18MPS: JS-SEZ工业需求超过供应—Knight Frank

（从左起）Northmod Pte Ltd投资总监Jon Sim；马来西亚私人部门评估师、物业经理、地产代理及物业顾问协会（PEPS）会长Subramaniam Arumugam；Knight Frank Malaysia Sdn Bhd高级执行董事Allan Sim；马来西亚理工大学高级讲师Kamalahasan Achu（主持人）

吉隆坡（1月30日）：在新加坡-柔佛特殊经济区（JS-SEZ），开发商未建设足够的工业项目，供应仍落后于不断增长的需求。

Knight Frank Malaysia Sdn Bhd高级执行董事Allan Sim表示，开发商未能跟上SEZ的工业需求。

“目前真正的工业开发还不多。需求超过供应，”他在周四举行的第18届马来西亚地产高峰论坛（18MPS）上对EdgeProp表示。

Allan进一步强调，制造业基础取决于稳健的基础设施。

“电力必须充足，水源必须可靠，道路状况良好，港口必须管理得当。希望在柔佛能看到更多规划良好的工业园区和工业开发项目，”他说。

他补充道，受全球供应链需求和区域战略（如“China plus one”、“Singapore plus one”，以及即将到来的“Europe plus one”）推动，马来西亚作为战略性工业枢纽的角色正在增长。

“物流企业正在扩展到半自动化和定制建筑，以满足不断变化的运营需求。老旧工厂已不再适合新租户。

“港口通达性至关重要，运输成本、生产成本以及地理位置决定工业投资的可行性，”Allan强调。

定制解决方案以吸引投资者

总部位于新加坡的物流咨询公司Northmod Pte Ltd投资总监Jon Sim表示，仅凭SEZ地位是不够的，因为投资者关注特定租户及其运营需求。

“投资者通常会遵循一份清单，虽然并不总是完美。首先，资产的位置以及对港口等关键基础设施的可达性至关重要，”他在“SEZ与工业地产：释放马来西亚下一个增长前沿”会议期间表示。

Jon还强调主开发商的支持重要性。

“拥有有能力的港口运营商和能提供额外电力、水或道路基础设施的主开发商，可避免项目陷入困境。

“最终，决策跟随客户需求。方法细致：了解具体要求，并相应地量身定制解决方案，”他说。

Jon还解释，全球供应链具有不同的物流和制造元素，在各个集群中增长模式不同。

“一个明确的例子是槟城，跨巴都关。每三到六个月就会出现一栋新建筑，反映新的制造需求。

“制造需求是分阶段的，因此项目按阶段建设。在15个月内，一个阶段通常投入运营。运营成熟后，供应链接手，”他补充道。

数据中心是下一个“奖杯资产”

同样在另一场会议上，区域私募股权公司AREA Management Sdn Bhd执行董事长Datuk George Stewart LaBrooy指出，工业及物流资产预计将继续表现优异，需求从巴生谷扩展到战略枢纽，如柔佛（依斯干达马来西亚、Pengerang）、雪兰莪和槟城。

他表示，数据中心被认为是市场中的下一个“奖杯资产”。

在商业办公领域，Labrooy指出，优质绿色认证建筑预计将实现温和增长，而过时的二级库存将需要大规模翻新或转换，包括共居空间或专业医疗套房的可能性。

住宅物业预计将经历渐进的局部复苏，继续关注可负担性、城镇发展和“合适大小”的单位。他观察到，高端物业的库存过剩，若无重大价格调整，可能需要多年才能消化。

零售业正在转型为活跃的“社区中心”，强调餐饮、服务和娱乐，而不仅仅是被动收租。

Labrooy强调，资本将越来越多地流向提供收益确定性的优质资产，优质工业及部分优质商业物业可能吸引机构投资者。

他指出，资产管理和运营卓越性日益关键，被动持有已不可持续。专注于细分领域——如数据中心、物流及可负担住房——预计将胜过一般化方法。

房地产投资信托基金（REIT）预计将寻求防御性复苏，而非激进增长。较强的板块包括工业、物流、邻近数据中心资产和优质零售。REIT面临的主要挑战包括ESG合规、税务法规、再融资成本、资产重估及分红可持续性。人工智能的采用预计将区分市场领导者与落后者。

机构房地产正越来越多地转向私有、长期、主题投资，包括工业园区、医疗设施、基础设施相关实物资产、绿色认证物业及其他收益资产。该策略波动性低，但流动性较慢。

Labrooy列出土地所有者希望在保留长期价值的同时，超越传统销售的战略选择：

1. 与主开发商合资: 土地所有者以土地作股权出资，开发商提供专业知识和资金。此方法降低土地所有者项目风险并利用执行能力，但可能稀释控制权和收益潜力。

2. 基金平台: 专门基金收购土地，充当主地主和开发统筹，从机构投资者、养老基金、主权财富基金及保险公司筹集资金。此模式可产生持续管理费，并保留最终土地所有权，但设立复杂。

3. 开发管理协议（DMA）与资金合作: 土地所有者保留完全所有权，同时聘请开发经理监督规划、审批和建设。资金按项目从专业合作伙伴处获取，使此方法适合高价值的细分资产，如数据中心及可再生能源设施。
   

Labrooy强调，这些模式的成功依赖于明确的总体规划、强有力的治理、ESG及可持续性整合，以及与国家政策的对齐以吸引机构及主权投资。

同时，全国港口物业公司（PHNB）首席执行官兼执行董事Hafidz Atrash Kosai Moh Zihim强调，数据中心需求不断增长，预计2030年能源需求将从7.7吉瓦（GW）增至2040年的20 GW。

他指出，这一增长对国家能源及水资源有重大影响，预计2030年用水量将达到930.9亿升，高于2025年的377.3亿升。

他的分析确定了主要参与者、市场集中度及环境影响，强调未来发展必须在能源需求与可持续性之间取得平衡。

18MPS由马来西亚私人部门评估师、物业经理、地产代理及物业顾问协会（PEPS）举办，汇集全国300名行业人士，共同探讨马来西亚2026年的房地产市场前景，讨论涵盖五大主题，包括面板讨论如何通过新兴投资趋势、替代资产及适应性再利用重塑行业，为投资者、开发商和政策制定者提供指引。

署名: Edgeprop.my - 发布日期 2025年2月3日 - Veishnawi Nehru & Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译