2025 年已确立其在马来西亚房地产市场中的关键地位，标志着市场从疫情后的复苏阶段迈向监管成熟期。市场动态呈现出一种耐人寻味的分化现象 —— 即使交易数量表现低迷，整体交易金额却展现出强劲的韧性。

然而，这种韧性也伴随着持续存在的挑战，其中最突出的是住房可负担性问题，以及市场必须适应重大的强制性政府政策变革，尤其是房地产盈利税（RPGT）自我申报制度的正式推行。

在今年上半年，全国房地产交易总值强劲增长 1.9%，达到 1,076.8 亿令吉。这一增长体现了市场对优质房地产的内在需求，以及建筑行业成本通胀所带来的价格压力。尽管全球环境充满不确定性，房地产市场仍表现出强大的抗压能力，反映出国内流动性充裕，以及高净值人士和机构投资者的信心依然稳固。

然而，交易金额的增长是在交易数量略有下降的背景下实现的。这种“金额上升、数量下降”的分化现象，反映了以下几个关键因素：

• 资产价格上升： 建筑材料（如水泥、钢材和劳动力）的通胀成本持续转嫁至购房者，推高了新项目的平均售价。

• 二手市场表现强劲： 位于成熟地段、配套完善的优质二手房产价格显著上涨，成为整体交易金额增长的重要贡献来源。

• 可负担性瓶颈： 房价与家庭收入中位数之间的差距不断扩大，导致首次购房者以及 B40 与 M40 群体在部分住宅类型市场中被边缘化，这是交易数量停滞的主要原因。
  

展望 2025 年最后一个季度，整体前景保持谨慎乐观。该正面预期主要得益于经济持续复苏、政治稳定，以及多项关键国家基础设施项目的实质性进展，这些项目正发挥着重要的经济催化作用。

应对结构性挑战

尽管高交易金额显示市场整体健康，但房地产行业仍无法忽视两项长期存在的核心压力 —— 已完工未售单位数量，以及住房可负担性危机。

已完工未售单位（指完工后超过九个月仍未售出的房产）在特定市场领域持续累积。从区域分布来看，该问题在部分州属尤为严重，且高度集中于售价超过 50 万令吉的高层住宅项目。对发展商而言，这意味着资金被长期占用，迫使他们采取更激进的库存管理策略，包括大幅折扣的整批出售，或暂时将单位转为纯出租用途。

住房可负担性问题无疑是房地产市场中最紧迫的社会经济议题。政府推出的“2025 年我的首购房计划”以及针对低收入家庭的专项援助，在短期内发挥了重要作用。然而，要实现可持续的解决方案，仍需通过系统性改革来控制建筑成本通胀、简化监管审批流程以降低发展成本，并增加真正具备区位优势的可负担住房供应。

重大监管转变

自 2025 年 1 月 1 日起，房地产市场迎来一项根本性的监管改革 —— 强制实施房地产盈利税（RPGT）自我申报制度。这一单一政策改变，彻底重塑了房地产出售的税务处理机制。

在此之前，RPGT 的计算与申报工作主要由买方律师及内陆税收局（LHDN）负责。如今，相关责任已全面转移至卖方，卖方需自行准确计算应税收益，并确保在规定期限内完成税款缴纳。

影响与合规风险

该制度旨在提高税收效率并减少欠税，但也为市场参与者带来了多项关键影响：

• 卖方责任加重： 卖方必须充分理解其购置成本、出售价格以及可扣除费用（如装修与法律费用），以准确计算税额。任何错误或遗漏都可能导致高额罚款。

• 对专业人士的依赖增加： 随着税务复杂性提升，市场对房地产税务专业代理与律师的需求显著上升。RPGT 的计算涉及持有年限（五年或以上）及资产类型（住宅或商业），专业指导已成为确保合法合规的关键。

• 交易时间线影响： 虽然该制度理论上可加快 LHDN 的内部处理流程，但在实施初期，卖方需进行更严格的尽职调查，某些情况下反而延长了交易初期的完成时间。
  

总体而言，自我申报制度是税务框架现代化的重要一步，也要求所有市场参与者以更高水平的责任意识与透明度参与房地产交易。

基础设施与财政支持

政府对大型基础设施发展的战略性承诺，正成为推动房地产市场的重要引擎，将原本偏远的地区转化为具有吸引力的发展走廊。

东海岸铁路计划（ECRL）是最具代表性的催化项目。截至 2025 年 4 月，该项目的完成率已达 82%，ECRL 不再只是未来规划，而是即将实现的现实。该项目正在重塑东海岸各州（吉兰丹、登嘉楼和彭亨）的经济格局，同时大幅改善通往西海岸主要枢纽的通行时间。房地产市场已提前作出反应，在未来 ECRL 车站周边，尤其是其所带动的以交通为导向的发展（TOD）集群，出现了投机性投资和更积极的发展规划。

此外，2025 年财政预算亦提供了多项针对性的支持措施：

• 30 亿令吉工业基础设施拨款： 用于提升工业园区基础设施的拨款，对于吸引高附加值制造业与物流活动至关重要。这将创造更多就业机会，并进一步推动周边地区的住宅需求。

• 印花税豁免： 针对中小企业（SME）购买 200 万令吉以下商业地产所提供的印花税豁免，是直接支持企业扩张与刺激商业地产交易的措施，而商业地产此前一直落后于住宅市场。
  

城市更新与需求演变

展望未来，市场走势将在很大程度上受到拟议立法行动以及购房偏好根本性变化的影响。

政府正在积极制定《城市重建法案》（Urban Redevelopment Act，URA），这可能是最具长期影响力的政策举措。URA 旨在解决老旧及失修建筑的问题，尤其是在吉隆坡等高密度城市核心区。目前，对拆除或重建项目往往需要 100% 业主同意，这一共识门槛成为城市更新的主要障碍。拟议中的 URA 预计将降低该同意比例，从而推动迫切需要的棕地重建。

然而，URA 同样面临一系列复杂问题，包括：

• 共识机制： 如何设定合适的多数同意比例（例如 75% 或 80%），以在发展需求与个体产权之间取得平衡。这被认为是 URA 面临的最大挑战，也引发了大量负面反馈。

• 分层管理： 处理现有分层物业复杂的法律问题与所有权结构。

• 补偿机制： 建立公平、透明的补偿框架，以保障被迫迁移的居民与商户权益。
  

尽管如此，若 URA 能成功落实，并妥善解决上述问题，将成为确保吉隆坡保持现代化、高密度城市竞争力的关键。

购房趋势：智能、绿色与互联

当代购房者愈发成熟，其购房决策已不再仅仅取决于地段和面积。

• 智能与可持续住宅： 结合环境、社会与治理（ESG）原则的房产需求正在迅速上升。这包括节能设计、用于优化能源消耗的智能家居技术，以及可再生能源的应用。可持续性正从小众偏好转变为主流期望。

• 以交通为导向的发展（TOD）： 集住宅、商业空间与公共交通枢纽于一体的项目持续享有溢价。这类发展迎合了重视便利性、缩短通勤时间及低车依赖生活方式的群体，使其成为极具战略意义的投资选择。
  

2025 年的马来西亚房地产市场展现出稳健但不均衡的成熟度。交易金额的增长反映了市场的内在实力，而对可负担住房的持续关注，以及 ECRL 等基础设施项目的战略推进，则为未来扩张奠定了坚实基础。强制实施的 RPGT 自我申报制度与即将出台的城市重建法案，进一步彰显政府推动结构性改革、打造更高效且透明市场的决心。

迈入 2026 年，持续增长的关键在于有效应对监管合规挑战，以及 URA 是否能成功释放核心城市土地用于更新发展，从而在市场价值增长与全民真正可负担住房之间取得平衡。

鸣谢： Star Media Group Berhad – Star Property – 发布于 2025 年 12 月 15 日 – Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译