Peralihan hartanah bertingkat tinggi di Lembah Klang: di mana pembeli naik taraf berpendapatan sederhana boleh mencari projek baharu

M Azura di Setapak dikelilingi oleh landskap yang meriah dengan pembangunan kediaman bertingkat tinggi.

Landskap kediaman Lembah Klang sedang mengalami peralihan struktur, dengan pembangunan bertingkat tinggi membentuk bahagian yang semakin besar dalam bekalan perumahan baharu, khususnya dalam segmen pasaran pertengahan.

Bagi kebanyakan isi rumah bandar yang ingin menaik taraf, laluan tradisional ke arah rumah bertanah di lokasi bandar menjadi semakin sukar disebabkan oleh kenaikan kos, keterbatasan tanah, dan kekangan pembangunan.

Akibatnya, pembangunan bertingkat tinggi muncul sebagai pilihan yang lebih mudah diakses bagi mereka yang mencari lokasi lebih baik dan persekitaran kehidupan yang lebih berkualiti.

Peralihan ini dapat dilihat melalui peningkatan projek bertingkat tinggi dalam segmen pertengahan di lokasi utama, yang menawarkan pelbagai jenis unit termasuk susun atur lebih besar berorientasikan keluarga bagi memenuhi keperluan pembeli yang semakin berubah.

Data EPIQ EdgeProp telah mengenal pasti 30 projek kediaman bukan bertanah akan datang dengan harga antara RM500,000 hingga RM1 juta, yang dijadualkan siap antara 2026 hingga 2028.

Tumpuan bekalan dalam julat harga ini menunjukkan di mana pemaju dan pembeli kini selari.

Mengapa Lembah Klang kekal sebagai fokus utama

Lembah Klang terus menjadi tunjang permintaan perumahan kerana kedudukannya sebagai pusat ekonomi dan pekerjaan utama Malaysia.

Menurut pengarah hartanah korporat Henry Butcher Malaysia, Long Shi Chuen, terdapat dua kumpulan pembeli utama dalam segmen bertingkat tinggi bandar: pelabur dan pemilik-penyewa sendiri. Bagi kumpulan kedua, permintaan dipacu terutamanya oleh golongan bujang, profesional, pasangan, dan keluarga kecil.

“Hidup di kediaman bertingkat tinggi di kawasan bandar menawarkan kedekatan dengan tempat kerja, kemudahan, dan pengangkutan awam, menjadikannya pilihan yang praktikal dan menarik,” katanya.

Oleh itu, penumpuan pekerjaan, infrastruktur, dan kemudahan yang telah matang ini terus menyokong permintaan perumahan.

Julat harga pertengahan mencerminkan permintaan naik taraf

Julat harga RM500,000 hingga RM1 juta mencerminkan segmen di mana sebahagian besar pembeli bandar, khususnya golongan naik taraf, berada dari segi kemampuan kewangan.

Pengarah urusan JLL Malaysia, Jamie Tan, menyatakan bahawa ramai eksekutif pertengahan dan profesional berumur antara 28 hingga 40 tahun menyasarkan kediaman berharga antara RM400,000 hingga RM600,000.

Secara selari, Ketua Pegawai Operasi PropNex Malaysia, Evon Heng, menyatakan bahawa julat transaksi paling aktif di pasaran utama kekal antara RM500,000 hingga RM900,000, kerana ia selari dengan kemampuan isi rumah dua pendapatan serta sesuai untuk pembeli rumah pertama dan golongan naik taraf.

Dalam konteks ini, pengelompokan bekalan baharu dalam julat RM500,000 hingga RM1 juta mencerminkan bagaimana pemaju meletakkan projek mereka untuk memenuhi kapasiti kewangan segmen pembeli ini, sambil menawarkan peningkatan gaya hidup berbanding perumahan peringkat permulaan.

Lokasi utama yang menawarkan pilihan mesra pembeli naik taraf

Data menunjukkan beberapa kawasan di sekitar Kuala Lumpur dan Selangor di mana bekalan kediaman bertingkat tinggi akan datang tertumpu, khususnya di lokasi bandar yang telah matang dan kawasan pinggir bandar.

Setapak mendahului dengan 2,566 unit merangkumi Residensi M Astra dan Residensi M Azura oleh Mah Sing Group Bhd, diikuti Putra Heights (1,736 unit), dan Pudu (1,700 unit). Kawasan lain yang turut ketara termasuk Segambut, Bandar Baru Sri Petaling, Jalan Klang Lama, Cyberjaya, Selayang, Damansara Perdana, dan Bandar Sri Damansara.

Di semua lokasi ini, pembangunan akan datang lazimnya menawarkan gabungan konfigurasi unit, termasuk peningkatan unit 3 bilik tidur yang lebih praktikal bagi memenuhi keperluan keluarga dan pembeli naik taraf berpendapatan sederhana. Ini menjadikan kawasan-kawasan tersebut relevan bagi pembeli yang mencari unit lebih besar dan lebih berfungsi dalam persekitaran bandar yang mempunyai hubungan baik.

Kesalinghubungan dan kemudahan sebagai pertimbangan utama

Kawasan-kawasan ini berkongsi beberapa ciri utama yang menyokong permintaan perumahan.

Pertama, kebanyakannya terletak dalam atau berhampiran koridor pekerjaan yang telah matang, membolehkan penduduk kekal dalam jarak perjalanan yang munasabah ke pusat pekerjaan utama seperti pusat bandar KL, Petaling Jaya dan Subang.

Kedua, ia disokong oleh infrastruktur pengangkutan sedia ada termasuk rangkaian MRT dan LRT serta lebuh raya utama.

Radium Arena di sepanjang Old Klang Road pula menampilkan ruang komuniti berorientasikan gaya hidup, termasuk pavilion taman yang direka untuk penduduk berehat dan berkumpul.

Tan menyatakan bahawa pembangunan yang terletak berhampiran stesen MRT atau LRT mendapat manfaat daripada kelebihan perancangan seperti nisbah plot yang lebih tinggi, di samping menyokong permintaan kerana peningkatan kebolehcapaian.

Ketiga, kawasan-kawasan ini secara umumnya disokong oleh kemudahan sedia ada seperti runcit, kesihatan, dan pendidikan, yang merupakan pertimbangan utama bagi pembeli yang ingin tinggal sendiri (owner-occupiers).

Bagi pembeli naik taraf, keupayaan untuk mengimbangi kemampuan harga rumah dengan kedekatan ke tempat kerja, rangkaian pengangkutan, dan kemudahan harian kekal menjadi pertimbangan utama ketika memilih kediaman. Faktor-faktor ini secara kolektif mengukuhkan mengapa pembangunan bertingkat tinggi di kawasan ini terus menarik permintaan.

Unit 3 bilik tidur semakin digemari

Di seluruh kawasan tumpuan yang dikenal pasti, pembangunan akan datang lazimnya menawarkan gabungan konfigurasi unit, daripada susun atur lebih kecil hingga format yang lebih besar.

Heng menyatakan bahawa walaupun bekalan di banyak lokasi cenderung kepada unit lebih kecil yang berorientasikan pelabur, terdapat peningkatan permintaan terhadap konfigurasi 3 bilik tidur.

“Golongan keluarga muda semakin memilih kediaman bertingkat tinggi berhampiran pengangkutan dan sekolah, dengan keutamaan kepada susun atur yang praktikal,” katanya.

Ini dapat dilihat dalam beberapa projek akan datang dalam data tersebut.

Di Bandar Baru Sri Petaling, Aster Hill Residences oleh UOA Development Bhd menawarkan susun atur 3 bilik tidur yang sesuai untuk kehidupan keluarga. Di sepanjang Old Klang Road, Radium Arena oleh Radium Development Bhd merangkumi gabungan unit 2 dan 3 bilik tidur, termasuk konfigurasi dual-key.

Di Damansara Perdana, D’Terra Residences @ Central Park Damansara oleh Exsim Development Sdn Bhd menampilkan susun atur 3 dan 3+1 bilik tidur. Di Cyberjaya, Lakefront Residence (Fasa 4) oleh Avaland Bhd turut menjadi sebahagian daripada saluran pembangunan yang menawarkan unit bersaiz lebih besar dalam koridor pertumbuhan pinggir bandar.

Ketersediaan susun atur sedemikian menunjukkan bagaimana sesetengah pembangunan diposisikan untuk memenuhi keperluan pembeli naik taraf yang memerlukan ruang kediaman lebih berfungsi dalam persekitaran bertingkat tinggi.

Ativo Annexe, yang dibangunkan di atas tapak seluas 15 ekar, menggabungkan kediaman, pejabat dan runcit bersama hotel antarabangsa serta hab kesihatan, dengan akses terus ke MRT Sri Damansara Sentral.

Pembeli naik taraf menyesuaikan diri dengan kehidupan bertingkat tinggi

Seiring dengan peningkatan bekalan kediaman bertingkat tinggi, tingkah laku pembeli naik taraf turut berubah mengikut keadaan pasaran.

Dengan rumah bertanah di lokasi bandar menjadi semakin sukar dicapai akibat kekangan harga, sebahagian pembeli beralih kepada pembangunan bertingkat tinggi yang menawarkan kelebihan lokasi yang lebih baik serta akses kepada infrastruktur.

Menurut Long, pembangunan bertingkat tinggi menyediakan pintu masuk yang lebih mudah kepada pemilikan rumah kerana harga keseluruhannya lebih rendah berbanding rumah bertanah, khususnya di kawasan bandar yang tanahnya terhad dan mahal.

Peralihan ini dapat dilihat dalam kalangan profesional bekerja dan keluarga yang mengutamakan kedekatan dengan tempat kerja serta kemudahan, selain isi rumah yang mencari pengaturan kediaman lebih praktikal dalam persekitaran bandar.

TEKANAN KOS MEMAKSA PEMBANGUNAN MENEGAK

Kekurangan tanah kekal sebagai kekangan asas yang membentuk trend pembangunan di kawasan bandar.

Pengarah Urusan JLL Malaysia, Jamie Tan menjelaskan bahawa tanah yang tersedia di Kuala Lumpur semakin berkurang, manakala kos pengambilan tanah dan kelulusan yang tinggi memerlukan pemaju mengoptimumkan penggunaan tanah melalui projek berketumpatan tinggi.

Beliau menambah bahawa kemampuan harga juga memainkan peranan.

“Bagi kumpulan M40, bajet mereka mungkin sekitar RM500,000. Dalam persekitaran bandar, adalah sukar bagi pemaju untuk membina rumah bertanah pada harga tersebut,” katanya.

Kos pembinaan yang meningkat turut mempengaruhi keputusan pembangunan, kerana projek berketumpatan rendah mungkin tidak menjana pulangan yang mencukupi untuk mewajarkan pelaburan.

Pengarah Hartanah Korporat Henry Butcher Malaysia, Long Shi Chuen menambah bahawa skala adalah pertimbangan penting dalam pembangunan hartanah.

“Satu-satunya cara praktikal untuk meningkatkan bilangan unit adalah dengan membina secara menegak,” katanya, sambil menyatakan bahawa pembangunan berketumpatan tinggi membolehkan pemaju memaksimumkan jumlah unit dalam kekangan perancangan sambil mengoptimumkan strategi harga.

Melihat ke hadapan, Tan menegaskan bahawa selain memberi tumpuan kepada pembangunan yang mempunyai kedudukan lokasi dan harga yang baik, terdapat juga peluang untuk menukar bangunan komersial yang tidak digunakan sepenuhnya kepada unit kediaman.

Artikel ini telah dikemas kini bagi meningkatkan ketepatan. Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 21 Apr 2026 - Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT