Tahun 2025: Satu Imbasan Mendalam terhadap Ketahanan dan Peralihan Kawal Selia

Tahun 2025 telah mengukuhkan kedudukannya sebagai satu tempoh penting bagi pasaran hartanah Malaysia, menandakan peralihan daripada fasa pemulihan pasca pandemik kepada kematangan kawal selia. Dinamika pasaran pada tahun ini dicirikan oleh satu perbezaan yang menarik, di mana nilai transaksi menunjukkan ketahanan yang kukuh walaupun jumlah transaksi kekal sederhana.

Namun begitu, ketahanan ini hadir bersama cabaran berterusan, terutamanya isu kemampuan memiliki rumah serta keperluan untuk menyesuaikan diri dengan perubahan dasar kerajaan yang signifikan dan wajib, khususnya pelaksanaan sistem penaksiran kendiri Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).

Pada separuh pertama tahun ini, jumlah nilai transaksi hartanah meningkat secara kukuh sebanyak 1.9% kepada RM107.68 bilion. Pertumbuhan nilai transaksi ini mencerminkan permintaan asas yang berterusan terhadap hartanah berkualiti serta tekanan inflasi dalam sektor pembinaan. Pasaran dilihat mampu mengatasi ketidaktentuan global, mencerminkan kecairan domestik yang kukuh dan keyakinan pelabur, khususnya dalam kalangan individu bernilai bersih tinggi dan pelabur institusi.

Walau bagaimanapun, pertumbuhan nilai ini berlaku walaupun terdapat sedikit penurunan dalam jumlah transaksi hartanah. Perbezaan ini — nilai meningkat manakala volum menurun — adalah simptom kepada beberapa faktor utama:

• Kenaikan harga aset: Kos inflasi bahan binaan seperti simen, keluli dan buruh terus dipindahkan kepada pembeli, sekali gus meningkatkan harga jualan purata bagi pelancaran baharu.

• Kekuatan pasaran sekunder: Pasaran sekunder, khususnya hartanah matang di kawasan perdana dengan infrastruktur sedia ada, mencatatkan peningkatan harga yang kukuh dan menyumbang besar kepada kenaikan nilai transaksi keseluruhan.

• Kekangan kemampuan: Faktor utama kepada volum transaksi yang mendatar ialah jurang yang semakin melebar antara harga rumah dan pendapatan isi rumah median, yang menyebabkan pembeli rumah pertama serta segmen B40 dan M40 terpinggir daripada pasaran bagi jenis hartanah tertentu.
  

Prospek keseluruhan bagi suku terakhir tahun 2025 kekal berhati-hati tetapi optimistik. Sentimen positif ini disokong oleh pemulihan ekonomi yang berterusan, kestabilan politik yang mampan serta kemajuan ketara projek infrastruktur nasional utama yang berfungsi sebagai pemangkin ekonomi.

Menangani Cabaran Struktur

Walaupun nilai transaksi yang tinggi menunjukkan pasaran yang sihat, sektor ini tidak boleh mengabaikan dua tekanan utama yang berlarutan, iaitu tahap unit siap tidak terjual dan krisis kemampuan memiliki rumah.

Peningkatan unit tidak terjual — yang ditakrifkan sebagai hartanah siap yang kekal tidak terjual melebihi sembilan bulan — terus membelenggu segmen tertentu. Dari sudut geografi, isu ini lebih ketara di negeri-negeri tertentu dan tertumpu kepada hartanah kediaman bertingkat tinggi dengan harga melebihi RM500,000. Bagi pemaju, keadaan ini mewakili modal terperangkap dan memerlukan strategi pengurusan inventori yang signifikan, selalunya melibatkan jualan pukal berdiskaun tinggi atau penukaran sementara unit kepada aset sewaan sahaja.

Cabaran kemampuan memiliki rumah merupakan isu sosioekonomi paling mendesak dalam pasaran hartanah. Skim kerajaan seperti Skim Rumah Pertamaku 2025 dan bantuan kewangan khusus kepada isi rumah berpendapatan rendah merupakan langkah sementara yang penting. Namun, penyelesaian mampan memerlukan pendekatan sistemik untuk mengawal inflasi pembinaan, mempermudah proses kelulusan kawal selia bagi mengurangkan kos pemaju, serta meningkatkan bekalan perumahan mampu milik yang benar-benar strategik dari segi lokasi.

Peralihan Kawal Selia Utama

Berkuat kuasa 1 Januari 2025, pasaran hartanah menyaksikan satu perubahan kawal selia asas dengan pelaksanaan mandatori sistem penaksiran kendiri CKHT. Perubahan tunggal ini telah mengubah secara asas mekanisme pelupusan hartanah.

Sebelum ini, beban pentadbiran bagi pengiraan dan penyerahan CKHT terletak terutamanya pada peguam pembeli dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Kini, tanggungjawab sepenuhnya terletak pada penjual untuk menentukan keuntungan bercukai dengan tepat serta memastikan pembayaran cukai dibuat dalam tempoh yang ditetapkan.

Kesan dan Risiko Pematuhan

Langkah ini bertujuan meningkatkan kecekapan kutipan cukai dan mengurangkan tunggakan, namun ia membawa beberapa implikasi kritikal kepada pihak berkepentingan:

• Tanggungjawab penjual: Penjual kini perlu memahami sepenuhnya kos pemerolehan, harga pelupusan serta perbelanjaan layak (seperti kos pengubahsuaian dan yuran guaman) bagi mengira cukai dengan tepat. Kesilapan atau kecuaian boleh mengakibatkan penalti yang tinggi.

• Kebergantungan kepada profesional: Permintaan terhadap ejen cukai dan peguam yang pakar dalam pematuhan cukai hartanah telah meningkat dengan ketara. Kerumitan pengiraan CKHT — yang bergantung kepada tempoh pegangan (lima tahun atau lebih) serta jenis aset (kediaman berbanding komersial) — memerlukan khidmat pakar bagi memastikan pematuhan undang-undang.

• Garis masa transaksi: Walaupun proses ini secara teori mempercepatkan pemprosesan dalaman LHDN, fasa awal pelaksanaan penaksiran kendiri memerlukan ketelitian yang tinggi di pihak penjual, yang dalam sesetengah kes melanjutkan peringkat awal pemuktamadan transaksi.
  

Sistem penaksiran kendiri ini merupakan satu langkah penting ke arah pemodenan rangka kerja percukaian, dan menuntut semua peserta pasaran untuk beroperasi dengan tahap akauntabiliti dan ketelusan yang lebih tinggi.

Infrastruktur dan Sokongan Belanjawan

Komitmen strategik kerajaan terhadap pembangunan infrastruktur berskala besar bertindak sebagai pemangkin penting kepada pasaran hartanah, dengan menukar kawasan yang sebelum ini terpencil kepada koridor pembangunan yang berpotensi tinggi.

Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) merupakan contoh paling jelas bagi projek pemangkin ini. Dengan kadar kemajuan yang mengagumkan sebanyak 82% dilaporkan setakat April 2025, ECRL bukan lagi sekadar perancangan masa depan, sebaliknya semakin hampir menjadi realiti. Projek ini sedang membentuk semula landskap ekonomi negeri-negeri Pantai Timur (Kelantan, Terengganu dan Pahang) serta memendekkan masa perjalanan ke hab utama di Pantai Barat. Pasaran hartanah, sebagai langkah awal, telah mula menyaksikan pelaburan spekulatif dan peningkatan perancangan pembangunan di sekitar stesen-stesen ECRL masa hadapan, khususnya dalam kluster pembangunan berorientasikan transit (Transit-Oriented Development, TOD) yang diwujudkan oleh projek ini.

Selain itu, inisiatif Belanjawan 2025 turut menyediakan suntikan sokongan khusus:

• RM3 bilion untuk infrastruktur perindustrian: Peruntukan ini bagi menaik taraf infrastruktur di taman-taman perindustrian adalah penting untuk menarik aktiviti pembuatan bernilai tinggi dan sektor logistik. Ini seterusnya mewujudkan peluang pekerjaan dan mendorong permintaan kediaman di kawasan sekitarnya.

• Pengecualian duti setem: Pengecualian duti setem yang disasarkan kepada perusahaan kecil dan sederhana (PKS) bagi pembelian hartanah komersial di bawah RM2 juta merupakan mekanisme langsung untuk menyokong pengembangan perniagaan dan merancakkan transaksi hartanah komersial, yang sebelum ini ketinggalan berbanding segmen kediaman.
  

Pembangunan Semula Bandar dan Perubahan Permintaan

Melangkah ke hadapan, hala tuju pasaran banyak dipengaruhi oleh tindakan perundangan yang dirancang serta perubahan asas dalam keutamaan pembeli.

Usaha aktif kerajaan dalam merangka Akta Pembangunan Semula Bandar (Urban Redevelopment Act, URA) berpotensi menjadi langkah dasar jangka panjang paling signifikan. URA bertujuan menangani masalah bangunan lama dan uzur, khususnya di pusat bandar yang berpenduduk padat seperti Kuala Lumpur. Pada masa ini, keperluan persetujuan sebulat suara (selalunya memerlukan 100% persetujuan pemilik bagi pembongkaran atau pembangunan semula) merupakan halangan utama kepada pembaharuan bandar. URA yang dicadangkan dijangka menurunkan ambang persetujuan ini, sekali gus memudahkan pembangunan semula tapak brownfield yang amat diperlukan.

Walau bagaimanapun, URA turut membawa beberapa kerumitan tersendiri, termasuk:

• Mekanisme persetujuan: Penentuan ambang majoriti yang sesuai (contohnya 75% atau 80%) bagi mengimbangi keperluan pembangunan dengan hak pemilik individu. Ini merupakan cabaran terbesar kepada cadangan URA kerana telah mencetuskan banyak maklum balas negatif.

• Pengurusan strata: Mengendalikan kerumitan perundangan dan struktur pemilikan bagi hartanah strata sedia ada.

• Rangka kerja pampasan: Penetapan model pampasan yang adil dan telus untuk penduduk serta pemilik perniagaan yang terpaksa berpindah.
  

Namun begitu, pelaksanaan URA yang berjaya akan menjadi kunci kepada mengekalkan daya saing Kuala Lumpur sebagai sebuah bandar moden berketumpatan tinggi, dengan syarat semua isu asas ini dapat ditangani dengan berkesan.

Trend Pembeli: Pintar, Hijau dan Berhubung

Pembeli masa kini semakin berpengetahuan, dengan keputusan pembelian dipandu oleh faktor yang melangkaui sekadar lokasi dan saiz.

• Rumah pintar dan mampan: Permintaan terhadap hartanah yang menggabungkan prinsip Alam Sekitar, Sosial dan Tadbir Urus (ESG) semakin meningkat. Ini termasuk reka bentuk cekap tenaga, teknologi rumah pintar bagi mengoptimumkan penggunaan utiliti, serta akses kepada sumber tenaga boleh diperbaharui. Kelestarian kini berubah daripada keutamaan khusus kepada jangkaan arus perdana.

• Pembangunan Berorientasikan Transit (TOD): Integrasi kediaman, ruang komersial dan hab pengangkutan awam terus mencatatkan harga premium. TOD memenuhi keperluan generasi yang mengutamakan kemudahan, masa perjalanan yang lebih singkat dan gaya hidup kurang bergantung kepada kereta, menjadikannya pelaburan yang sangat strategik.
  

Pasaran hartanah Malaysia pada tahun 2025 menunjukkan kematangan yang kukuh, walaupun tidak seimbang. Pertumbuhan nilai transaksi mencerminkan kekuatan asas pasaran, manakala tumpuan berterusan terhadap perumahan mampu milik serta pelaksanaan strategik projek infrastruktur seperti ECRL menyediakan asas yang kukuh untuk pengembangan masa depan. Pelaksanaan mandatori sistem penaksiran kendiri CKHT dan cadangan Akta Pembangunan Semula Bandar menegaskan komitmen kerajaan terhadap pembaharuan struktur serta pasaran yang lebih cekap dan telus.

Menjelang 2026, kunci kepada pertumbuhan mampan terletak pada keupayaan industri untuk mengemudi pematuhan kawal selia secara berkesan serta kejayaan URA dalam membuka potensi tanah bandar utama untuk pembangunan semula — sekali gus mengimbangi dua matlamat utama, iaitu pertumbuhan nilai pasaran dan kemampuan memiliki rumah yang sebenar untuk semua segmen masyarakat.

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property – Diterbitkan pada 15 Disember 2025 – Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT