PropNex: Pejabat Grade A premium dalam permintaan tinggi, penyewa mendapatkan pajakan lebih awal

Pengarah pasaran modal PropNex Malaysia, Victor Lim

KUALA LUMPUR (16 April): Dengan bekalan pejabat Grade A di lokasi utama yang mencatat permintaan tinggi dan kadar penghunian yang kukuh, perniagaan disarankan untuk mengambil pendekatan lebih awal dan strategik dalam mendapatkan ruang pejabat.

Pengguna kini perlu merancang lebih awal, kata Pengarah pasaran modal PropNex Malaysia, Victor Lim.

“Dalam pasaran hari ini, terutamanya untuk pejabat Grade A di kawasan pusat perniagaan (CBD), syarikat tidak lagi boleh menunggu sehingga tahun terakhir pajakan untuk mula merancang. Dengan bekalan yang terhad dan permintaan yang kukuh, ruang yang sesuai biasanya perlu disekat sekitar 18 bulan lebih awal,” Lim memberitahu EdgeProp dalam satu temu bual eksklusif.

“Nasihat kami kepada penyewa ialah untuk melihat ruang pejabat sebagai sebahagian daripada strategi perniagaan keseluruhan. Mula awal — semak unjuran tenaga kerja masa depan, bagaimana fungsi tempat kerja anda, dan juga bagaimana pejabat anda mencerminkan jenama anda.

“Daripada situ, kami boleh meneroka pilihan bersama, sama ada mendapatkan ruang dalam pembangunan akan datang atau merancang perpindahan lebih awal,” kata pakar perunding hartanah itu.

Beliau juga menekankan bahawa penyewa yang mendapatkan pajakan lebih awal sebelum projek siap “biasanya menikmati kadar sewa yang lebih baik dan tempoh sewa percuma yang lebih panjang, kerana tuan tanah lebih fleksibel pada peringkat awal”.

Walaupun alamat CBD sangat diidamkan kerana prestij, hab bandar mewah lain juga menawarkan kadar yang setanding, kata Lim.

“Hari ini, kita melihat permintaan kukuh bukan sahaja di [CBD seperti] Tun Razak Exchange, tetapi juga di hab utama seperti Bangsar South, Damansara Heights, dan Petaling Jaya.

“Dari segi kualiti bangunan, banyak kawasan ini sebenarnya setara dengan pejabat CBD, malah kadang-kadang lebih baik, terutama dari segi parkir, aksesibiliti dan keselesaan keseluruhan untuk pekerja,” katanya.

Namun begitu, alamat CBD masih membawa tahap penjenamaan dan prestij yang tersendiri, yang amat penting bagi syarikat multinasional (MNC) dan institusi kewangan.

“Jadi pada akhirnya, ia bergantung kepada strategi syarikat sama ada mereka mengutamakan penjenamaan, tarikan bakat, kecekapan kos atau kemudahan operasi harian,” kata Lim.

The Met ialah pejabat korporat Grade A yang mempunyai dua menara di Mont’Kiara, Kuala Lumpur. (PropNex)

Menjamin perjanjian secara strategik

Dalam pembangunan premium, tuan tanah sering memberi keutamaan kepada syarikat multinasional besar sebagai penyewa utama.

Namun, Lim berkata banyak syarikat bersaiz sederhana kini berkembang dengan sangat pantas, dan mereka juga mencari alamat pejabat berkualiti tinggi untuk menyokong penjenamaan serta keperluan pengembangan mereka.

“Oleh itu, kami meletakkan syarikat-syarikat ini secara berbeza. Daripada melihat mereka sebagai penyewa kecil semata-mata, kami mengetengahkan mereka sebagai penyewa strategik untuk bangunan tersebut.

“Sebagai contoh, jika sesebuah syarikat sanggup mengambil ruang yang lebih besar, komited kepada pajakan jangka panjang, atau mempunyai profil industri yang kukuh, kami akan menekankan bagaimana kehadiran mereka boleh meningkatkan keseluruhan campuran penyewa dan menambah nilai kepada pembangunan,” kata Lim.

“Pada akhirnya, peranan kami adalah untuk merapatkan jurang antara syarikat yang sedang berkembang dan bangunan premium, serta menyusun perjanjian supaya ia memberi manfaat kepada kedua-dua pihak.”

Lim turut menegaskan bahawa kadar sewa bukan satu-satunya faktor dalam mendapatkan pajakan di ruang permintaan tinggi. Syarat perjanjian juga perlu memberi ruang kepada perniagaan untuk berkembang dan menyesuaikan diri dari semasa ke semasa.

“Dalam pasaran yang memihak kepada tuan tanah, sewa hanyalah satu bahagian daripada rundingan. Apa yang saya biasanya fokuskan ialah bagaimana untuk melindungi fleksibiliti penyewa pada masa hadapan.

“Pertama ialah hak keutamaan (right of first refusal) untuk ruang bersebelahan, supaya jika perniagaan berkembang, mereka mendapat keutamaan untuk mengambil unit seterusnya.

“Kedua ialah klausa penamatan awal atau break clause. Ini memberi syarikat pilihan untuk keluar lebih awal jika hala tuju mereka berubah.

“Ketiga ialah hak sublet, supaya mereka boleh mengurus lebihan ruang atau menyesuaikan susun atur jika perlu,” jelas Lim.

Pensijilan hijau dan kos fit-out

Mengenai pensijilan kelestarian, Lim bersetuju bahawa ia “semakin membentuk permintaan penyewa, prestasi sewa, dan nilai aset jangka panjang”.

“Pensijilan bangunan hijau kini menjadi faktor penting, terutamanya bagi MNC yang memberi tumpuan kepada ESG dan matlamat karbon sifar.

Pensijilan seperti GBI (Green Building Index), GreenRE, atau LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) memberi keyakinan tambahan kepada penyewa bahawa bangunan tersebut memenuhi standard kelestarian dan kecekapan tenaga,” katanya.

Namun begitu, “bangunan tanpa pensijilan ini masih boleh menarik penyewa, terutamanya kerana lokasi, tetapi dalam jangka panjang tuan tanah mungkin perlu menaik taraf atau membuat retrofitting untuk kekal kompetitif,” tambahnya.

Pada masa yang sama, peningkatan kos fit-out dan inflasi menyebabkan syarikat menilai semula struktur kos operasi mereka. Pilihan antara ruang kosong (bare shell) dan pejabat siap guna (plug-and-play) mencerminkan strategi peruntukan modal yang lebih luas.

“Untuk ruang kosong, kos permulaan memang lebih tinggi kerana perlu belanja untuk pengubahsuaian, perabot, dan persediaan sebelum boleh beroperasi. Tetapi kelebihannya ialah fleksibiliti penuh. Anda boleh reka ruang mengikut keperluan sendiri, biasanya lebih sesuai untuk jangka panjang.

“Sebaliknya, pejabat plug-and-play lebih cepat untuk diduduki. Kebanyakan kerja fit-out sudah siap, jadi syarikat boleh mengurangkan kos awal dan menganggapnya sebagai perbelanjaan operasi bulanan. Ini membantu aliran tunai.”

Akhirnya, Lim berkata fleksibiliti adalah kunci: “Banyak syarikat lebih suka bersifat ringan aset dan fleksibel, terutamanya dalam ketidaktentuan ekonomi sekarang, di mana keperluan perniagaan boleh berubah dengan cepat.”

Evolusi ruang pejabat

Pada masa yang sama, definisi ruang pejabat kini semakin berkembang. Terdapat minat yang meningkat terhadap ruang kerja bukan tradisional, termasuk kedai lama yang diubah suai dan bangunan warisan.

“Banyak syarikat hari ini mahu ruang kerja yang mencerminkan jenama dan budaya mereka, bukan sekadar tingkat pejabat biasa,” kata Lim.

“Ruang seperti ini biasanya menarik agensi kreatif, firma reka bentuk, firma perunding butik, jenama kesihatan, malah showroom tertentu di mana ruang itu sendiri menjadi sebahagian daripada pengalaman,” tambahnya.

Namun, ruang seperti ini memerlukan pertimbangan teliti terhadap kekangan praktikal termasuk peraturan zoning, kapasiti infrastruktur, tempat letak kereta, bekalan kuasa, dan had pengubahsuaian.

The Exchange 106 ialah sebuah pencakar langit setinggi 106 tingkat yang terletak di kawasan kewangan Tun Razak Exchange di Kuala Lumpur.

Integrasi teknologi masa depan

Dalam pasaran hari ini, Lim berkata lokasi atau sewa bukan lagi satu-satunya faktor penentu.

Perniagaan kini memberi penekanan lebih kepada infrastruktur digital yang kukuh, sambungan internet yang boleh dipercayai, dan bekalan kuasa yang stabil termasuk sistem dwi-sumber untuk menyokong operasi berasaskan data dan AI.

Hasilnya, bangunan Tier-1 yang mempunyai spesifikasi tinggi, infrastruktur baik, susun atur fleksibel dan ciri lestari semakin menjadi pilihan utama, kerana ia membolehkan penyewa kekal kompetitif jauh melepasi tahun 2030. Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 24 Apr 2026 - Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT