Merdeka 118 ialah bangunan MD Nexus pertama Malaysia — berikut maksudnya untuk sewaan, penyewa dan persaingan untuk kekal relevan

Merdeka 118 telah memperoleh pensijilan LEED Platinum, menyasarkan Green Building Index Platinum, dan telah mencapai WELL Core Platinum (Foto oleh PNB Merdeka Ventures)

PETALING JAYA (4 Mei): Apabila Merdeka 118 dinamakan sebagai bangunan pertama di Malaysia yang diiktiraf di bawah kategori MD (Malaysia Digital) Nexus dalam rangka kerja baharu Malaysia Digital Location Recognition (MDLR) pada Februari tahun ini, kebanyakan liputan melihatnya sebagai pencapaian dasar teknologi.

Namun, kisah hartanahnya jauh lebih menarik — dan lebih signifikan dari sudut komersial.

Penamaan MD Nexus, yang dirasmikan oleh Menteri Digital Gobind Singh Deo, meletakkan Merdeka 118 sebagai penanda aras negara bagi bangunan pejabat berdaya digital dan bertaraf pelaburan pada ketika Malaysia sedang menerima RM342.58 bilion pelaburan digital diluluskan serta menjangkakan 114,854 pekerjaan pekerja berpengetahuan — hampir kesemuanya memerlukan ruang kerja.

Apa sebenarnya maksud MD Nexus untuk sesebuah bangunan

Di bawah rangka kerja MDLR yang diperkenalkan oleh Perbadanan Ekonomi Digital Malaysia (MDEC) berkuat kuasa 1 Januari tahun ini, MD Nexus merupakan tahap tertinggi pengiktirafan peringkat bangunan — direka untuk “premis perniagaan premium” yang memenuhi piawaian dalam empat teras prestasi: infrastruktur digital, bekalan elektrik, ekosistem perniagaan yang rancak, dan nilai tambah yang dipertingkatkan.

Penamaan ini menggantikan model MD Cybercity/Cybercentre sebelum ini, yang menilai bangunan berdasarkan enam kriteria lebih luas termasuk persekitaran semula jadi, pengangkutan, keselamatan dan kualiti perkhidmatan pelanggan.

Standard MD Nexus yang lebih ringkas ini lebih tertumpu kepada perkara yang benar-benar penting kepada penyewa digital — kesalinghubungan, kebolehpercayaan tenaga, kesediaan teknologi dan kualiti ekosistem perniagaan sekeliling.

Bagi Merdeka 118, pengiktirafan ini melengkapkan set pensijilan sedia ada yang sangat kukuh.

Menara ini mempunyai pensijilan LEED Platinum, menyasarkan Green Building Index Platinum, serta telah memperoleh WELL Core Platinum — menjadikannya bangunan tertinggi di dunia yang memegang pensijilan WELL — dan terbaru menerima Sijil Keselamatan Kebakaran daripada Jabatan Bomba dan Penyelamat pada April tahun ini, yang pertama bagi bangunan super tinggi di Malaysia.

Secara keseluruhan, pensijilan ini mengubah naratif Merdeka 118 daripada sekadar pencakar langit ikonik kepada sebuah platform pematuhan dan infrastruktur — iaitu jenis premis yang diperlukan oleh syarikat multinasional digital dan penyewa berasaskan pengetahuan, yang menurut laporan bersama Knight Frank Malaysia dan MDEC pada Februari, masih sangat terhad bekalannya.

Kes premium sewaan

Data pasaran menunjukkan kadar sewaan Merdeka 118 mencerminkan kedudukan premiumnya.

Penyenaraian di EdgeProp dan portal hartanah menunjukkan kadar sewaan antara RM10.50 sekaki persegi sebulan bagi tingkat rendah satu aras penuh hingga RM18 sekaki persegi sebulan bagi tingkat tinggi — meletakkannya di antara kadar sewaan pejabat tertinggi di Kuala Lumpur.

Sebagai perbandingan, data JLL Malaysia suku pertama 2026 menunjukkan purata sewaan pejabat di Kuala Lumpur ialah RM7.45 sekaki persegi, manakala kawasan pinggiran KL ialah RM6.75 sekaki persegi.

Kadar sewaan Merdeka 118 pada hujung atas julat tersebut adalah lebih dua kali ganda purata KL City — satu premium yang, dalam kerangka Knight Frank/MDEC, semakin dianggap wajar bukan sekadar kerana lokasi, tetapi juga kerana pensijilan bangunan tersebut.

Sehingga Ogos tahun lalu, 70% daripada ruang pejabat Merdeka 118 telah pun disewa.

Kertas putih tersebut menghubungkan secara langsung antara ekonomi digital dan kualiti premis: syarikat berstatus MD asing — yang merangkumi majoriti pelaburan digital bernilai tinggi di Malaysia — menunjukkan kepekatan 55% dalam pejabat dibina khas (purpose-built office, PBO), manakala segmen digital paling matang (AI, Global Business Services/Knowledge Process Outsourcing, fintech) menunjukkan keutamaan paling tinggi terhadap PBO berbanding sektor lain.

Bangunan yang tidak mampu membuktikan pensijilan MD, hijau atau WELL akan semakin sukar bersaing untuk kumpulan penyewa ini.

Siapa yang masuk — dan siapa pesaingnya

Sehingga Ogos tahun lalu, 70% ruang pejabat Merdeka 118 telah disewa, dengan pembangunan penuh kawasan sekitar — merangkumi pejabat, runcit, hotel dan kediaman — dijangka siap dalam tempoh lima hingga enam tahun akan datang.

Menara ini disambungkan secara langsung ke Stesen MRT Merdeka dan berada dalam jarak berjalan kaki ke Stesen Monorel Maharajalela, Monorel Hang Tuah dan stesen LRT, serta terletak secara geografi di antara tiga pusat perniagaan utama Kuala Lumpur — KL Sentral, KLCC dan Tun Razak Exchange (TRX) — sekali gus memberikan kelebihan akses silang-distrik yang unik.

Menara ini disambungkan secara langsung ke Stesen MRT Merdeka (dilingkari hitam) (sumber: EPIQ)

Landskap persaingan yang dihadapi juga amat sengit.

TRX sedang membina kedudukannya sebagai pusat kewangan KL, menarik institusi kewangan global dan syarikat multinasional dengan kekuatan pensijilan hijau dan kesalinghubungan sendiri.

Damansara City pula, walaupun berada di luar pusat bandar, menawarkan kadar sewa kompetitif dengan penjajaran ESG yang kukuh dan menunjukkan prestasi baik dalam subpasaran KL Fringe, yang mencatat kadar penghunian tinggi sebanyak 93.5% setakat suku pertama 2026 — jauh lebih tinggi berbanding 82.5% di KL City.

Apa yang membezakan Merdeka 118 dalam kelompok pesaing ini ialah status MD Nexus itu sendiri, yang ketika ini belum dimiliki oleh mana-mana bangunan lain di Malaysia.

Rangka kerja MDEC secara jelas menyatakan bahawa bangunan yang diiktiraf MD Nexus akan menerima promosi strategik melalui saluran penglibatan dan rangkaian rakan MDEC, selain mendapat penglibatan tersusun bersama agensi promosi pelaburan yang menyasarkan pelabur digital serantau dan antarabangsa.

Secara praktikal, ini bermaksud Merdeka 118 akan menjadi bangunan utama yang disyorkan MDEC kepada pelabur digital global apabila mereka bertanya di mana operasi mereka patut ditempatkan di Malaysia — satu kelebihan saluran pelaburan yang tidak boleh ditandingi hanya melalui pensijilan hijau semata-mata.

Implikasi lebih besar: lapisan baharu persaingan pejabat

Status MD Nexus Merdeka 118 menandakan permulaan kepada stratifikasi persaingan baharu dalam pasaran pejabat Malaysia.

Kertas putih Knight Frank/MDEC secara jelas menyatakan bahawa rangka kerja ini direka untuk diperluaskan — MDEC telah menyatakan hasrat untuk menjadikan Merdeka 118 sebagai penanda aras apabila “lebih banyak lokasi bersedia masa depan dibangunkan di seluruh negara.”

(Grafik daripada laporan Knight Frank/MDEC)

Bagi pemaju dengan aset Grade A yang sedang dirancang atau dibina di Klang Valley, Johor dan Pulau Pinang — di mana bekalan pejabat baharu semakin menjurus kepada reka bentuk bersedia teknologi dan sejajar ESG — pensijilan MD Nexus kini pantas menjadi satu keperluan dan bukan lagi sekadar nilai tambahan.

Hanya 35% stok PBO sedia ada di Malaysia kini memiliki pensijilan MD, dan dengan 114,854 pekerjaan pekerja berpengetahuan masih perlu diserap pasaran, ruang untuk kelebihan perintis dalam ruang bertauliah semakin mengecil.

Bagi pemilik bangunan Grade A sedia ada, mesejnya juga jelas: dalam pasaran di mana penyewa ekonomi digital terbaik secara khusus menapis berdasarkan pensijilan MD dan hijau, kos untuk tidak mendapatkan pensijilan diukur melalui penghijrahan penyewa, bukan sekadar tekanan kadar sewa.

Merdeka 118 telah menetapkan penanda aras. Kini pasaran pejabat KL perlu memutuskan sama ada mahu mengikutinya atau tidak.

Sumber: Knight Frank Malaysia dan Malaysia Digital Economy Corp (MDEC), “Connecting Digital Investments and Real Estate: Malaysia's Competitive Advantage” (Februari 2026); EdgeProp Malaysia; data sidang media JLL Malaysia 1Q2026.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 4 Mei 2026 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT