Malaysia berdepan masalah bekalan pejabat bertauliah — dan pelaburan digital RM342 bilion bakal mendedahkannya
- malaysiaproptrend
- 20 Mei
- 5 min membaca
PETALING JAYA (4 Mei): Malaysia kini berada dalam salah satu kisah pelaburan digital paling menarik di Asia Tenggara — dengan pelaburan digital diluluskan bernilai RM342.58 bilion, 114,854 pekerjaan yang diunjurkan di mana 97% daripadanya merupakan peranan pekerja berpengetahuan, serta kedudukan sebagai penerima kedua terbesar pelaburan langsung asing (FDI) digital dalam kalangan ekonomi membangun dunia.
Namun, satu kertas putih bersama oleh Knight Frank Malaysia dan Malaysia Digital Economy Corp (MDEC) yang diterbitkan baru-baru ini telah mengenal pasti satu kekangan struktur yang boleh mengehadkan sejauh mana permintaan ini diterjemahkan kepada penyerapan hartanah sebenar: Malaysia sememangnya tidak mempunyai ruang pejabat bertauliah dan berkeupayaan digital yang mencukupi.
Angka-angkanya cukup membimbangkan.
Walaupun aktiviti pelaburan digital berskala besar, hanya 13% syarikat berstatus MD (Malaysia Digital) kini beroperasi dari premis yang diperakui MD, dan hanya 15% berada di bangunan yang mempunyai pensijilan hijau — dengan hanya 10% menduduki ruang yang mempunyai kedua-dua pensijilan MD dan hijau.
Lebih kritikal, hanya 35% stok pejabat bina khas (PBO) sedia ada di Malaysia mempunyai pensijilan MD, manakala bangunan yang mempunyai pensijilan hijau hanya merangkumi 21% stok PBO di Klang Valley.
Laporan itu jelas dalam rumusannya: ini ialah masalah bekalan, bukannya masalah permintaan.
Mengapa permintaan itu nyata dan bersifat struktur
Asas permintaan bukan sekadar bergantung kepada angka pelaburan utama.
Syarikat digital asing — yang menyumbang 67.7% daripada nilai pelaburan digital diluluskan Malaysia — menunjukkan kecenderungan yang kuat dan konsisten terhadap pejabat bina khas, dengan 55% firma MD asing beroperasi dari PBO.
Penyewa ini tidak berkompromi terhadap kualiti: mereka mengutamakan pematuhan, kesiapsiagaan infrastruktur digital, kebolehpercayaan bekalan kuasa dan penjajaran Environmental, Social, and Governance (ESG) apabila memilih premis.
Pada masa sama, kelompok digital paling matang di Malaysia — kecerdasan buatan (AI), Global Business Services (GBS)/Knowledge Process Outsourcing (KPO), dan fintech — menunjukkan tumpuan tertinggi dalam PBO berbanding semua jenis aktiviti digital lain, menurut kertas putih tersebut.
Apabila segmen-segmen ini berkembang, keluasan penggunaan pejabat mereka juga akan berkembang seiring.
GBS/KPO sahaja telah menjana 39,428 pekerjaan yang diunjurkan daripada RM26.16 bilion pelaburan diluluskan — pengganda pekerjaan tertinggi antara semua segmen digital — sekali gus memastikan permintaan pejabat yang berterusan dan berulang, berbeza dengan penggunaan tanah dan utiliti sekali sahaja seperti pusat data.
Profil pekerja berpengetahuan dalam kelompok permintaan ini penting bagi pemilik bangunan.
Kertas putih tersebut menyatakan bahawa pekerja berpengetahuan “kebiasaannya memberi penekanan lebih besar terhadap kualiti tempat kerja, kesiapsiagaan digital, dan standard operasi” — satu profil yang secara aktif menolak stok pejabat generasi lama yang tidak bertauliah dan mengarahkan penyewaan kepada bangunan yang memenuhi standard tersebut.
Jurang pensijilan berdasarkan angka
Kekurangan bekalan ini berlaku dalam beberapa lapisan secara serentak:
a) Hanya 35% stok PBO Malaysia mempunyai pensijilan MD, bermakna majoriti bangunan pejabat Grade A dan Grade B sedia ada masih tidak dapat memposisikan diri sebagai destinasi untuk penyewa premium ekonomi digitalb) Bangunan dengan pensijilan hijau hanya merangkumi 21% stok PBO di Klang Valley, hab pelaburan digital paling penting di Malaysiac) Hanya 13% syarikat MD berada di premis diperakui MD dan 15% di bangunan hijau — jurang yang mencerminkan kekurangan ruang yang layak, bukannya kekurangan kesediaan penyewa untuk membayar bagi ruang tersebutd) Sebahagian besar stok pejabat Malaysia dibina sebelum ESG dan standard kesiapsiagaan teknologi menjadi arus perdana, menyebabkan banyak aset legasi memerlukan sama ada kerja naik taraf semula (retrofitting) atau penggantian bagi memenuhi keperluan penyewa digital
Peserta asing baharu yang memasuki pasaran lazimnya bermula di ruang fleksibel dalam PBO — bagi mengekalkan komitmen yang ringan sambil memenuhi standard antarabangsa — sebelum berpindah ke premis lebih besar yang disewa secara langsung apabila operasi mereka berkembang.
Sebaliknya, syarikat pemula digital tempatan sering bermula di pejabat kedai atau pembangunan bercampur sebelum berpindah ke PBO apabila mereka berkembang. Kedua-dua laluan ini akhirnya menuju ke destinasi yang sama: ruang pejabat berkualiti tinggi dan bertauliah.
Rangka kerja MDLR sebagai pemangkin
Pengenalan rangka kerja Malaysia Digital Location Recognition (MDLR), yang berkuat kuasa pada 1 Januari tahun ini, merupakan tindak balas dasar paling signifikan setakat ini terhadap jurang pensijilan tersebut.
Menggantikan model terdahulu MD Cybercity/Cybercentre, MDLR memperkenalkan struktur tiga peringkat — MD Hub (untuk syarikat pemula dan PMKS dalam ruang kerja fleksibel atau berkongsi),
MD Nexus (untuk premis perniagaan premium yang melayani pelabur digital yang telah kukuh) dan MD Tech Zone (untuk kawasan pembangunan teknologi digital yang dirancang khas seperti taman perniagaan).
Peralihan kepada MDLR ini membawa makna besar kepada pemaju dan pemilik bangunan. Standard prestasi baharu MD Nexus menyatukan enam kriteria penilaian terdahulu kepada empat — infrastruktur digital, bekalan elektrik, kemeriahan persekitaran perniagaan dan cadangan nilai yang dipertingkatkan — sekali gus menjadikan laluan pensijilan lebih jelas dan lebih praktikal dari sudut komersial.
Kertas putih itu menyatakan bahawa perubahan ini “menjadikan rangka kerja lebih sejajar dengan pertimbangan utama yang digunakan oleh penghuni dan pelabur digital apabila menentukan lokasi untuk melabur dan menubuhkan operasi perniagaan mereka”.
Merdeka 118 menjadi bangunan pertama menerima pengiktirafan MD Nexus, sekali gus menetapkan penanda aras yang jelas tentang rupa ruang pejabat premium yang diperakui secara digital di Malaysia.
Pensijilan ini bukan sahaja menandakan kesiapsiagaan infrastruktur digital, malah mencerminkan komitmen lebih luas terhadap daya tahan operasi dan penyewaan berasaskan teknologi — ciri yang semakin menjadi keperluan asas bagi penghuni digital berskala besar dan syarikat multinasional.
Kes pelaburan untuk pemaju dan REIT
Bagi pemaju hartanah dan pengurus REIT, analisis Knight Frank/MDEC menunjukkan peluang yang jelas dan sensitif terhadap masa.
Saluran bekalan pejabat baharu di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang kini sudah bergerak ke arah yang betul — kertas putih itu menyatakan bahawa majoriti bekalan akan datang di ketiga-tiga pasaran ini direka untuk mesra teknologi dan selaras ESG, menandakan jurang ruang diperakui akan mula mengecil apabila projek baharu disiapkan.
Namun begitu, persoalan naik taraf untuk stok sedia ada juga semakin mendesak.
Dengan hanya 35% daripada asas bangunan pejabat purpose-built office (PBO) kini memiliki pensijilan MD, dan permintaan ekonomi digital terhadap ruang berkualiti berkembang pesat, pemilik bangunan Gred A dan Gred A Premium yang tidak mempunyai pensijilan berdepan risiko struktur kehilangan penyewa kepada alternatif baharu yang diperakui — satu dinamik yang sudah dapat dilihat melalui jurang prestasi sewaan antara bangunan hijau dan bukan hijau di pasaran pejabat Greater KL.
Kesimpulan kertas putih itu menggambarkan peluang ini dengan jelas: “Apabila ekonomi digital berkembang, ujian sebenar adalah bagaimana pekerjaan pekerja berpengetahuan menterjemahkan asas ini kepada permintaan yang semakin meningkat terhadap premis yang diperakui, mampan dan dipacu teknologi.”
Bagi pemilik bangunan dan pemaju yang sanggup melabur dalam pensijilan, jawapannya — disokong oleh RM342.58 bilion pelaburan yang diluluskan dan 114,854 pekerjaan yang masih memerlukan ruang operasi — kelihatan cukup jelas.
Sumber: Knight Frank Malaysia dan Malaysia Digital Economy Corp (MDEC), “Connecting Digital Investments and Real Estate: Malaysia’s Competitive Advantage” (Februari 2026). Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan pada 4 Mei 2026 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen