Pemaju semakin peka terhadap pasaran sasaran

Pembeli mencari pasaran yang seimbang dan nilai jangka panjang

Seperti jenama kereta yang menyesuaikan model mereka untuk pelbagai jenis pelanggan atau lapisan-lapisan bawang, pemaju hartanah masa kini turut menerapkan pendekatan serupa dalam pembangunan perumahan. Apabila pembeli menjadi semakin pelbagai dari segi gaya hidup dan minat, tidak mengejutkan bahawa dalam pasaran di mana kemampuan membeli dan peringkat kehidupan memainkan peranan penting, pemaju kini mereka bentuk kediaman yang sejajar dengan setiap profil pembeli yang unik. Ia adalah tentang mewujudkan ruang yang selari dengan dinamik masyarakat moden yang bertenaga.

Hasil daripada kepelbagaian ini ialah keseimbangan. Unit bersaiz kecil untuk pembeli peringkat permulaan boleh wujud bersama kediaman mewah, dan komuniti secara keseluruhan mendapat manfaat daripada kepelbagaian demografi.

Bagaimanakah pasaran hartanah Malaysia berubah sejak beberapa dekad lalu? Ada yang berpendapat ia telah matang, manakala yang lain merasakan sebaliknya. Namun yang ketara ialah perubahan perspektif yang signifikan terhadap jenis hartanah dan penghuninya. Sebagai contoh, pembeli yang memilih hartanah bersaiz kecil tidak semestinya berpendapatan rendah atau sederhana, sebaliknya mereka lebih mengutamakan penyelenggaraan yang minimum dan sebenarnya memiliki simpanan kewangan yang kukuh. Ini menunjukkan bahawa pembeli hari ini semakin ditentukan oleh gaya hidup dan peringkat kehidupan mereka.

Golongan profesional, keluarga muda, pembeli yang menaik taraf kediaman serta pesara merupakan antara demografi pembeli hartanah yang paling lazim. Lazimnya diwakili sebagai persona dalam pelan pembangunan, pemaju mengenal pasti ciri utama mereka dan merancang segala-galanya—daripada reka bentuk, kemudahan hinggalah kepada kemudahan sekitar—dalam pelan induk. Sama seperti BMW menggunakan Siri 3 untuk menarik profesional muda yang dinamik, Siri 5 untuk eksekutif yang menghargai keselesaan dan Siri 7 yang menumpukan kepada kemewahan serta eksklusiviti, pemaju juga meneliti dengan teliti cara terbaik untuk menyelaraskan penawaran mereka.

Sebagai contoh, TSLAW Land mengaplikasikan pendekatan pembezaan ini. Pengarah eksekutif Kumpulan TSLAW, Law Wai Cheong, menjelaskan:“Sebagai contoh, Siri Skyline kami diposisikan sebagai setara dengan BMW Siri 5—menawarkan kemewahan yang mampu dimiliki, kecanggihan serta keselesaan unggul untuk profesional bandar yang berimej tinggi pada titik harga yang masih boleh dicapai. Pengembangan masa hadapan akan terus mengikuti model ini secara tegas: projek Han-Ya Wahyu akan berperanan sebagai setara dengan Siri 3, memenuhi keperluan profesional muda dan pembeli rumah bandar pertama dalam segmen mampu milik sederhana.”

Ilustrasi artistik Skyline Embassy oleh TSLAW Land.

Pada tahap tertinggi, projek Taman Desa dan Bukit Bintang akan melambangkan piawaian mewah setara Siri 7, dengan penekanan terhadap eksklusiviti dan gaya hidup mewah bertaraf tinggi. Yang paling penting, Siri KLX berperanan sebagai integrasi menyeluruh bagi semua siri dalam satu pelan induk tunggal, mewujudkan ekosistem yang seimbang dan padu yang menggabungkan pelbagai konsep kediaman. Strategi menyeluruh ini memfokuskan TSLAW Land kepada usaha memenuhi permintaan yang belum dipenuhi dalam segmen bandar pertengahan ke atas, dengan menawarkan pembangunan yang menggabungkan komponen kediaman, runcit dan gaya hidup secara lancar, yang direka khusus untuk memperkayakan kehidupan seharian melalui ekosistem bandar yang benar-benar bersepadu.

Satu lagi kumpulan yang turut memperkenalkan siri mampu milik ialah Mah Sing Group Bhd (Mah Sing) melalui siri M mereka. Pengasas dan pengarah urusan kumpulan, Tan Sri Leong Hoy Kum, berkata bahawa kempen reinvent affordability bertujuan menggalakkan pelanggan dan pemilik rumah agar lebih berhemah dalam pembelian hartanah dan tidak membebankan kewangan mereka secara berlebihan. “Ini bukan sekadar membina rumah, tetapi membina legasi yang akan berkhidmat untuk generasi akan datang,” katanya dalam satu artikel terdahulu oleh StarProperty.

Cara terbaik untuk membayangkannya adalah dengan melihatnya mengikut peringkat demi peringkat. Isu kemampuan memiliki rumah di Malaysia masih berterusan, dengan had kemampuan pembeli B40 sekitar RM230,000, manakala harga purata rumah baharu telah melebihi paras RM380,000. Oleh itu, pembangunan yang disegmentasikan adalah amat tepat pada masanya.

Di hujung spektrum yang lebih mudah diakses, pemaju memberi tumpuan kepada pembeli rumah pertama, keluarga muda serta isi rumah M40 dan B40. Kediaman ini dibina agar mudah dicapai, berfungsi dan saling berhubung. Pemaju berhasrat untuk menawarkan nilai, akses kepada kemudahan serta rasa kebersamaan tanpa membebankan bajet pembeli.

Contoh utama ialah projek M Oscar oleh Mah Sing, yang memenangi Anugerah Skyline pada tahun 2020. Projek ini juga mencatat skor membanggakan sebanyak 85% dalam Sistem Penilaian Kualiti dalam Pembinaan (Qlassic) oleh Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB), membuktikan bahawa rumah mampu milik tidak semestinya berkualiti rendah. Selain itu, bersempena dengan StarProperty Awards tahun ini, Mah Sing turut menerima pengiktirafan khas bagi M Oscar di bawah program ulang kaji ulang tahun ke-10, yang mengiktiraf pemenang terdahulu yang mengekalkan komitmen mereka terhadap kualiti binaan, keselamatan, sekuriti serta kepuasan pembeli rumah.

Fasad luaran M Oscar oleh Mah Sing.

Satu lagi contoh ialah SkyWorld Development Bhd. Pemaju ini telah memulakan apa yang dilabel sebagai projek perumahan mampu milik terbesar di Malaysia di Pulau Pinang, iaitu usaha sama Rumah Bakat Baru Madani bersama agensi negeri yang menawarkan kira-kira 35,000 unit untuk kumpulan B40 dan M40. Projek ini meliputi kawasan seluas kira-kira 200 ekar di Seberang Jaya dan Batu Kawan dengan nilai pembangunan kasar sekitar RM13 bilion. Pemaju tersebut menekankan metrik kualiti pembinaan seperti pengudaraan silang dan perancangan pencahayaan semula jadi walaupun dalam segmen mampu milik.

Kediaman setara Siri 3 seharusnya mempunyai harga yang mudah diakses, mempunyai sambungan yang baik, susun atur yang berfungsi serta direka untuk penerimaan pasaran massa dan bukannya eksklusiviti. Ia menampung jurang terbesar dalam pasaran dan berperanan sebagai pemacu utama volum jualan.

Hartanah yang memenuhi permintaan peringkat lebih tinggi

Apabila melibatkan perumahan mewah, pemaju benar-benar meningkatkan tahap penawaran. Kediaman ini berkisar kepada gaya hidup, jenama, eksklusiviti dan nilai jangka panjang. Siri setara 5 boleh dianggap sebagai komuniti yang menitikberatkan reka bentuk dengan kemudahan dan kesalinghubungan yang baik, manakala Siri setara 7 pula mewakili kediaman ultra-mewah, menara ikonik atau kediaman berjenama.

Ambil contoh SP Setia Bhd. Pemaju ini bekerjasama dengan Mitsui Fudosan dari Jepun untuk membangunkan projek perumahan bertanah premium bernilai RM1.3 bilion di bandar Setia EcoHill mereka di Semenyih. Projek ini akan menampilkan 683 unit banglo, rumah berkembar dan rumah kluster, dengan perancangan bermula pada 2026. Sebaliknya, Setia Sky Residences di Kuala Lumpur menandakan projek kondominium bertingkat tinggi mewah pertama mereka di lokasi pusat, lengkap dengan ciri rumah pintar dan dilaporkan telah terjual sebanyak 90%.

Dalam segmen rumah eksekutif dan mewah, adalah perkara biasa untuk melihat jumlah unit yang lebih kecil dengan harga setiap kaki persegi yang lebih tinggi. Kediaman ini hadir dengan kemasan premium dan sering berstatus pegangan bebas, lengkap dengan kemudahan gaya hidup seperti fasiliti ala resort dan teknologi rumah pintar canggih. Inilah golongan teratas dalam pasaran perumahan.

Komuniti sihat yang terhasil

Apabila sesuatu pembangunan disegmentasikan secara teliti dan komuniti benar-benar dipupuk, hasilnya boleh menjadi transformatif. Tangga kemampuan adalah titik permulaan yang baik. Dengan menyediakan rumah peringkat permulaan yang mudah diakses, pemaju membolehkan isi rumah muda memasuki pasaran hartanah, seterusnya membuka peluang untuk meningkat ke pilihan yang lebih besar dan lebih premium apabila kedudukan kewangan mereka semakin kukuh. Pendekatan ini bukan sahaja memberi manfaat kepada keluarga muda, malah membantu membentuk persekitaran dinamik di mana peningkatan ke hartanah yang lebih besar tetapi masih sesuai menjadi lebih mudah dicapai.

Seperti yang dinyatakan sebelum ini, keseimbangan adalah penting dan ia terserlah dalam kejiranan bercampur. Bayangkan sebuah komuniti yang hanya terdiri daripada rumah mewah bertaraf tinggi, atau sebaliknya, hanya pangsapuri ultra-mampu milik. Kedua-dua senario ini boleh terasa satu dimensi. Apabila pelan pembangunan mempunyai campuran tahap pendapatan yang baik, ia memupuk tawaran kemudahan yang lebih kaya, sekolah yang pelbagai mengikut peringkat umur serta ruang runcit yang menyesuaikan diri dengan keperluan komuniti. Pemaju semakin memahami konsep ini dan beralih kepada penciptaan bandar bersepadu berbanding enklaf terasing, sekali gus mewujudkan kejiranan yang lebih bertenaga.

Satu lagi ciri menonjol pembangunan yang disegmentasikan dengan baik ialah ketahanan permintaan. Dengan merangkumi produk pasaran massa dan premium, pemaju dapat mengharungi turun naik permintaan pasaran dengan lebih selesa. Dalam kes Siri M Mah Sing, kedudukannya dalam julat mampu milik telah menjadi pemacu utama prestasi jualan cemerlang Mah Sing. Ini merupakan strategi pintar yang mempelbagaikan risiko dan mengukuhkan kedudukan pasaran.

Akhir sekali, yang tidak kurang pentingnya ialah peningkatan nilai dan keceriaan komuniti. Di kawasan yang mempunyai komuniti bercampur yang sedia terhubung dengan baik, lazimnya dapat dilihat infrastruktur sosial yang berkembang, pengangkutan awam yang berkesan serta kualiti hidup yang lebih baik. Elemen-elemen ini bukan sahaja menyumbang kepada komuniti yang lebih bahagia, malah menyokong pengekalan dan peningkatan nilai jangka panjang, mewujudkan situasi menang-menang bagi pemaju dan penduduk. Oleh itu, dalam pembangunan komuniti, pendekatan bercampur tetapi seimbang benar-benar merupakan pilihan terbaik.

Kajian kes

Sepertimana BMW mereka bentuk model untuk setiap segmen pembeli, pemaju Malaysia juga sedang membangunkan spektrum penuh pilihan dalam pasaran. Perwakilan sesuai bagi segmen Siri 3 ialah pelan induk usaha sama SkyWorld di Pulau Pinang, Pearlmont. Dengan anggaran 35,000 unit dan nilai pembangunan kasar (GDV) sebanyak RM13 bilion, ia merupakan contoh klasik pemaju menangani pasaran peringkat permulaan pada skala besar. Dengan menyasarkan kumpulan B40 dan M40 serta menekankan kualiti binaan walaupun dalam rumah mampu milik, pemaju memberi isyarat bahawa mampu milik tidak bermakna murah dari segi kualiti.

Satu lagi contoh baik ialah Sime Darby Property, yang terkenal dengan bandar bersepadu merangkumi pelbagai segmen pembeli. Projek mereka seperti kediaman keluarga bertingkat sederhana Cantara Residences dan bandar terancang City of Elmina menyediakan keperluan peningkat taraf pertengahan dan keluarga dengan sempurna. Sime Darby Property Bhd melangkaui jangkaan melalui perancangan dan inisiatif berteraskan komuniti. Oleh itu, ia sejajar dengan analogi Siri 5, iaitu rumah pasaran pertengahan yang menyokong gaya hidup dan laluan peningkatan dalaman dalam komuniti yang mampan.

Bagi segmen mewah, Eastern and Oriental Bhd (E&O) merupakan contoh yang sesuai. Pemaju ini membina jenamanya berdasarkan hartanah premium berteraskan gaya hidup di lokasi utama, seperti St Mary Residences di pusat bandar. Pelanggannya terdiri daripada individu bernilai bersih tinggi yang mencari eksklusiviti dan kemudahan mewah, menjadikannya contoh jelas bagi peringkat Siri 7.

Bukan lagi satu saiz untuk semua

Bagi pembeli, ini merupakan kelegaan besar. Segmentasi bermaksud padanan yang lebih baik. Keupayaan memilih rumah yang sejajar dengan bajet dan gaya hidup mereka pada asasnya mengalihkan kuasa daripada tangan pemaju kepada pembeli sendiri. Sehubungan itu, pemaju semakin menerima realiti ini dan menyasarkan pasaran dengan lebih tepat.

Adalah baik untuk melihat langkah praktikal yang sering disyorkan pakar kepada pembeli. Padankan peringkat kehidupan dan bajet. Pembeli rumah pertama harus sentiasa mempertimbangkan apa yang mampu mereka tanggung secara realistik dan di mana mereka akan selesa dalam tempoh satu dekad akan datang.

Periksa campuran dalam sesebuah bandar, kerana bandar bersepadu yang menawarkan hartanah peringkat permulaan dan premium lazimnya menyediakan kemudahan komuniti yang lebih baik serta pengekalan nilai yang lebih kukuh. Rekod prestasi pemaju juga penting, terutamanya merentasi segmen. Pemaju yang hanya membina rumah mampu milik mungkin menghadapi kesukaran dalam projek peringkat tinggi, manakala pembina mewah pula mungkin tidak benar-benar memahami keperluan segmen mampu milik.

Pembeli harus memberi tumpuan kepada terma-terma terperinci dalam setiap dokumen, kerana kemampuan tidak seharusnya menjejaskan kebolehdiaman. Lagipun, rumah mampu milik di Malaysia masih berdepan tekanan kos walaupun terdapat kemajuan sejak beberapa tahun kebelakangan ini.

Seperti rangkaian BMW yang membolehkan pemandu memilih model mengikut bajet dan gaya hidup, pasaran hartanah Malaysia hari ini semakin sejajar dengan segmentasi pembeli. Rumah Siri 3 yang mampu milik untuk pembeli peringkat permulaan, rumah Siri 5 pertengahan hingga premium untuk golongan peningkat taraf, dan rumah Siri 7 mewah untuk mereka yang mencari gaya hidup serta daya tarikan pelaburan.

Melangkah ke hadapan, jangkakan pemaju menggunakan lebih banyak analitik data, pemprofilan pembeli dan segmentasi peringkat kehidupan dalam mereka bentuk pembangunan. Contohnya, segmen pembeli manakah yang kurang dilayani di sesuatu lokasi? Titik harga manakah yang akan bergerak paling pantas? Bagaimanakah spesifikasi produk seperti susun atur, kemudahan dan kesalinghubungan boleh menepati keutamaan segmen tersebut?

Pemaju semakin peka terhadap pasaran sasaran, khususnya dari segi reka bentuk, titik harga dan lokasi. Dan apabila mereka berjaya, komuniti akan menikmati manfaatnya. Pasaran yang seimbang, penduduk yang pelbagai, kemudahan yang mampan serta nilai jangka panjang adalah apa yang benar-benar dicari oleh orang ramai.

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property – Diterbitkan 14 Nov 2025 – Samantha Wong - Diterjemah oleh ChatGPT