STB vs BTS

Sulaiman Saheh ialah pengarah perkhidmatan penyelidikan dan perundingan di Rahim & Co International.

Pertukaran antara janji, perlindungan dan praktikaliti

Dalam taklimat dasar perumahan negara yang diadakan di Putrajaya pada awal Oktober, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming menegaskan komitmen kerajaan untuk menetapkan semula asas-asas bagaimana rumah dibina, dijual dan dilindungi – menandakan perubahan tegas dalam model penyampaian perumahan di Malaysia.

Pengumuman tersebut, yang menjelaskan mekanisme pengawasan baru, standard pematuhan pemaju yang lebih ketat dan langkah perlindungan pembeli yang dipertingkatkan, menarik perhatian baharu kepada perdebatan antara model Sell-Then-Build (STB) dan Build-Then-Sell (BTS). Lebih daripada sekadar pilihan dasar, perbincangan ini kini mencerminkan transformasi lebih luas tentang bagaimana kerajaan cuba mengimbangi janji, perlindungan dan praktikaliti di tengah kebimbangan yang meningkat mengenai projek terbiar, akauntabiliti pemaju dan keselamatan pembeli rumah.

Setakat 31 Ogos 2025, Pasukan Petugas Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbiar (TFST) yang baru ditubuhkan oleh KPKT melaporkan 144 projek perumahan swasta yang tertunda, 345 projek sakit dan 108 projek rasmi yang ditinggalkan di seluruh negara. Selama bertahun-tahun, sistem STB melambangkan janji perumahan yang boleh diakses serta realiti praktikal pembangunan hartanah.

Namun, apabila projek terbiar dan pertikaian pembeli berterusan, ramai yang bertanya sama ada janji itu masih boleh ditepati dan bagaimana Malaysia boleh melindungi mereka yang menjadi fokus pasaran perumahan, iaitu pembeli rumah. Di bawah model STB, pemaju menjual unit kediaman sebelum pembinaan selesai. Pembeli biasanya membayar 10% deposit semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA), diikuti dengan ansuran progresif yang dikaitkan dengan pencapaian pembinaan seperti asas, struktur, bumbung dan kemasan.

Ansuran progresif ini disusun di bawah Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118], yang menetapkan jadual pembayaran. Dalam praktiknya, ini bermakna pembeli rumah membiayai sebahagian daripada pembinaan projek melalui ansuran mereka, manakala pemaju bergantung pada dana ini untuk mengurus aliran tunai dan menyiapkan projek.

Sistem yang terserap mendalam

Sistem ini telah menjadi sebati dalam landskap perumahan Malaysia — mudah untuk pemaju, biasa bagi pembeli dan diterima lama oleh bank serta pengawal selia. Namun, walaupun nampak praktikal, model STB sebenarnya memindahkan sebahagian besar risiko projek daripada pemaju kepada pembeli rumah.

STB berkembang atas alasan pragmatik. Ia kekal menjadi pilihan ramai pemaju dan institusi kewangan kerana menyokong kecekapan aliran tunai dan membolehkan projek bermula tanpa beban modal awal yang besar.

Model ini membolehkan pelbagai pemaju, dari syarikat tersenarai besar hingga firma swasta kecil, mengambil bahagian dalam penyampaian perumahan. Kerana deposit pembeli dan pembayaran progresif membantu membiayai pembinaan, pemaju tidak perlu mendapatkan pembiayaan penuh projek sebelum memulakan pembinaan. Fleksibiliti ini mendorong lebih banyak penawaran rumah, terutamanya di kawasan yang pesat membangun di mana permintaan tinggi tetapi modal pemaju mungkin terhad.

STB juga membolehkan pemaju menilai minat pasaran lebih awal. Jualan pra-pembinaan berfungsi sebagai ukuran keyakinan pembeli — jika tempahan tinggi, ia memberi isyarat kepada bank dan pelabur bahawa projek itu berdaya maju. Bagi pembeli, struktur pembayaran progresif bermakna mereka tidak perlu membayar jumlah penuh pada awalnya, menjadikan pemilikan rumah lebih mudah dicapai. Pembeli awal sering menerima diskaun, rebat atau pakej perabot yang menjadikan pembelian rumah dalam pelan lebih menarik — walaupun amalan ini dan kesannya terhadap harga hartanah serta kemampuan memiliki rumah jangka panjang memerlukan perbincangan lain pada masa lain. Kecekapan model ini menyokong pusing ganti projek yang cepat, mengekalkan momentum sektor hartanah. Pemaju boleh mengitar semula modal dengan pantas dan melancarkan beberapa projek sepanjang masa, yang menyumbang kepada peluang pekerjaan dan aktiviti ekonomi.

Meninggalkan pembeli terdedah

Namun, faktor yang menjadikan STB menarik juga mewujudkan kerentanannya. Yang paling utama ialah pendedahan pembeli kepada risiko sekiranya projek gagal. Apabila pemaju menghadapi tekanan kewangan, pengurusan lemah atau lebihan kos, pembinaan boleh terhenti — meninggalkan pembeli dengan pinjaman untuk rumah yang mungkin tidak pernah siap. Malaysia telah melihat masalah ini berulang kali. Kerana model STB bergantung kepada pra-jualan berterusan dan aliran tunai daripada ansuran pembeli, sebarang gangguan boleh mencetuskan kesan domino. Pemaju mungkin menghadapi kekurangan kecairan yang memaksa kerja dihentikan. Walau bagaimanapun, pembeli tetap terikat secara sah dengan pinjaman dan jadual pembayaran mereka. Walaupun pemaju boleh menyusun semula pembiayaan atau melancarkan projek baru untuk kekal bertahan, pembeli individu sudah terikat dengan fasiliti kewangan setelah menandatangani SPA dan Perjanjian Pinjaman.

Membeli secara membuta tuli

Satu lagi kelemahan terletak pada jaminan kualiti. Oleh kerana pembeli membayar secara progresif semasa pembinaan, mereka mengambil komitmen terhadap hartanah yang tidak dapat diperiksa sepenuhnya. Dalam beberapa kes, pemaju yang menghadapi tekanan kewangan mungkin tergesa-gesa untuk mencapai pencapaian projek bagi menuntut pembayaran, mengorbankan mutu kerja. Tidak jarang pembeli menemui kecacatan seperti kebocoran atau retakan semasa penyerahan, yang mengakibatkan pertikaian panjang di Tribunal Perumahan. Sistem STB juga boleh menggalakkan tingkah laku spekulatif. Disebabkan kos masuk rendah — biasanya deposit 10%, walaupun ada kes jumlah lebih rendah selepas mengambil kira diskaun atau rebat — sesetengah pembeli membeli hartanah semata-mata untuk dijual semula dalam jangka pendek dan bukan untuk didiami lama. Kitaran spekulatif ini meningkatkan harga hartanah, melebarkan jurang antara pemilik rumah sebenar dan pelabur. Selain itu, pergantungan model ini kepada sentimen pasaran menjadikannya terdedah semasa kemelesetan ekonomi. Apabila jualan perlahan atau pembiayaan ketat, pemaju menghadapi tekanan aliran tunai yang boleh berkembang menjadi risiko sistemik yang lebih besar.

Menyedari kekurangan ini, Malaysia memperkenalkan sistem hibrid sukarela 10:90 BTS pada 2007. Dalam model ini, pembeli membayar 10% semasa menandatangani SPA dan baki 90% hanya selepas hartanah siap dan Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan. Matlamatnya adalah mencari titik tengah — keseimbangan praktikal antara perlindungan pengguna dan kemampuan kewangan pemaju. Namun, penerimaan model ini terhad. Pemaju, terutamanya yang lebih kecil, menghadapi cabaran pembiayaan kerana bank enggan memberikan pinjaman pembinaan penuh tanpa pra-jualan. Akibatnya, model hibrid kekal sebagai ideal dasar dan bukannya realiti pasaran.

Proses pelaksanaan yang perlahan

Hari ini, perbincangan ini kembali dengan intensiti baru di bawah RMK13. Sokongan KPKT terhadap BTS mencerminkan sasaran kerajaan untuk menghapuskan projek perumahan terbiar menjelang 2030 — satu matlamat yang ambisius namun boleh dicapai jika reformasi dilaksanakan secara strategik. Pemaju besar yang berkapitalisasi tinggi dijangka beralih dengan lancar manakala firma lebih kecil memerlukan bantuan kewangan seperti pinjaman lembut, fasiliti jambatan atau jaminan kredit. KPKT menyatakan bahawa kementerian sedang mempertimbangkan pendekatan pelaksanaan secara berperingkat atau bertahap, bermula dengan pemaju besar atau projek gabungan awam-swasta sebelum diperluaskan ke pasaran lebih luas. Pelaksanaan secara berperingkat ini boleh mengurangkan tekanan pembiayaan sambil mengekalkan bekalan perumahan.

Bagaimanapun, pembuat dasar juga mengakui bahawa peralihan sepenuhnya ke BTS tidak akan berlaku dalam sekelip mata. Keseluruhan ekosistem perumahan Malaysia — daripada kerangka perbankan hingga kelulusan peraturan — telah tertanam dalam model STB. Oleh itu, reformasi mesti dijalankan dengan sensitif terhadap realiti pasaran. Memperkuat perlindungan pembeli dalam kerangka STB sedia ada mungkin merupakan laluan paling praktikal dalam jangka pendek. Ini boleh termasuk pelaksanaan mekanisme escrow untuk melindungi deposit pembeli, penguatkuasaan pemantauan projek dan standard pendedahan yang lebih ketat serta keperluan pemaju menunjukkan kemampuan kewangan sebelum kelulusan projek.

Perjalanan perumahan Malaysia kini berada di titik perubahan — bukan untuk segera meninggalkan kerangka STB yang lama memacu ketercapaian dan pertumbuhan industri, tetapi untuk membayangkan semula bagi masa depan yang lebih bertanggungjawab dan tahan lasak. Walaupun STB telah mendorong pengembangan bandar dan membolehkan pemilikan rumah awal, kerentanannya juga mendedahkan jurang dalam kepercayaan, tadbir urus dan jaminan pengguna. Oleh itu, peralihan ke perlindungan lebih kuat, model hibrid dan fasa BTS bukan sekadar penyesuaian dasar tetapi penyesuaian nilai: kepercayaan sebelum transaksi, perlindungan sebelum pembelian dan praktikaliti sebelum janji. Matlamat ke hadapan bukanlah menobatkan satu model sebagai unggul tetapi membina ekosistem perumahan yang melindungi pembeli, memperkasakan pemaju bertanggungjawab dan mengekalkan kestabilan pasaran jangka panjang. Hanya apabila janji, perlindungan dan praktikaliti wujud bersama, Malaysia benar-benar dapat menyampaikan rumah yang bukan sekadar dibina — tetapi diyakini.

Sumber: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025 - Sulaiman Saheh & Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT