Mencarta Masa Depan Hartanah Sabah

Datuk Johnny Wong ialah presiden Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah Sabah (Shareda).

Dialog strategik bersama Shareda di Negeri Di Bawah Bayu

Landskap hartanah Sabah sedang melalui fasa peralihan yang dinamik, didorong oleh dua enjin utama iaitu ekonomi berasaskan sumber yang kukuh serta lonjakan besar pelancongan antarabangsa pasca pandemik, khususnya dari Asia Utara. Momentum ekonomi yang pesat ini sedang menguji keupayaan infrastruktur sedia ada negeri, mewujudkan keperluan kepada penyelesaian perumahan khusus, serta meningkatkan tekanan terhadap kemampuan pemilikan dan daya tahan kawasan pesisir pantai.

Dalam wawancara eksklusif bersama StarProperty ini, Presiden Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah Sabah (Shareda), Datuk Johnny Wong, berkongsi perspektif strategik mengenai bagaimana industri menangani cabaran-cabaran kompleks ini.

StarProperty:Dengan kembalinya pelancongan antarabangsa secara dramatik, khususnya dari Asia Utara, bagaimana permintaan terhadap hartanah sewaan jangka pendek memberi kesan kepada pasaran kediaman konvensional di Kota Kinabalu dan bandar pesisir utama, dan adakah Shareda mengesyorkan sebarang peraturan khusus bagi mengimbangi peluang pelabur dengan ketersediaan perumahan jangka panjang?

Wong:Shareda dan ahli-ahlinya komited untuk bekerjasama rapat dengan kerajaan negeri bagi memastikan pertumbuhan adalah mampan, inklusif dan sejajar dengan agenda Sabah Maju Jaya (SMJ). Kembalinya pelancongan, khususnya dari Asia Utara, sememangnya telah merangsang pasaran suite servis dan kondominium premium di kawasan utama seperti Kota Kinabalu dan sepanjang pesisir pantai. Permintaan yang dipacu pelancongan ini menawarkan pulangan menarik kepada pelabur dan mengukuhkan ekonomi negeri. Berdasarkan keadaan pasaran hartanah Sabah ketika ini, kami percaya sewaan jangka pendek melengkapi, bukannya menggantikan, permintaan kediaman jangka panjang. Yang paling penting ialah kerajaan perlu menetapkan peraturan yang jelas bagi mewujudkan pasaran yang berkeyakinan. Dengan cara ini, pendapatan berasaskan pelancongan boleh berkembang sambil memastikan ketersediaan perumahan jangka panjang terus terpelihara.

StarProperty:Bagaimanakah pemaju bertindak balas terhadap permintaan khusus bagi perumahan industri atau tenaga kerja di lokasi luar bandar utama seperti Pantai Timur, bagi menyokong pertumbuhan pesat sektor bernilai tinggi?

Wong:Kekuatan ekonomi Sabah sememangnya berteraskan sumber semula jadi dan peluasan aktiviti hiliran di Pantai Timur (Lahad Datu, Sandakan dan Tawau) memerlukan penyelesaian perumahan yang khusus. Pemaju bertindak balas, namun bukan semestinya melalui projek berketumpatan tinggi seperti di bandar. Permintaan yang wujud lebih tertumpu kepada penginapan pekerja yang bersepadu dan berdikari, yang memenuhi piawaian keselamatan dan kualiti hidup yang ketat, khususnya bagi taman perindustrian dan ladang berskala besar. Integrasi dengan taman perindustrian adalah kunci, contohnya model Taman Perindustrian Kota Kinabalu. Model yang berjaya ini menunjukkan kawasan kediaman dirancang khusus untuk menempatkan tenaga kerja, menawarkan kecekapan dan jarak yang dekat. Model ini perlu digandakan di zon perindustrian Pantai Timur yang sedang berkembang. Untuk menjadikan projek sebegini berdaya maju di kawasan terpencil, insentif adalah amat penting, seperti kelulusan pantas dan penyediaan infrastruktur asas oleh kerajaan negeri, agar pemaju dapat memberi tumpuan kepada pembinaan perumahan khusus berkualiti tinggi dengan lebih pantas.

StarProperty:Sabah berdepan cabaran keterhubungan, baik secara dalaman mahupun luaran. Naik taraf infrastruktur khusus manakah yang paling kritikal?

Wong:Faktor paling kritikal untuk membuka potensi tanah pembangunan baharu di luar pusat bandar utama ialah penyiapan dan penambahbaikan infrastruktur teras. Apabila siap, infrastruktur ini akan membuka lebih banyak tanah untuk pembangunan, sekali gus menstabilkan kos tanah dan membolehkan perancangan bandar terdesentralisasi bagi perumahan dan bandar baharu. Lebuhraya Pan Borneo adalah nadi paling penting kerana penyiapannya akan mengurangkan kos logistik dan masa perjalanan secara drastik, serta meningkatkan kebolehlaksanaan projek perumahan di bandar-bandar sekitarnya. Rangkaian jalan dalaman yang menghubungkan lebuh raya ke tapak pembangunan yang dicadangkan juga perlu dipercepat dan dinaik taraf daripada piawaian Kelas P kepada Kelas B. Kebolehpercayaan utiliti pula merupakan kekangan utama. Projek kritikal seperti Empangan Hidroelektrik Ulu Padas dan naik taraf bekalan air utama di seluruh Sabah adalah asas yang sangat diperlukan. Utiliti mesti dilanjutkan ke kawasan pengembangan industri dan bandar yang dicadangkan kerana pemaju tidak mampu menanggung kos awal yang tinggi untuk membawa talian utama ke kawasan terpencil. Kami menyeru kepada penyelarasan yang lebih baik agar peluasan utiliti sejajar dengan zon pembangunan yang telah diluluskan.

StarProperty:Apakah kerumitan atau kelewatan semasa yang dihadapi pemaju berkaitan pengambilan tanah dan penukaran status pegangan, khususnya melibatkan tanah Hak Adat Anak Negeri (NCR), dan apakah strategi kerjasama yang sedang diusahakan oleh Shareda bersama kerajaan negeri?

Wong:Kerumitan berkaitan tanah Hak Adat Anak Negeri (NCR) kekal sebagai halangan utama. Pertikaian NCR menyebabkan kelewatan berpanjangan, peningkatan kos dan risiko reputasi kepada pemaju, sekali gus menjejaskan kelancaran projek perumahan dan infrastruktur. Ketiadaan mekanisme yang jelas, bersatu dan pantas bagi penentuan sempadan, pemilikan dan pampasan merupakan kerumitan utama. Pemaju memerlukan kepastian pegangan tanah sebelum pelaburan modal yang besar boleh dilakukan. Kami menggesa kerajaan negeri untuk menubuhkan pasukan petugas peringkat tinggi yang melibatkan Jabatan Tanah dan Ukur, Majlis Hal Ehwal Anak Negeri dan Shareda. Matlamatnya adalah untuk mewujudkan proses yang telus dan berjangka masa bagi penukaran status tanah, khususnya berkaitan pelepasan lot bumiputera dan penukaran tanah pertanian kepada perumahan. Selain itu, pasukan ini perlu menyokong proses pampasan awal yang adil kepada pemegang hak NCR yang disahkan, bagi membolehkan pembangunan diteruskan sambil menghormati hak dan warisan anak negeri.

StarProperty:Dengan kenaikan harga di Kota Kinabalu, jurang kemampuan semakin melebar. Di luar skim perumahan kos rendah konvensional, apakah strategi reka bentuk inovatif yang diterokai pemaju Sabah untuk menurunkan harga rumah ke tahap yang benar-benar mampu dimiliki oleh segmen B40 dan M40?

Wong:Jurang kemampuan di Kota Kinabalu merupakan kebimbangan serius, khususnya bagi segmen B40 dan M40. Di luar skim perumahan kos rendah kerajaan, ahli-ahli Shareda sedang meneroka penyelesaian sektor swasta yang inovatif:

• Kejuruteraan nilai dan kecekapan reka bentuk: Menggalakkan strategi reka bentuk yang memaksimumkan ruang guna sambil meminimumkan kos pembinaan, seperti unit berkeluasan lebih kecil, mikro-apartmen dan penggunaan kemudahan bersama secara bijak.

• Pembangunan bercampur pendapatan: Melaksanakan model di mana unit mampu milik diintegrasikan dalam projek bernilai lebih tinggi. Subsidi silang ini membantu pemaju mengurus kos unit mampu milik sambil mewujudkan komuniti seimbang secara sosial, berbanding penempatan terasing.

• Sistem Pembinaan Berindustri (IBS): Penggunaan IBS yang lebih meluas adalah kritikal. Walaupun kos permulaan tinggi, IBS menyeragamkan pembinaan, mengurangkan kebergantungan kepada tenaga kerja manual, meningkatkan kawalan kualiti dan menjadi kunci kepada pengurangan masa pembinaan serta kos unit. Kami menggesa kerajaan menyediakan insentif bagi pelaburan IBS.
  

Akhir sekali, kerajaan boleh menyumbang dengan menyediakan tanah negeri di kawasan bandar untuk pemaju membina rumah mampu milik. Langkah ini akan mengurangkan kos hartanah secara langsung dan memastikan harga berada pada tahap mampu milik bagi segmen B40 dan M40.

StarProperty:Apakah langkah yang dipromosikan oleh Shareda bagi menggalakkan pertumbuhan pembuatan bahan binaan tempatan yang mampan di Sabah, bagi mengurangkan kebergantungan kepada import dan menstabilkan harga hartanah?

Wong:Kebergantungan Sabah kepada bahan binaan import merupakan pemacu kos utama, dengan beberapa anggaran menunjukkan lebih 95% bahan adalah diimport. Ini mendedahkan projek kepada turun naik mata wang dan kos penghantaran yang tinggi. Shareda secara aktif mempromosikan strategi penggantian import yang berfokus. Kami bekerjasama dengan Kementerian Pembangunan Perindustrian untuk mengenal pasti dan menggalakkan pengeluaran tempatan bahan berisipadu tinggi seperti produk keluli, jubin seramik, cat dan simen. Kami menggesa pemberian insentif, termasuk pelepasan cukai dan subsidi tenaga, bagi menarik pelaburan dalam pemprosesan hiliran dan pembuatan tempatan. Ketika ini, saiz pasaran Sabah bagi sesetengah produk belum mencapai skala ekonomi yang diperlukan, walaupun kebolehlaksanaan jangka panjang adalah kukuh. Oleh itu, insentif dan subsidi diperlukan bagi membolehkan pelabur melabur sekarang, bukannya menunggu pasaran mencapai jisim kritikal secara semula jadi.

StarProperty:Apakah kelebihan khusus yang dimanfaatkan Sabah untuk menarik pelaburan dari Semenanjung Malaysia dan pembeli antarabangsa, dan adakah jenis hartanah tertentu yang mencatat kejayaan ketara?

Wong:Sabah menawarkan cadangan nilai yang unik berbanding Semenanjung Malaysia. Alam semula jadi kami—pantai dan hutan hujan Kinabalu—merupakan tarikan terbesar. Ini menarik pasaran khusus bagi hartanah eko-pelancongan dan persaraan. Kawalan negeri ke atas program Sabah–Malaysia My Second Home (S-MM2H) adalah alat yang sangat berkuasa. Garis panduan yang disemak menjadikan Sabah sangat menarik kepada pesara dan individu berpendapatan tinggi dari Asia Utara (China, Korea dan Jepun) yang mencari rumah kedua yang tenang, selamat dan kaya dengan budaya. Kami melihat kejayaan khusus dalam kondominium gaya resort dan perkampungan persaraan mewah yang menawarkan kemudahan gaya hidup bersepadu. Hartanah ini sering dibeli sebagai rumah percutian atau unit pelaburan untuk sewaan jangka pendek, memaksimumkan sinergi pelancongan.

StarProperty:Memandangkan sebahagian besar tanah pembangunan utama Sabah terletak di kawasan pesisir, apakah mandat reka bentuk seni bina atau piawaian kejuruteraan baharu yang disokong oleh Shareda bagi memastikan projek baharu berdaya tahan terhadap ancaman hakisan pantai, kenaikan aras laut dan lonjakan ribut yang semakin kuat?

Wong:Memandangkan banyak tanah pembangunan utama kami terletak di kawasan pesisir, daya tahan terhadap perubahan iklim adalah sesuatu yang tidak boleh dirunding. Shareda menyokong sepenuhnya keperluan untuk piawaian seni bina dan kejuruteraan baharu yang menangani ancaman seperti kenaikan aras laut, hakisan pantai dan peningkatan intensiti ribut. Mandat yang kami sokong termasuk:

• Paras platform/lantai asas minimum: Mewajibkan aras lantai kediaman bagi semua struktur pesisir baharu dibina lebih tinggi daripada paras banjir asas yang diunjurkan untuk tempoh 50 hingga 100 tahun akan datang.

• Setback dan zon penampan yang lebih luas: Mengkaji semula dan berpotensi meningkatkan jarak setback minimum dari garis pantai bagi membenarkan hakisan semula jadi dan perlindungan bukit pasir.

• Infrastruktur berdaya tahan: Menggalakkan penggunaan langkah perlindungan pantai keras dan lembut, serta memastikan utiliti kritikal (pencawang elektrik dan pam air) dinaikkan atau dilindungi daripada banjir.
  

Kami komited untuk mengintegrasikan pertimbangan ini dalam amalan pembangunan bagi memastikan daya maju dan keselamatan jangka panjang projek pesisir kami. Kehidupan tepi laut adalah kekuatan kami, tetapi daya tahan jangka panjanglah yang melindungi nilainya.

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property – Diterbitkan 12 Disember 2025 – Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT