Menavigasi Pemilikan Rumah Pertama

Peningkatan kos mendorong pemaju ke arah perumahan berasaskan gaya hidup

Idea bahawa seorang graduan baharu mampu membeli rumah teres seluas 2,500 kaki persegi dengan gaji permulaan kini tidak lagi realistik. Menjelang tahun 2026, versi “impian Malaysia” itu semakin jauh daripada capaian kebanyakan pembeli rumah pertama.

Perkara ini disokong oleh data yang dibentangkan pada Persidangan Hartanah Malaysia Ke-18 2026 (18MPS), anjuran Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Harta dan Perunding Harta Sektor Swasta Malaysia (PEPS).

Pasaran hartanah bukanlah sedang runtuh tetapi ia sedang berubah dalam cara yang sangat memberi kesan kepada pembeli rumah pertama.

Rumah kini bukan lagi sekadar aset fizikal. Sebaliknya, ia semakin dipakejkan sebagai produk berasaskan perkhidmatan yang dibentuk mengikut cara rakyat Malaysia hidup, bekerja dan berinteraksi.

Ekonomi Malaysia terus berkembang dengan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) dijangka kekal kukuh sekitar 4% hingga 4.5%, menurut pengarah eksekutif Socio-Economic Research Centre, Lee Heng Guie.

Namun begitu, kestabilan makroekonomi ini menyembunyikan tekanan yang semakin meningkat di peringkat isi rumah, khususnya bagi pembeli rumah pertama.

Lee menyatakan bahawa ketidaktentuan berpanjangan serta peningkatan kos perniagaan sedang menjejaskan sentimen pelaburan. Pada masa sama, cabaran kemampuan memiliki rumah terus berlanjutan, ditambah pula dengan perubahan demografi yang sedang berlaku.

Lee turut bersetuju bahawa dengan kadar purata pinjaman sekitar 5%, halangan kewangan untuk memasuki pasaran menjadi jauh lebih sukar bagi golongan muda Malaysia.

Ini telah mewujudkan apa yang digelar pakar sebagai “pasaran yang berpecah”.

Pengarah National Property Information Centre (Napic), Norhisham Shafie melaporkan bahawa walaupun jumlah nilai transaksi meningkat 12.5% kepada RM64.39 bilion menjelang suku ketiga 2025, jumlah hartanah yang terjual sebenarnya menurun sebanyak 3.5%.

Ringkasnya, semakin sedikit orang membeli rumah tetapi mereka yang membeli pula membayar lebih mahal untuk aset bernilai tinggi.

Bagi pembeli rumah pertama, jurang harga dan pendapatan yang semakin melebar ini memaksa mereka menilai semula apakah sebenarnya definisi rumah permulaan.

Dilema Lambakan Unit Tidak Terjual

Salah satu faktor utama yang membentuk tingkah laku pemaju ialah peningkatan jumlah unit tidak terjual.

Data Napic menunjukkan bahawa 72% unit kediaman siap yang tidak terjual telah berada di pasaran melebihi lima tahun, menyumbang kepada jumlah stok tidak terjual bernilai RM17.25 bilion.

Sebahagian besar daripadanya dikategorikan sebagai inventori “stale” atau lama tidak terjual.

Bagi pembeli, ini memberi isyarat supaya lebih berhati-hati. Bagi pemaju pula, ia memerlukan perubahan strategi.

Pemaju kini tidak lagi membina apartmen generik semata-mata kerana produk seperti itu tidak lagi bergerak pantas dalam pasaran semasa.

Sebagai tindak balas, pemaju mula beralih daripada projek berkepadatan tinggi konvensional kepada penawaran lebih berbeza yang direka untuk mengekalkan permintaan dan kecairan pasaran.

Peralihan Produk Generasi Baharu

Perubahan ini dapat dilihat dalam cara projek baharu dirancang dan dipasarkan.

Profesor adjung Taylor’s University, Ong Kian Ming berkata bahawa nilai masa depan kini berkait rapat dengan penciptaan pengalaman.

Pemaju kini memasarkan projek bukan sekadar sebagai rumah tetapi sebagai sebuah ekosistem.

Contohnya termasuk inisiatif placemaking seperti Gamuda Gardens serta pembangunan bercampur seperti Millerz Square yang menggabungkan kemudahan berorientasikan gaya hidup termasuk ruang runcit dan fasiliti khas seperti studio muzik profesional.

Di luar projek bertingkat tinggi, Prof Ong menjelaskan konsep ini turut melibatkan demografi khusus seperti projek gaya hidup aktif untuk warga emas contohnya Millennia Village.

Di Johor pula, elemen pendidikan dan latihan mula dimasukkan terus ke dalam pelan pembangunan kediaman seperti Forest City yang menempatkan Network School.

Beliau turut menyebut kemasukan operator co-living khusus seperti The Assembly Place di Singapore sebagai petunjuk bahawa struktur sewaan moden semakin mendapat tempat.

Hartanah Bertanah Kembali Kukuh

Walaupun projek bertingkat tinggi sedang melalui proses penstrukturan semula, hartanah kediaman bertanah terus menunjukkan daya tahan relatif.

Data Norhisham mengesahkan bahawa hartanah bertanah kekal sebagai kelas aset paling selamat, dengan jualan pelancaran meningkat 22.5% manakala kenaikan modal kekal positif pada 0.8%.

Sebaliknya, nilai kediaman bertingkat tinggi terus tertekan dengan penurunan direkodkan sebanyak 2.6%.

Norhisham menjelaskan bahawa dengan lebih 40,000 unit apartmen servis baharu sedang berada dalam saluran bekalan, risiko lambakan adalah nyata.

Sebagai tindak balas, pemaju dan pembeli semakin cenderung kepada aset yang dianggap mampu mengekalkan nilai dengan lebih baik.

Bagi pembeli rumah pertama, ini semakin menjurus kepada rumah teres di kawasan pinggir bandar yang mempunyai hubungan pengangkutan baik, berbanding projek bertingkat tinggi di pusat bandar yang dilihat lebih berisiko.

Masa Depan “Sandbox”

Peralihan ke arah kehidupan berintegrasi turut mempengaruhi format hartanah industri dan komersial.

Prof Ong menekankan kemunculan persekitaran “sandbox” dalam taman industri moden, di mana penghuni boleh tinggal, bekerja, bereksperimen dan berinovasi secara serentak.

Beliau turut menjelaskan bahawa taman moden kini memberi keutamaan kepada ruang hijau dan mampan dengan inovasi kecekapan tenaga termasuk fasiliti pemasangan serta ujian BESS.

Selain itu, projek sebegini juga direka dengan keupayaan logistik maju termasuk penyediaan untuk kenderaan autonomi dan sistem penghantaran menggunakan dron.

Antara contoh termasuk projek oleh AME di Senai dan NCT Alliance di Sepang.

Menyeimbangkan Penawaran dan Permintaan

Walaupun penekanan terhadap gaya hidup dan inovasi semakin meningkat, faktor harga dan kemampuan masih menjadi asas utama.

Pengarah penyelidikan Rahim & Co, Sulaiman Saheh menegaskan bahawa pemaju perlu menyelaraskan produk mereka dengan kuasa beli sebenar sasaran pembeli.

Walaupun elemen aspirasi boleh membantu dari sudut pemasaran, ia tidak mampu menutup ketidaksepadanan antara harga, lokasi dan tahap pendapatan.

Pasaran yang mampan memerlukan keseimbangan teliti antara faktor-faktor tersebut.

Keputusan Untuk Pembeli Rumah Pertama

Bagi pembeli rumah pertama hari ini, pasaran hartanah tidak lagi berfungsi seperti tangga lurus yang mudah dinaiki.

Sebaliknya, ia lebih menyerupai rangkaian berlapis yang dibentuk oleh kekangan kemampuan, evolusi produk dan perubahan corak permintaan.

Implikasinya jelas.

Hartanah bertanah menawarkan kestabilan relatif dan pemeliharaan nilai jangka panjang.

Sementara itu, pembangunan bertingkat tinggi kini semakin diposisikan sebagai produk berasaskan perkhidmatan, di mana nilainya berkait rapat dengan gaya hidup, kemudahan dan pengurusan berterusan.

Laluan baharu seperti konsep co-living dan pemilikan tokenisasi turut memperluaskan definisi akses kepada hartanah.

Seperti yang dinyatakan Lee, pasaran kini sedang berubah melalui aset alternatif dan penggunaan semula adaptif.

Bagi pembeli rumah pertama di Malaysia, membeli rumah pertama bukan lagi semata-mata soal pemilikan.

Ia kini mengenai memilih aset atau ekosistem yang mampu kekal relevan dalam keadaan ekonomi yang sentiasa berubah. Kredit: Star Media Group Berhad - StarProperty - Diterbitkan pada 10 April 2026 - Pavither Kaur - Diterjemah oleh ChatGPT