Menghalalkan ‘Yuran Tempahan’: Kes untuk Pembaharuan — dan Hadnya

Bahagian 1: Kes untuk menghalalkan dan mengawal selia yuran tempahan

Undang-undang melarang pengutipan yuran tempahan — tetapi tiada penguatkuasaan dilakukan.

Bagi ramai pembeli yang tidak menyedari, menandatangani pro-forma tempahan dengan pemaju perumahan atau ejen atau peguamnya, serta membayar yuran tempahan sebelum Perjanjian Jual Beli (SPA) rasmi ditandatangani, dianggap sebagai sebahagian daripada prosedur operasi standard untuk membeli hartanah kediaman.

Nampaknya begitu.

Bertentangan dengan kepercayaan umum tersebut, amalan ini adalah dilarang di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR). HDR memperuntukkan, antara lain:

Peraturan 11(2) HDR: “Tiada orang termasuk pihak yang bertindak sebagai pemegang amanah boleh mengutip sebarang bayaran dengan apa jua nama kecuali seperti yang diperuntukkan dalam kontrak jualan.”

Borang SPA statutori menetapkan bahawa 10% pertama harga pembelian hanya perlu dibayar serta-merta selepas SPA ditandatangani. Skop larangan ini cukup luas untuk merangkumi ejen hartanah, peguam, dan mana-mana pihak ketiga yang kononnya bertindak sebagai pemegang amanah bagi pemaju dalam pengutipan yuran tempahan.

Larangan ini, yang mula diperkenalkan pada awal 1980-an, bertujuan sebagai langkah perlindungan — untuk mengelakkan pemaju yang tidak bertanggungjawab daripada menganggap pro-forma tempahan sebagai kontrak yang mengikat dan memperoleh hak kontrak untuk merampas yuran tempahan jika pembeli gagal atau enggan menandatangani SPA.

Kisah penyalahgunaan berleluasa — dan hampir tiada pendakwaan

Kisah pembeli yang kecewa apabila tidak mendapat pulangan yuran tempahan adalah terlalu biasa. Dalam banyak kes, janji oleh wakil jualan bahawa yuran tempahan adalah “boleh dipulangkan sepenuhnya” jika pembeli tidak berjaya mendapatkan pinjaman bank tidak ditunaikan.

Pembeli yang lemah terpaksa menanggung kerugian tanpa sebarang jalan penyelesaian, kerana kos dan kerumitan undang-undang untuk mencabar perkara ini terlalu tinggi.

Secara ketara, dalam kes penting PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor 2 CLJ 441, panel lima hakim Mahkamah Persekutuan yang dipengerusikan oleh Ketua Hakim Negara Tun Tengku Maimun Tuan Mat memutuskan sebulat suara bahawa ganti rugi terjumlah (LAD) bagi kelewatan penyerahan milikan kosong hendaklah dikira dari tarikh yuran tempahan dibayar — bukan dari tarikh SPA ditandatangani.

Dalam membuat keputusan tersebut, mahkamah menggunakan konsep “undang-undang sosial”, dengan menyatakan bahawa Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 serta peraturannya wujud terutamanya untuk melindungi pembeli rumah.

Mahkamah pada dasarnya telah mengiktiraf kepentingan undang-undang dan temporal yuran tempahan. Kini sudah tiba masanya undang-undang mengejarnya.

Setakat pengetahuan kami, tiada pendakwaan yang dilaporkan di mahkamah terhadap pemaju perumahan atau ejen jualan yang melanggar larangan ini. Penguatkuasaan adalah longgar — paling baik hanya kompaun kecil dan amaran ringan.

Pengutipan yuran tempahan sebenarnya adalah satu kesalahan jenayah di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, dengan pesalah boleh dikenakan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya sekali.

Hakikat bahawa hukuman ini wujud di atas kertas — tetapi tiada satu pun pendakwaan dibuat — menunjukkan keadaan penguatkuasaan yang sebenar.

Ini membawa kita kepada soalan sukar tetapi jujur: jika larangan ini tidak dapat dikuatkuasakan dengan berkesan, adakah kita masih perlu berpura-pura ia berfungsi?

Atau patutkah kita mengambil pendekatan yang lebih sistematik dengan mengawal selia yuran tempahan secara betul menggantikan larangan mutlak yang tidak berkesan ini?

‘Opsyen untuk membeli’ — rangka kerja berstruktur yang melindungi pembeli

HBA mencadangkan mekanisme “opsyen untuk membeli” (OTP) sekitar enam tahun lalu. Ciri-cirinya ialah:

(a) Pemaju hendaklah memberikan opsyen untuk membeli kepada pembeli yang berminat sebagai balasan kepada yuran tempahan yang munasabah — dihadkan kepada RM5,000 atau 1% daripada harga pembelian, yang mana lebih rendah.

(b) Tempoh opsyen yang munasabah selama 30 hari hendaklah diberikan kepada pembeli untuk membuat keputusan sama ada ingin melaksanakan opsyen tersebut. Tiada penalti atau yuran pentadbiran boleh dikenakan jika pembeli menolak dalam tempoh tersebut.

(c) Dalam tempoh opsyen, pemaju tidak boleh menerima tempahan lain daripada pihak lain untuk unit yang sama.

(d) Jika pembeli melaksanakan opsyen, yuran tempahan akan dikira sebagai sebahagian daripada bayaran pembelian.

(e) Jika pembeli menolak, yuran tempahan hendaklah dipulangkan sepenuhnya dalam tempoh 14 hari. Kegagalan memulangkan dalam tempoh ini akan dikenakan faedah 10% setahun dikira secara harian, dibayar oleh pemaju kepada pembeli.

(f) Dalam tempoh opsyen, semua maklumat berkaitan hartanah — termasuk anggaran keluasan, pelan lantai, spesifikasi bangunan, butiran harta bersama bagi pembangunan strata, jadual petak, pelan bangunan yang diluluskan, dan salinan SPA — hendaklah disediakan kepada pembeli untuk membuat keputusan yang termaklum.

(g) Semua yuran tempahan hendaklah dimasukkan ke dalam dana amanah (fidelity fund) di bawah akaun projek pembangunan perumahan untuk memudahkan pemulangan dan mengelakkan pemaju atau ejen yang tidak bertanggungjawab melarikan wang.

(h) Pemaju hendaklah bertanggungjawab walaupun yuran tempahan dikutip oleh ejen mereka atau peguam yang bertindak sebagai pemegang amanah.

(i) Borang tempahan standard hendaklah dimasukkan ke dalam HDR, dengan semua terma dan syarat dijelaskan kepada pembeli dalam bahasa yang mudah difahami sebelum sebarang yuran tempahan dikutip.

Pendekatan berstruktur ini akan mengesahkan pengutipan yuran tempahan, memberi kepastian kepada kedua-dua pihak, serta memberikan pembeli perlindungan sebenar — sambil memberi pemaju mekanisme yang sah untuk menilai permintaan pasaran sebenar dan memenuhi keperluan pembiaya mereka.

Terdapat pepatah lama Scotland: “Better bend than break” — yang tidak membawa maksud menyerah kalah. Ia bermaksud bahawa cara untuk mengatasi kekuatan pihak lawan kadangkala adalah dengan menerima kedudukan mereka dan mengubahnya menjadi platform untuk hasil yang lebih baik.

Dalam amalan, OTP mungkin mengurangkan pelancaran spekulatif dan memperbaiki perancangan projek. Namun, ia tidak menangani secara langsung punca utama projek terbengkalai seperti yang dilakukan oleh BTS 10:90.

Bahagian 2: Tetapi adakah OTP sudah mencukupi? Menilai hadnya berbanding model BTS 10:90

Walau bagaimanapun, mencadangkan penyelesaian pragmatik tidak sama dengan mengisytiharkannya sebagai penyelesaian yang lengkap. Apabila Kementerian Perumahan mengumumkan bahawa ia sedang mengkaji mekanisme OTP yang telah lama disarankan oleh HBA, ia memberikan kita satu peluang dan satu tanggungjawab — untuk menilai secara jujur apa yang boleh dan tidak boleh dicapai oleh OTP.

Persoalannya kini bukan lagi sekadar sama ada yuran tempahan perlu dihalalkan dan dikawal selia. Soalan yang lebih mendesak ialah sama ada OTP, walaupun dikawal selia dengan baik, mencukupi untuk mencegah kegagalan sistemik yang lebih besar yang telah melanda perumahan di Malaysia selama beberapa dekad: projek terbengkalai.

OTP dan BTS 10:90 menyelesaikan masalah berbeza pada peringkat berbeza

Logik di sebalik model OTP dan model bina dahulu jual kemudian (BTS 10:90) adalah berbeza secara asas — dan ia menangani peringkat risiko yang berbeza.

OTP terutamanya menangani risiko permintaan pasaran — risiko bahawa pemaju melancarkan projek terlalu awal sebelum permintaan sebenar pembeli dapat dikenal pasti. Dalam hal ini, OTP lebih mudah dilaksanakan dan tidak memerlukan perubahan struktur sistem sedia ada.

Manfaat utamanya kepada pembeli ialah pengurangan komitmen awal: pembeli tidak lagi terkunci dalam pembelian sebelum mereka benar-benar bersedia, dan pemaju menerima isyarat permintaan sebenar yang lebih jujur sebelum komited sepenuhnya kepada sesuatu projek.

Namun, OTP tidak memberikan jaminan siap. Sesebuah projek dengan kadar pengambilan OTP yang tinggi masih boleh terbengkalai jika pemaju kehabisan dana di pertengahan pembinaan.

Sebaliknya, BTS 10:90 menangani risiko pembinaan dan pembiayaan — iaitu punca sebenar dan paling hampir kepada kebanyakan projek terbengkalai. Di bawah BTS 10:90, pemaju mesti membiayai dan menyiapkan pembinaan sebelum menerima sebahagian besar harga pembelian.

Ini adalah syarat yang jauh lebih ketat, dan pemaju kecil atau yang kekurangan modal mungkin perlu membentuk konsortium untuk memenuhinya. Tetapi inilah tujuannya: BTS 10:90 bertindak sebagai penapis semula jadi, menyingkirkan pemaju yang lemah dari segi kewangan sebelum pembeli terdedah kepada risikonya.

Oleh itu, manfaat kepada pembeli adalah jauh lebih kuat — bukan sekadar pengurangan komitmen awal, tetapi pengurangan sebenar risiko projek terbengkalai.

Ringkasnya, OTP memperbaiki bahagian awal transaksi. BTS 10:90 melindungi pembeli sepanjang keseluruhan proses.

Projek terbengkalai biasanya berlaku kerana:

1 Pemaju kekurangan modal2 Unjuran jualan tidak realistik3 Aliran tunai runtuh semasa pembinaan4 Dana daripada pembeli tidak mencukupi atau disalahurus5 Bank menghentikan pembiayaan projek6 Pengurusan dan pentadbiran projek yang lemah

Di bawah sistem sedia ada Malaysia iaitu jual dahulu bina kemudian (STB), pemaju melancarkan projek lebih awal dan bergantung kepada bayaran progresif daripada pembeli untuk membiayai pembinaan — secara efektif menjadikan pembeli sebagai pembiaya tidak langsung projek tersebut.

Di bawah BTS 10:90, pembeli hanya membayar 10% di awal, manakala baki 90% hanya dibayar selepas siap pembinaan, pengeluaran Sijil Siap dan Pematuhan (CCC), dan penyerahan milikan kosong.

Ini mengubah struktur insentif secara asas: pemaju yang lemah dari segi kewangan tidak mudah memasuki pasaran, pembeli tidak lagi menanggung risiko pembinaan dan risiko perniagaan pemaju, dan pemaju tidak boleh terus mengitar semula wang pembeli untuk pelancaran projek baharu.

Potensi kelemahan OTP

Kritikan terbesar terhadap OTP ialah ia mungkin mewujudkan ilusi reformasi tanpa menangani kelemahan struktur sebenar yang menyebabkan projek terbengkalai:

(i) Tidak menyelesaikan kelemahan kewangan pemaju.Projek jarang terbengkalai kerana pembeli menandatangani terlalu awal. Ia terbengkalai kerana pemaju kehabisan wang, gagal mendapatkan pembiayaan, atau salah urus aliran tunai. OTP tidak menguatkan kunci kira-kira pemaju.

(ii) Masih mengekalkan sistem jual dahulu bina kemudian.OTP beroperasi dalam kerangka yang sama di mana pemaju mengutip bayaran progresif semasa pembinaan. Pembeli masih akhirnya menanggung risiko pembinaan.

(iii) Boleh menjadi alat pemasaran spekulatif.Pemaju mungkin menggunakan tempahan OTP untuk mewujudkan momentum permintaan tiruan — “90% sudah diambil”, “unit terhad”, “sambutan tinggi”. Tetapi OTP bukan pembelian muktamad. Ini memesongkan permintaan pasaran sebenar dan boleh mengelirukan pembiaya jambatan.

(iv) Potensi penyalahgunaan yuran tempahan — kecuali dikawal ketat seperti yang dicadangkan HBA dalam Bahagian 1 di atas.

(v) Tiada jaminan terhadap projek terbengkalai.Walaupun kadar OTP tinggi, kos pembinaan boleh meningkat, pembiayaan boleh runtuh, kontraktor boleh berhenti kerja, atau dana boleh disalahgunakan. OTP tidak dapat mencegah kegagalan operasi ini.

Perlindungan sebenar

Dalam amalan, OTP mungkin mengurangkan pelancaran spekulatif dan memperbaiki perancangan projek. Tetapi ia tidak menangani punca utama projek terbengkalai seperti yang dilakukan oleh BTS 10:90.

Satu-satunya perlindungan sebenar ialah memastikan pemaju membina dahulu sebelum mengutip sebahagian besar wang.

Selagi pemaju yang lemah dari segi kewangan atau tidak bertanggungjawab tidak menghadapi kesan undang-undang dan kewangan yang sebenar — serta pendakwaan yang benar di mahkamah — projek terbengkalai akan terus berulang walaupun terdapat pembaharuan prosedur seperti OTP.

OTP adalah langkah ke arah yang betul. Tetapi ia bukan destinasi akhir.

Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, setiausaha agung kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA). HBA ialah organisasi sukarela bukan kerajaan dan bukan berasaskan keuntungan yang diurus sepenuhnya oleh sukarelawan.

Pandangan yang dinyatakan adalah pandangan penulis dan tidak semestinya mencerminkan EdgeProp.

Kredit: Edgeprop.my — Diterbitkan 14 Mei 2026 — Datuk Chang Kim Loong / National House Buyers Association - Diterjemah oleh ChatGPT