Mandat Hijau Malaysia

Ashwin Thurairajah ialah Pengarah Eksekutif GreenRE Sdn Bhd.

Menavigasi Peralihan Mandatori Kelestarian Hartanah pada 2026

Sektor hartanah Malaysia kini berada di ambang satu transformasi besar, dipacu oleh komitmen tegas kerajaan terhadap laluan pelepasan karbon sifar (net-zero). Menjelang 2026, kelestarian tidak lagi dianggap sebagai ciri tambahan atau premium, tetapi menjadi keperluan pematuhan mandatori, meliputi keseluruhan kitaran hayat projek — daripada peringkat reka bentuk awal hingga penyelenggaraan pasca penghunian. Peralihan ini diterajui oleh gabungan peraturan persekutuan baharu dan mandat ketat pihak berkuasa tempatan, disokong oleh piawaian industri yang dikemas kini oleh badan seperti GreenRE.

Naratif utama bagi tahun mendatang adalah jelas. Pemaju dan perunding perlu menguasai piawaian berasaskan prestasi, mengukur pelepasan karbon dengan berkesan dan mengutamakan daya tahan bangunan jangka panjang berbanding penjimatan kos jangka pendek. Perubahan bersepadu ini bakal mentakrifkan semula maksud pembangunan yang bertanggungjawab dan berdaya maju dalam konteks Malaysia.

Tsunami Peraturan

Dari sudut peraturan, tahun 2026 dijangka menyaksikan pengukuhan lanjut Akta Kecekapan dan Pemuliharaan Tenaga (EECA). Industri telah diberikan tempoh penyesuaian selama setahun dan tumpuan kini beralih kepada penguatkuasaan yang lebih ketat. Ini termasuk pelaksanaan berperingkat pelabelan tenaga bangunan bagi tipologi komersial, dengan penanda aras prestasi yang semakin tinggi untuk sektor seperti runcit, hospitaliti dan pusat data.

Paling ketara, pihak berkuasa tempatan kini mempertingkatkan usaha bagi memenuhi sasaran net-zero di peringkat negeri dan nasional. Di Lembah Klang, majlis perbandaran seperti Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dan Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ) dijangka memperkenalkan garis panduan mandatori baharu berkaitan kecekapan tenaga dan bangunan hijau, terpakai kepada pembangunan baharu serta bangunan sedia ada yang menjalani pengubahsuaian besar. DBKL juga sedang menggerakkan mandat tegas yang mewajibkan 30% daripada keluasan bumbung pembangunan baharu digunakan untuk pemasangan panel solar. Seiring dengan aspirasi ini, Pulau Pinang telah memperkenalkan pensijilan bangunan hijau dan keperluan panel solar secara mandatori untuk semua projek baharu, menandakan satu trend yang dijangka akan diterapkan oleh lebih banyak pihak berkuasa tempatan di seluruh negara.

Menguasai Penilaian Karbon

Cabaran teknikal terbesar bagi industri pada 2026 ialah pengukuran dan pengurangan karbon terkandung (embodied carbon) — iaitu pelepasan yang berkaitan dengan bahan binaan dan proses pembinaan. GreenRE menangani perkara ini melalui penerapan piawaian EN 15978 bagi Penilaian Karbon Sepanjang Kitaran Hayat (Whole Life Carbon Assessment, WLCA), yang menilai prestasi alam sekitar bangunan sepanjang jangka hayat operasi anggaran 60 tahun.

Rangka kerja WLCA ini merangkumi empat peringkat: Produk (A1–A3), Pembinaan (A4–A5), Penggunaan (B1–B7) dan Tamat Hayat (C1–C4). Pendekatan holistik ini membolehkan penanda aras yang tepat dibuat pada peringkat reka bentuk. Data menunjukkan keperluan mendesak kerana karbon awal (pemilihan bahan, pengangkutan dan pembinaan) menyumbang kira-kira 25% daripada keseluruhan impak karbon 60 tahun sesuatu projek, dengan pemilihan bahan sahaja menyumbang hampir 90% daripada pelepasan awal tersebut.

Satu laporan komprehensif CIDB pada tahun 2019 mengenal pasti konkrit dan keluli sebagai penyumbang utama karbon terkandung. Sebagai tindak balas, GreenRE sedang melaksanakan pra-syarat yang lebih ketat untuk pemaju, khususnya menyasarkan indeks penggunaan konkrit (CUI), penggunaan konkrit hijau dan kandungan keluli kitar semula dalam projek. Namun, pengiraan pelepasan hanyalah langkah pertama — cabaran sebenar terletak pada usaha mengurangkannya.

Walaupun mandat peraturan bagi Pengisytiharan Produk Alam Sekitar (EPD) belum dijangka dalam masa terdekat, tekanan perdagangan antarabangsa akan meningkatkan keperluan bagi pengeluar untuk mendedahkan metrik ini. Pengurangan karbon terkandung secara berkesan memerlukan tindakan strategik daripada pemaju:

• Mengurangkan penggunaan bahan: Reka bentuk yang mengoptimumkan kecekapan sumber

• Guna semula dan pengubahsuaian: Mengutamakan penggunaan semula adaptif berbanding perobohan

• Reka bentuk modular: Menggunakan komponen pratuang

• Pemilihan bahan lestari: Konkrit karbon rendah, kandungan keluli kitar semula yang lebih tinggi, kayu kejuruteraan yang sesuai dan agregat kitar semula tempatan
  

Semakan Baharu dan Kit Alat

Bagi menyokong evolusi peraturan ini, GreenRE akan memperkenalkan semakan baharu kepada semua alat penarafan mereka. Kemas kini ini merangkumi pra-syarat khusus yang memberi tumpuan kepada pembinaan dan pengukuran karbon terkandung, serta penyelenggaraan dan kebolehkendalian bangunan.

Untuk meningkatkan pengalaman penghuni, satu Kit Alat Kesihatan dan Kesejahteraan baharu akan diperkenalkan. Kit ini menilai dan menambah baik keselesaan serta produktiviti penghuni melalui kriteria yang meliputi reka bentuk sejagat, kualiti udara dalaman (IAQ), keselesaan terma dan akustik, hidrasi dan pemakanan, pencahayaan semula jadi serta kesejahteraan mental.

Selain itu, penekanan lebih besar akan diberikan kepada peremajaan bangunan sedia ada dan pembaharuan pensijilan bangunan, memandangkan sumbangan besar stok bangunan lama terhadap pelepasan nasional. Kecekapan sumber — tenaga, air dan sisa — akan menjadi fokus utama proses pembaharuan ini. Bagi memudahkan pematuhan, satu portal dalam talian dengan papan pemuka akan diperkenalkan untuk menjejaki metrik ini dan memudahkan proses pensijilan semula, yang diwajibkan setiap tiga tahun.

Secara keseluruhan, GreenRE menjangkakan inisiatif baharu ini tidak akan memberi kesan besar kepada garis masa atau kos projek. Sebaliknya, ia bertujuan meningkatkan kejelasan dan ketelusan dalam usaha penyahkarbonan persekitaran binaan, sambil mengalihkan perbelanjaan modal ke arah penyelesaian berprestasi tinggi.

Ketahanan, Pengubahsuaian dan Pengurusan Air

Ketahanan terhadap cuaca ekstrem yang semakin meningkat kini menjadi keperluan teras dalam reka bentuk. Walaupun manual sedia ada seperti MSMA (Manual Pengurusan Air Hujan Bandar Malaysia) dan MS2526-6:2014 (piawaian penuaian air hujan) kekal sebagai asas teknikal, risiko iklim menuntut rujukan kepada piawaian ini pada tahap reka bentuk yang lebih tinggi.

Pengurangan risiko banjir bergantung kepada pengurusan air pasif yang lebih baik melalui permukaan telap dan pengurangan larian permukaan. Semua langkah Sistem Saliran Bandar Mampan (SUDS) membantu meningkatkan mitigasi banjir tempatan. Kitar semula air kelabu terus digalakkan untuk mata penarafan bangunan hijau, namun peraturan mandatori tidak dijangka. Kebanyakan air hujan yang dituai masih digunakan untuk mengurangkan penggunaan air terawat bagi kegunaan tidak kritikal seperti pengairan landskap, berikutan kemudahan pelaksanaan dan penyelenggaraan.

Bagi bangunan sedia ada — yang menyumbang sebahagian besar jejak karbon negara — penguatkuasaan EECA adalah kunci utama. Peralihan ini akan dipercepatkan oleh program kerajaan sedia ada di bawah SEDA, seperti geran audit tenaga dan penggantian chiller (komersial) serta program SAVE (kediaman). Yang paling penting, industri memerlukan lebih banyak insentif dan perlindungan kontrak untuk Kontrak Prestasi Tenaga (EPC), yang membolehkan pihak ketiga membiayai perbelanjaan modal pengubahsuaian dan mendapatkan pulangan melalui perkongsian penjimatan tenaga — secara efektif satu mekanisme bina, kendali dan pindah milik.

Integrasi Kesihatan dan Teknologi Lanjutan

Melangkaui kecekapan tenaga asas, reka bentuk kini mengintegrasikan kesihatan dan keselesaan manusia. Arkitek mengamalkan strategi hibrid yang menggabungkan pengudaraan semula jadi dan pencahayaan siang dengan kawalan IAQ canggih (penapisan dan penderia) bagi mengekalkan kualiti udara walaupun semasa jerebu. Prestasi pencahayaan siang diukur menggunakan metrik yang ditetapkan seperti faktor pencahayaan siang (daylight factor) seperti yang digariskan dalam piawaian MS.

Hubungan dengan alam semula jadi juga menjadi metrik yang boleh diukur, ditelusuri melalui elemen seperti dinding hijau, pengiraan faktor pandangan dan akses terdokumentasi ke ruang luar berlandskap.

Akhir sekali, peningkatan integrasi tenaga boleh baharu di tapak memerlukan garis panduan yang jelas bagi Fotovoltaik Bersepadu Bangunan (BIPV) dan Sistem Penyimpanan Tenaga Bateri (BESS). Keselamatan kekal sebagai keutamaan. Garis panduan utama yang sedang dibangunkan akan memberi tumpuan kepada semakan struktur awal bagi beban angin dan berat, strategi kebakaran menyeluruh yang menggabungkan fasad dan elemen PV, perincian teliti bagi kalis air dan jambatan haba serta peraturan ketat bagi pengurungan dan akses kabel DC serta lokasi inverter/BESS. Ujian pihak ketiga dan kelulusan jenis mandatori bagi modul BIPV tersuai akan memastikan reka bentuk estetik dan struktur memenuhi piawaian keselamatan dan integriti kritikal.

Tahun 2026 menandakan permulaan era bangunan hijau mandatori di Malaysia. Ia merupakan langkah strategik yang perlu, meletakkan industri pada kedudukan kukuh untuk penjimatan operasi jangka panjang dan ketahanan pasaran, di mana kelestarian bukan lagi pilihan. Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property - Diterbitkan 12 Disember 2025 - Joseph Wong & Ashwin Thurairajah - Diterjemah oleh ChatGPT