Peta hala tuju AI dari awal hingga akhir: Memahami landskap pembangunan hartanah Malaysia

Sekurang-kurangnya 90% pemain dalam industri pembangunan hartanah dianggarkan terdiri daripada perusahaan kecil dan sederhana (PKS).

(Bahagian pertama daripada siri dua bahagian)

Pembangunan hartanah merupakan industri “payung” yang mempunyai kaitan rapat dengan sektor pembinaan dan hartanah melalui kitaran perniagaan yang saling berkaitan.

Dalam konteks Malaysia, ia ditakrifkan sebagai perniagaan memperoleh tanah bagi tujuan merancang, membina dan menjual bangunan kediaman, komersial atau perindustrian atau lot kosong — pada asasnya proses mengubah tanah mentah atau kurang dimanfaatkan menjadi unit siap seperti rumah, apartmen, pusat beli-belah dan kilang.

Jadual 2: Fasa sepanjang proses pembangunan hartanah

Empat jenis utama syarikat menggerakkan kitaran hayat sektor ini.

Jadual 1: Jenis syarikat dalam sektor pembangunan hartanah

Pemaju hartanah — sebagai pihak utama — memulakan projek, mendapatkan bank tanah dan menyelia keseluruhan proses pembangunan.

Ini merangkumi konglomerat tersenarai awam seperti S P Setia, Sime Darby Property dan IOI Properties, hinggalah kepada pakar butik seperti EXSIM untuk kediaman bertingkat tinggi atau AREA Group bagi projek industri dan logistik mewah, selain entiti berkaitan kerajaan seperti PR1MA dan UDA Holdings. Firma perunding profesional, walaupun secara teknikal diklasifikasikan di bawah perkhidmatan profesional, memainkan peranan penting dalam fasa pra-kontrak dan teknikal, merangkumi firma seni bina dan kejuruteraan, perunding pengurusan projek seperti AECOM Malaysia, serta penilai hartanah dan penganalisis pasaran seperti Rahim & Co atau CBRE Malaysia.

Syarikat pembinaan dan infrastruktur membentuk cabang pelaksanaan yang membina unit fizikal dan infrastruktur bersama, termasuk kontraktor utama seperti Gamuda dan Sunway Construction, bersama pembekal bahan binaan.

Agensi hartanah dan firma pemasaran pula merapatkan jurang antara pemaju dan pembeli akhir, daripada agensi mapan seperti Henry Butcher Malaysia atau PropNex hinggalah platform proptech seperti EdgeProp EPIQ.

Sekurang-kurangnya 90% pemain dalam industri pembangunan hartanah dianggarkan terdiri daripada perusahaan kecil dan sederhana (PKS).

Ini disimpulkan daripada fakta bahawa PKS mewakili 90% daripada semua syarikat pembinaan berdaftar — kira-kira 39,158 firma — dan 89.2% daripada semua pertubuhan dalam sektor perkhidmatan, di mana aktiviti hartanah diklasifikasikan.

PKS ini lazimnya beroperasi sebagai pemaju khusus yang memberi tumpuan kepada projek kediaman kecil atau bandar wilayah tertentu, atau sebagai subkontraktor khusus yang menyediakan perkhidmatan elektrik, paip atau penyediaan tapak untuk projek yang lebih besar.

Walaupun terdapat sejumlah besar pemain yang pelbagai, industri ini sangat tertumpu.

Menurut kajian tahun 2021 oleh Public Investment Bank Bhd, tujuh pemaju terbesar menguasai lebih daripada 70% pegangan pasaran tempatan, dengan beberapa syarikat memonopoli rizab tanah dan mempunyai gabungan anggaran nilai pembangunan kasar (GDV) hampir RM100 bilion.

Jadual 3: Penggunaan AI mengikut fungsi perniagaan

Penumpuan yang ketara ini mewujudkan hierarki yang tegar dalam kitaran hartanah.

Walau bagaimanapun, kepelbagaian fungsi industri ini bermaksud terdapat banyak niche yang membolehkan PKS berkembang maju — dan melalui penggunaan kecerdasan buatan (AI), pemain yang lebih kecil boleh memanfaatkan analitik pasaran masa nyata untuk mencari peluang yang mungkin terlepas pandang oleh syarikat gergasi, sekali gus menjadikan skala kecil mereka sebagai kelebihan dari segi kelajuan dan kecerdasan, bukannya kelemahan akibat sumber yang terhad.

Penggunaan AI dalam pembangunan hartanah

Penggunaan AI semakin menjadi satu keperluan ekonomi yang kritikal bagi PKS yang ingin mengekalkan daya saing dalam pasaran yang berkembang pesat.

Bagi firma kecil ini, AI berfungsi sebagai “penyama kedudukan”, menyediakan akses kepada alat canggih — seperti analitik ramalan dan pandangan pasaran masa nyata — yang sebelum ini hanya boleh diakses oleh syarikat besar dengan bajet yang besar.

Menurut laporan 2025 “Artificial Intelligence Adoption Rates Among SMBs”, kira-kira 78% PKS di seluruh dunia telah melaksanakan AI dalam sekurang-kurangnya satu fungsi perniagaan, dengan kadar penggunaan tertinggi dalam khidmat pelanggan (83%), pemasaran (76%) dan operasi (68%).

Sekitar 31% PKS menggunakan Generative AI (GenAI) secara khusus, namun hanya 29% daripada pengguna ini telah mengintegrasikannya ke dalam aktiviti teras mereka.

Satu “jurang kematangan” masih wujud: hanya sekitar 1% firma dianggap sebagai pengguna yang benar-benar “matang”, dengan AI disepadukan sepenuhnya ke dalam model perniagaan mereka.

Dari sudut sektor, ICT (90%), pembuatan (80%) dan penjagaan kesihatan (78%) mendahului dalam penggunaan AI.

Sektor pembangunan hartanah, pada kadar 63%, sedang pantas menutup jurang teknologinya yang sebelum ini ketara — beralih daripada projek perintis eksperimental kepada penggunaan operasi teras.

Jadual 4: Perbandingan penggunaan AI merentas industri

Walaupun sektor pembangunan hartanah masih ketinggalan berbanding sektor dengan kadar penggunaan tinggi seperti IT dan kewangan dari segi integrasi keseluruhan, ia kini mengatasi banyak industri lain dari sudut kelajuan penggunaan agentic AI khusus — sistem autonomi yang mampu mengurus aliran kerja kompleks dan pelbagai langkah seperti pemilihan tapak dan rundingan pajakan.

Malaysia turut mencerminkan momentum global ini. Sehingga penghujung tahun 2025, sebanyak 27% perniagaan di Malaysia telah menggunakan AI, satu peningkatan ketara daripada 20% hanya setahun sebelumnya.

Sektor teknologi dan perkhidmatan profesional mendahului pada kadar 49%, diikuti sektor perkhidmatan kewangan sebanyak 42%.

Satu “ekonomi dua lapisan” sedang muncul: 48% syarikat pemula di Malaysia menggunakan AI, dengan 31% membangunkan produk baharu yang dipacu sepenuhnya oleh AI — jauh mendahului tahap integrasi maju dalam perusahaan berskala besar.

Malaysia juga menduduki tempat kedua di Asean bagi penggunaan digital dalam sektor pembinaan, dengan 38% firma berkaitan pembinaan kini menggunakan Building Information Modelling (BIM).

Jadual 6: Kadar penggunaan AI mengikut sektor di Malaysia

Peluang dan halangan

Dalam landskap pembangunan hartanah Malaysia, AI sering — dan secara tidak tepat — dikaitkan dengan teknologi berintensif modal seperti robotik canggih atau infrastruktur bandar pintar berskala besar.

Persepsi ini menyebabkan ramai pemaju, khususnya PKS, menganggap AI sebagai kemewahan yang hanya mampu diakses oleh syarikat besar.

Menjelang tahun 2026, bagaimanapun, perubahan paradigma telah mengalihkan kedudukan AI daripada pelaburan masa depan yang bersifat spekulatif kepada utiliti operasi yang penting.

Apabila kos pembinaan meningkat dan margin keuntungan semakin mengecil, kelebihan daya saing kini semakin ditentukan oleh kelajuan operasi berbanding skala pengambilan tanah.

AI membolehkan PKS mencapai tahap produktiviti yang tidak seimbang dengan saiz tenaga kerja fizikal mereka, sekali gus merapatkan jurang antara pasukan kecil dan syarikat berskala besar.

Jadual 5: Penggunaan khusus AI dalam pembangunan hartanah

Walaupun kelebihan ini dapat dibuktikan, ramai pemain industri hartanah masih ragu-ragu untuk menggunakannya.

Kelembapan ini lazimnya berpunca daripada tiga halangan utama.

Pertama, masih wujud “Bias Perbelanjaan Modal” yang meluas, di mana pembuat keputusan secara salah mengaitkan pelaksanaan AI dengan kos permulaan yang terlalu tinggi.

Kedua, keraguan terhadap pulangan pelaburan (ROI) terus menjadi penghalang — struktur pengurusan tradisional sering melihat transformasi digital sebagai kemewahan estetik dan bukannya keperluan fiskal, dan tanpa rangka kerja yang boleh mengukur bagaimana alat berasaskan langganan diterjemahkan kepada penjimatan kos atau peningkatan kelajuan jualan, kelulusan di peringkat lembaga pengarah kekal sukar dicapai.

Ketiga, persepsi mengenai kekurangan set data tempatan dalam rangka kerja AI global menghalang penggunaan — kebanyakan model AI dominan dilatih berdasarkan paradigma hartanah Barat dan tidak mempunyai data terperinci yang diperlukan untuk menavigasi spesifikasi pasaran Malaysia, termasuk kuota Bumiputera dan trend penilaian tempatan yang dilaporkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic).

Selain itu, sektor hartanah sememangnya berpecah-pecah, menjadikan sukar bagi model AI untuk menyeragamkan dan memproses data yang tidak konsisten daripada sistem legasi.

Transaksi hartanah juga melibatkan data peribadi dan perundangan yang sensitif, menjadikan sistem AI sasaran berpotensi untuk serangan siber, termasuk serangan pengelakan yang mengubah tingkah laku model serta serangan privasi yang boleh membina semula data sensitif.

Nota editor: Dalam Bahagian 2, Dr Foo Chee Hung menggariskan pelan hala tuju praktikal penggunaan AI secara menyeluruh untuk pemaju PKS Malaysia, termasuk kit alat plug-and-play dengan penyelesaian kos rendah.

Foo merupakan seorang profesional hartanah yang mengendalikan sesi soal jawab pada Seminar AI yang dianjurkan oleh Real Estate and Housing Developers’ Association (Rehda) Selangor pada 7 April. Beliau memiliki PhD dalam Kejuruteraan Bandar dari The University of Tokyo, dan merupakan penyelidik utama di MKH Bhd.

Pandangan yang dinyatakan adalah pandangan penulis dan tidak semestinya mencerminkan pendirian EdgeProp. Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 11 Mei 2026 - Foo Chee Hung / MKH Bhd - Diterjemah oleh ChatGPT