Malaysia muncul sebagai destinasi FDI digital No 2 dunia — dan pasaran hartanah di KL, Johor serta Pulau Pinang dijangka menerima kesannya, menurut laporan

PETALING JAYA (4 Mei): Malaysia secara senyap telah mengukuhkan kedudukannya sebagai penerima kedua terbesar pelaburan langsung asing (FDI) digital dalam kalangan ekonomi membangun di dunia, hanya di belakang India — satu pencapaian yang membawa implikasi besar terhadap permintaan pejabat Gred A, nilai tanah industri dan hartanah pusat data di tiga hab utama pelaburan digital negara.

Menurut satu kertas putih yang diterbitkan bersama baru-baru ini oleh Knight Frank Malaysia dan Malaysia Digital Economy Corp (MDEC), Malaysia menarik 14% daripada semua projek pelaburan greenfield digital dalam kalangan ekonomi membangun antara tahun 2020 hingga 2024, dengan merekodkan 74 pengumuman projek — mendahului Singapura (7%), Indonesia (7%), Vietnam (6%) dan Thailand (3%), berdasarkan World Investment Report 2025 oleh UNCTAD.

(Grafik daripada laporan Knight Frank/MDEC)

Konteks lebih luas ini amat ketara: pelaburan greenfield digital global hampir meningkat tiga kali ganda daripada AS$131 bilion pada tahun 2020 kepada AS$360 bilion pada tahun 2024, mewakili hampir satu pertiga daripada keseluruhan projek greenfield global.

Kedudukan Malaysia dalam lonjakan ini — kedua hanya kepada India pada kadar 22% — mencerminkan gabungan kesiapsiagaan infrastruktur, persekitaran dasar mesra pelaburan dan asas hartanah yang kompetitif, yang sukar ditandingi oleh negara serantau lain pada skala yang sama.

Antara separuh kedua 2022 hingga separuh kedua 2025, Malaysia meluluskan RM342.58 bilion pelaburan digital merangkumi 1,969 syarikat berstatus Malaysia Digital (MD), yang dijangka mewujudkan 114,854 pekerjaan — di mana 97% daripadanya adalah pekerjaan berasaskan pengetahuan.

Pelaburan asing menyumbang 67.7% atau RM231.91 bilion daripada jumlah keseluruhan, yang tertumpu secara besar-besaran kepada segmen dipacu infrastruktur, khususnya pusat data hyperscale.

Apa maknanya terhadap permintaan pejabat Gred A

Aspek pekerjaan inilah yang menjadikan implikasi terhadap hartanah paling ketara.

Dengan 97% pekerjaan ekonomi digital yang dijangka tergolong dalam kategori pekerjaan berasaskan pengetahuan, permintaan terhadap ruang pejabat berkualiti tinggi dan berkeupayaan digital disokong secara struktur — dan terus berkembang.

Laporan Knight Frank/MDEC yang diterbitkan pada Februari menyatakan bahawa syarikat digital asing menunjukkan kecenderungan kuat terhadap purpose-built offices (PBO), dengan 55% firma MD asing beroperasi dari premis sedemikian.

Namun begitu, bekalan ruang yang diperakui masih kekal terhad.

Hanya 13% syarikat MD kini beroperasi dari premis yang diperakui MD, dan hanya 15% berada di bangunan yang diperakui hijau — dengan hanya 10% berada dalam kedua-dua kategori tersebut.

Secara kritikal, hanya 35% daripada stok purpose-built office (PBO) sedia ada di Malaysia mempunyai pensijilan MD, manakala bangunan yang diperakui hijau hanya mewakili 21% daripada stok PBO di Lembah Klang. Jurang antara kualiti yang dituntut oleh penghuni digital global dan kualiti ruang yang tersedia ketika ini, menurut penilaian Knight Frank/MDEC, merupakan masalah bekalan dan bukannya masalah permintaan — dan ia kini mula ditangani.

Jurang antara kualiti yang dituntut oleh penghuni digital global dan kualiti ruang yang tersedia ketika ini, menurut penilaian Knight Frank/MDEC, merupakan masalah bekalan dan bukannya masalah permintaan — dan ia kini mula ditangani.

Bekalan pejabat baharu yang sedang memasuki pasaran di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang kini semakin direka untuk bersedia teknologi dan selaras ESG, dengan rangka kerja baharu Malaysia Digital Location Recognition (MDLR) — yang berkuat kuasa pada 1 Januari tahun ini — menyediakan standard pensijilan bangunan yang lebih jelas untuk disasarkan oleh pemaju dan pemilik bangunan.

Dalam pasaran pejabat Greater KL, KL Fringe — yang mencatat kadar penghunian tinggi sebanyak 93.5% setakat 1Q2026, jauh lebih tinggi berbanding 82.5% di KL City — sedang muncul sebagai subpasaran pilihan bagi penghuni ekonomi digital, didorong oleh kelompok bangunan yang lebih baharu, lebih hijau dan lebih berkeupayaan digital pada kadar sewaan yang kompetitif berbanding pusat bandar.

Pada masa sama, laporan itu turut menekankan bahawa segmen digital Malaysia yang paling kukuh — kecerdasan buatan (AI), Global Business Services (GBS) / Knowledge Process Outsourcing (KPO), dan fintech — menunjukkan kepekatan tertinggi dalam PBO merentas semua kategori aktiviti digital.

Apabila sektor-sektor ini berkembang, permintaan mereka terhadap ruang pejabat dijangka meningkat seiring. GBS/KPO sahaja menyumbang kepada 39,428 pekerjaan yang dijangka diwujudkan daripada RM26.16 bilion pelaburan yang diluluskan — pengganda pekerjaan paling kukuh dalam segmen digital — sekali gus menyokong permintaan pejabat yang berterusan dan berulang, berbeza dengan penggunaan tanah dan utiliti sekali sahaja yang lazimnya dikaitkan dengan pusat data.

Apa maknanya terhadap tanah perindustrian dan hartanah pusat data

Kisah pelaburan pusat data adalah bahagian di mana angka menjadi paling dramatik.

Pusat Data & Awan menyumbang 74.6% atau RM255.51 bilion daripada keseluruhan pelaburan digital yang diluluskan — namun hanya menghasilkan 11,978 pekerjaan langsung, iaitu paling sedikit bagi setiap ringgit yang dilaburkan berbanding segmen digital lain.

Implikasinya terhadap pasaran hartanah adalah jelas: pusat data mengubah nilai tanah perindustrian dan infrastruktur utiliti pada skala besar, tanpa menghasilkan permintaan pejabat yang setara.

Di Lembah Klang, Cyberjaya kekal sebagai lokasi pusat data berkepadatan tertinggi, manakala Kuala Lumpur Utara muncul sebagai kawasan tumpuan bagi penyedia hyperscale utama dari Amerika Syarikat yang sedang melaksanakan strategi kemasukan pasaran secara agresif melalui model bina-untuk-disewa dan pemerolehan tanah secara langsung.

Kapasiti pusat data siap di Greater KL berada pada 182MW setakat 1Q2026, dengan 615MW sedang dalam pembinaan dan saluran paip 765MW.

Johor pula kekal sebagai geografi pusat data dominan di Malaysia.

Negeri itu menyumbang RM40.3 bilion pelaburan pusat data dan awan — hampir keseluruhan daripada jumlah RM42.73 bilion pelaburan digital yang diluluskan di Johor — dengan kapasiti siap sebanyak 850MW, 1,800MW sedang dibina dan saluran paip 2,700MW.

Kepekatan kampus hyperscale di Sedenak Tech Park, YTL Green DC Park dan Nusajaya telah memberi tekanan luar biasa terhadap bekalan tanah perindustrian di Johor, dengan harga purata tanah perindustrian meningkat kepada RM86 psf pada 2025, peningkatan 8.4% tahun ke tahun daripada RM79.35/kaki persegi setahun sebelumnya, menurut JLL Research.

Pulau Pinang pula menunjukkan struktur yang berbeza.

Negeri itu menarik RM41.33 bilion pelaburan digital yang diluluskan, namun tanpa pembinaan kemudahan pusat data — keseluruhan pelaburan pusat data dan awannya dipacu sektor perkhidmatan, tertumpu kepada penyediaan awan dan reka bentuk litar bersepadu (IC) bagi menyokong ekosistem semikonduktor.

Tanah perindustrian di Seberang Perai mencecah RM93 psf pada 2025, peningkatan 5.0% tahun ke tahun, mencerminkan permintaan berterusan daripada pembuatan berkaitan elektronik dan semikonduktor.

Prospek

Trajektori pelaburan digital Malaysia menunjukkan permintaan yang berterusan dan semakin meningkat terhadap ruang pejabat premium dan tanah perindustrian di tiga hab utamanya.

Cabaran — dan peluang — terletak pada usaha merapatkan jurang pensijilan.

Dengan rangka kerja MDLR kini tersedia dan bekalan pejabat baharu semakin sejajar dengan piawaian MD Nexus dan bangunan hijau, pemaju dan tuan tanah yang bertindak awal untuk mendapatkan pensijilan dijangka memperoleh manfaat yang jauh lebih besar daripada apa yang boleh dianggap sebagai salah satu kisah permintaan hartanah paling kukuh secara struktur di Asia Tenggara.

Sumber: Knight Frank Malaysia dan Malaysia Digital Economy Corp (MDEC), “Malaysia as a Regional Digital Economy Gateway” (Februari 2026); data sidang media JLL Malaysia 1Q2026.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 4 Mei 2026 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT