渠道”。

RTO要真正发挥作用，银行必须将其与阶梯式融资（step-up financing）相结合，特别是在购房初期阶段，这将显著提升房屋可负担性。

4. 法律变革：开发商与地方议会面临压力

最近对《固体废弃物与公共清洁管理法》、《街道、排水与建筑法》以及《地方政府法》的修订，标志着对开发商和地方议会监管力度的加强。

预计2026年财政预算案将会把资金分配与这些法律相结合，推动更严格的合规机制、与**ESG（环境、社会及治理）**挂钩的要求，并提升地方政府的服务效率。

5. 可负担房屋：更严谨定义下的激励措施

预计将推出针对性的激励措施，包括可负担房屋补助金、税务减免及融资支持。

关键在于，“可负担”的定义可能会重新校准，以更贴近实际家庭收入水平，从而确保补贴真正惠及最需要的群体。

在新加坡，可负担房屋的定义更符合市场需求，因此其项目往往迅速售罄。

他们的可负担房屋涵盖一房、两房、三房甚至四房单位，而在马来西亚，我们仍将最低两房单位视为可负担房屋的标准。

展望未来：市场重置，还是旧问题重演？

马来西亚房地产行业正处在一个关键的十字路口。

目前市场上仍有23,149个未售出单位，加上房屋可负担性问题日益严峻，2026年财政预算案或将决定市场是否迎来真正的重置，抑或继续陷入旧有问题。

对购房者而言，这可能意味着更高的保障、更透明的机制，以及更容易获得真正可负担的房屋。

对开发商而言，信息非常明确——没有数据支撑的开发时代已经结束。

无论10月10日的预算案如何出台，有一点是确定的：马来西亚住房的未来，不在于建多少，而在于新供给能否真正匹配实际需求。

来源：EdgeProp.my - 2025年10月8日发表 - Far Capital Sdn Bhd - 由 ChatGPT 翻译

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