Perubahan dasar, gaya hidup kekal: Apa yang membuat ekspatriat membeli rumah di Malaysia

Walaupun peratusan pembeli ekspatriat mungkin kecil, jumlah nilai transaksi berbilion ringgit itu tetap signifikan bagi pembangunan di kawasan seperti Bangsar dan Mont’Kiara (gambar).

Dasar baharu bagi pas pekerjaan ekspatriat (EP) telah menonjolkan bagaimana peraturan pekerjaan dan pemastautinan yang lebih luas mempengaruhi keputusan pemilikan hartanah oleh warga asing di Malaysia.

Pengumuman oleh Kementerian Dalam Negeri (KDN) pada awal tahun ini menyatakan bahawa mulai 1 Jun, kadar gaji bagi tiga kategori akan disemak naik. Semua kategori juga akan dibenarkan membawa tanggungan.

Namun begitu, berbanding tempoh pembaharuan yang sebelum ini tidak dinyatakan secara khusus, EP baharu akan dihadkan kepada 10 tahun bagi Tier II (gaji bulanan RM10,000–RM19,999) dan Tier I (gaji bulanan RM20,000 ke atas) (Jadual 1).

EP merupakan permit kerja yang dikeluarkan oleh Jabatan Imigresen yang membolehkan profesional asing tinggal dan bekerja di Malaysia, dengan kategori berbeza berdasarkan tahap gaji, tempoh kontrak dan kelayakan membawa tanggungan.

“Selain pelarasan gaji, dasar ini juga memperkenalkan tempoh pekerjaan bagi ekspatriat, yang sebelum ini tidak mempunyai had khusus. Penetapan tempoh ini bukan sahaja bertujuan mengiktiraf ekspatriat yang mempunyai kepakaran tahap tinggi untuk terus menyumbang kepada negara, malah turut menjadi panduan kepada majikan dalam merancang pelan penggantian yang lebih tersusun dengan penglibatan tenaga kerja tempatan,” menurut kenyataan KDN.

Walau bagaimanapun, jumlah ekspatriat di Malaysia menunjukkan trend penurunan sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Menurut Jabatan Imigresen, sebanyak 154,000 pas ekspatriat dikeluarkan pada tahun 2023, menurun kepada 120,000 pada 2024, dan terus berkurang kepada 105,000 pada 2025.

Sementara itu, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming dilaporkan berkata pada 3 Ogos 2025 semasa sidang Parlimen bahawa warga asing menyumbang kepada 1,459 pembelian hartanah pada tahun 2024, mewakili 0.56% atau RM3.054 bilion daripada 259,058 transaksi hartanah bernilai RM103.9 bilion di seluruh negara.

Walaupun peratusannya kecil, jumlah nilai transaksi berbilion ringgit itu mungkin signifikan bagi pembangunan yang menyasarkan pasaran ekspatriat seperti di Bangsar dan Mont’Kiara di Kuala Lumpur. Jadi, adakah had 10 tahun dalam peraturan baharu akan datang ini memberi kesan kepada keputusan ekspatriat untuk membeli hartanah di Malaysia?

EdgeProp mendapatkan pandangan daripada perunding hartanah yang pakar dalam pasaran Mont’Kiara, serta seorang ekspatriat untuk mengetahui dengan lebih lanjut.

Pemilikan jangka panjang didorong oleh keluarga dan kestabilan

Ketua Pegawai Eksekutif Maxland Real Estate, Nicholas Yim berkata kelayakan untuk pas tanggungan dan pemindahan keluarga memainkan peranan penting dalam keputusan berkaitan perumahan.

“Apabila pemindahan keluarga menjadi sesuatu yang boleh dilaksanakan, keutamaan perumahan akan berubah secara ketara daripada fleksibiliti kepada kestabilan,” katanya kepada EdgeProp.

Yim menambah bahawa kejelasan hala tuju kerjaya dan kepastian kontrak, bersama pencapaian penting keluarga seperti persekolahan anak-anak, menjadi faktor utama yang mendorong ekspatriat beralih daripada menyewa kepada membeli rumah.

“Perubahan akan datang terhadap peraturan EP telah mempercepatkan peralihan daripada penyewaan kepada pemilikan, khususnya dalam kalangan profesional pertengahan hingga kanan yang merancang untuk tinggal dalam tempoh beberapa tahun,” katanya.

Ahli strategi pembangunan perniagaan Kommons Realty, Freeman Woo

Begitu juga, ahli strategi pembangunan perniagaan Kommons Realty, Freeman Woo berkata kliennya, seorang ekspatriat dari China yang secara rasmi berpindah ke sini tiga bulan lalu, memberitahunya bahawa perubahan terkini terhadap peraturan pekerjaan dan pemastautinan ekspatriat tidak menghalang rancangan jangka panjangnya.

Beliau merancang untuk tinggal sekurang-kurangnya lima tahun selepas membeli sebuah unit di Mont’Kiara, kata Woo kepada EdgeProp.

Malah, Woo menyatakan bahawa keperluan gaji baharu bagi EP mungkin akan mengubah profil pembeli.

“Walaupun jumlah mungkin lebih rendah, kuasa beli adalah lebih kukuh. Harga hartanah di sini masih agak mampu milik berbanding Singapura, Hong Kong atau China, dan terdapat ruang untuk peningkatan nilai dalam jangka panjang,” katanya.

Sekolah antarabangsa dan komuniti terus menjadi faktor utama ekspatriat menetap

Bagi ekspatriat yang membeli hartanah di Malaysia, apakah faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian mereka?

Woo berkata faktor pendidikan dan pertimbangan keluarga kekal menjadi tarikan utama bagi ekspatriat dalam menentukan sama ada untuk membeli hartanah, tanpa mengira perubahan dasar EP.

“Dengan beberapa sekolah antarabangsa di sekitar Mont'Kiara, ramai lebih memilih untuk tinggal berhampiran demi kemudahan,” katanya.

Ketua Pegawai Eksekutif Maxland Real Estate, Nicholas Yim

Gaya hidup, keselamatan dan persekitaran yang terbukti mesra ekspatriat juga memainkan peranan penting.

“Mont’Kiara khususnya merupakan kawasan yang matang, selamat dan telah terbukti mesra ekspatriat, jadi ia terasa biasa dan selesa bagi mereka,” tambahnya.

Seiring dengan itu, Yim berkata, “Apabila ekspatriat mula melihat Malaysia sebagai pangkalan jangka sederhana hingga panjang dan bukannya penempatan sementara, pemilikan hartanah di Mont’Kiara muncul sebagai pilihan yang didorong oleh gaya hidup serta rasional dari sudut kewangan.”

“Sekolah antarabangsa, kemudahan berorientasikan keluarga dan rangkaian komuniti ekspatriat banyak tertumpu di Mont’Kiara,” katanya.

Begitu juga, klien Woo dari tanah besar China berkata beliau memilih untuk membeli sebuah unit di Mont’Kiara kerana: “Ia adalah untuk anak-anak saya belajar di Garden International School (GIS).”

Ekspatriat Vineeth Nair

Sementara itu, seorang warga Amerika Syarikat berketurunan Cina memberitahu Woo bahawa pekerjaan membawanya ke Kuala Lumpur, tetapi gaya hidup dan komuniti membuatkan beliau terus menetap di sini.

“Mont’Kiara adalah pilihan yang jelas untuk keluarga saya kerana apartmennya bertaraf tinggi dan komuniti ekspatriat di sini memudahkan kami rasa seperti di rumah sendiri,” katanya.

Beliau memilih untuk membeli berbanding menyewa kerana melihat hartanah itu sebagai pelaburan jangka panjang dan pilihan persaraan pada masa depan, tanpa mengira status pekerjaannya.

“Walaupun kebanyakan ekspatriat menyewa, kami mahu benar-benar menjadi sebahagian daripada komuniti, jadi kami membeli sebuah unit di Seni Mont Kiara.

“Walaupun selepas berpindah kembali ke Amerika Syarikat [selepas tinggal di Malaysia selama empat tahun], kami memutuskan untuk mengekalkannya kerana ia merupakan pelaburan sewaan yang kukuh dan berpotensi menjadi pilihan persaraan,” tambahnya.

Pelaburan jangka panjang lebih berbaloi

Sebaliknya, Vineeth Nair, seorang ekspatriat yang telah bekerja dan tinggal di Malaysia selama lebih 10 tahun berkata dasar semasa menawarkan lebih fleksibiliti kerana tempoh pembaharuan bagi pas kategori tinggi tidak dihadkan secara jelas berbanding sistem baharu yang memperkenalkan tempoh maksimum tertentu.

Oleh itu, beliau berkata dasar baharu itu akan menyebabkan ekspatriat berfikir dua kali sebelum melabur dalam hartanah.

“Ekspatriat yang tinggal di KL sudah pun perlu berdepan dengan harga minimum RM1 juta, bersama bayaran pendahuluan 30% jika mereka mahu membeli hartanah. Jadi, adalah lebih menjimatkan untuk menyewa berbanding membeli sekiranya mereka hanya dibenarkan tinggal sehingga 10 tahun,” katanya kepada EdgeProp.

Berdasarkan pengiraan EdgeProp terhadap sewa bulanan RM3,000 berbanding pembelian hartanah bernilai RM1 juta, ansuran bulanan hanya menjadi lebih murah daripada kadar sewa bermula tahun ke-13 dan seterusnya (Carta 1).

Vineeth memberi amaran bahawa sesetengah ekspatriat mungkin akan mempertimbangkan negara lain seperti Australia.

“Membeli hartanah di sana bersama manfaat jangka panjang menjadi pilihan yang lebih baik. Di Malaysia, pertumbuhan jangka panjang adalah terhad,” katanya.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 21 April 2026 - Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT