Kebenaran tentang GRR: Mengapa Anda Harus Menjauhi Pembelian Hartanah “Pendapatan Dijamin” Itu

Apabila membeli hartanah di Malaysia, terutamanya yang dipasarkan sebagai pelaburan, anda mungkin pernah terdengar istilah ajaib guaranteed rental return (GRR).

Pada pandangan pertama, GRR nampak seperti impian pelabur: pendapatan yang boleh dijangka, pengurusan tanpa masalah, dan ketenangan fikiran. Tetapi hakikatnya, “jaminan” ini sering menyembunyikan risiko kewangan yang lebih mendalam yang boleh menelan kos lebih daripada yang anda jangkakan.

Berikut adalah cara mengenal pasti peluang pelaburan hartanah sebenar dan mengelak daripada terperangkap.

Apa sebenarnya GRR?

Mari kita huraikan apa maksud sebenar GRR dan mengapa anda harus berhati-hati apabila mempertimbangkan pelaburan hartanah di Kuala Lumpur, Johor Bahru (JB), atau mana-mana tempat lain di Malaysia.

Skim GRR adalah apabila pemaju atau ejen hartanah menjanjikan pendapatan sewa tetap untuk tempoh tertentu (biasanya dua hingga lima tahun) selepas anda membeli hartanah. Contohnya: “Kami menjamin pulangan sewa 6% setahun selama tiga tahun, kerana kadar sewa semalaman ialah RMXXX.”

Ini kedengaran seperti wang mudah. Tetapi dalam kebanyakan kes, “jaminan” itu datang dari wang anda sendiri.

Pemaju sering menaikkan harga jualan hartanah untuk memasukkan kos membayar pulangan tersebut kemudian. Contohnya, mereka akan menambah sekurang-kurangnya 18% pada harga jualan hartanah untuk membayar anda 6% setahun selama tiga tahun.

Dengan kata lain, anda membayar pendapatan sewa anda sendiri tanpa menyedarinya. Ia seperti meminjam RM100,000 kepada seseorang, kemudian mereka membayar semula separuhnya secara perlahan dengan wang anda sendiri, dan memanggilnya sebagai “keuntungan”.

Masalah dengan GRR: apabila ia menjadi satu-satunya tarikan

Jika perkara utama yang dipromosikan oleh pemaju adalah GRR, itu adalah amaran.

Mengapa? Kerana hartanah yang baik tidak memerlukan GRR untuk dijual. Pembangunan di kawasan yang kukuh dan diminati, seperti berhampiran universiti, pejabat, tarikan pelancong, atau hab pengangkutan, boleh menarik penyewa secara semula jadi dan menjana pendapatan sewa stabil tanpa sebarang jaminan.

Jika pemaju lebih menekankan GRR daripada lokasi hartanah, kemudahan atau permintaan sewa sekitar, biasanya ia bermakna projek tersebut berada di pasaran yang lemah, terlebih bekalan, atau harga terlalu tinggi.

Lokasi dan harga menentukan sama ada GRR berjaya atau gagal

Skim GRR hanya berfungsi jika hartanah berada di lokasi dengan permintaan sewa sebenar, iaitu dengan faktor-faktor berikut:

A) Berhampiran universiti atau kolej dengan perniagaan yang meriah: mudah disewa bilik demi bilik kepada pelajar.

B) Berhampiran kawasan perniagaan atau hab komersial: menarik profesional bekerja.

C) Berhampiran kawasan pelancongan atau hiburan: sesuai untuk sewa jangka pendek seperti Airbnb.

D) Pertimbangan paling penting ialah harga pembelian hartanah: perlu dipasarkan secara adil mengikut harga median di kawasan itu.

Jika hartanah anda tidak memenuhi sekurang-kurangnya tiga daripada kriteria ini, fikirkan apa yang akan berlaku selepas tempoh GRR tamat.

Dalam banyak kes, pelabur hanya menyedari terlalu lewat bahawa pulangan dijanjikan hanya berkesan semasa tempoh GRR. Setelah tamat, nilai sewa sebenar hartanah menjadi jelas, sering kali jauh lebih rendah daripada yang dijangka, dan dalam beberapa kes, jatuh lebih 50%.

Contohnya, pembeli hartanah di Genting Highlands perlu sedar bahawa kawasan ini bergantung kepada pelancongan yang bersifat bermusim. Apabila bilangan pelancong berkurang, hartanah untuk sewa jangka pendek menghadapi kesukaran. Banyak unit kosong berbulan-bulan di luar musim puncak.

Hartanah yang dipasarkan di kawasan sedang berkembang dengan potensi masa depan, seperti hab pendidikan, hab borong, atau faktor tarikan lain yang belum terbukti, juga perlu dianalisis dengan teliti sebelum membuat komitmen. Dalam beberapa kes, pemasaran terlalu berjaya, menarik banyak pembangunan yang akhirnya melebihi permintaan, meninggalkan pemilik bersaing dalam pasaran lembut dengan hasil sewa menurun.

Apa yang perlu anda cari sebenar

Secara amnya, elakkan hartanah yang dijual hanya berdasarkan GRR atau dipasarkan sebagai sewa jangka pendek.

Hartanah terbaik mempunyai pelbagai pilihan sewa untuk mencapai breakeven sewa berbanding ansuran. Jadi, sebelum membeli mana-mana hartanah GRR di Malaysia, tanya diri anda:

1. Bolehkah ia disewa, sepenuhnya atau bilik demi bilik? Fleksibiliti penting. Lebih banyak strategi sewa yang boleh digunakan, lebih selamat pelaburan anda.

2. Sesuai untuk Airbnb? Sewa jangka pendek boleh meningkatkan aliran tunai, terutamanya di pusat bandar atau kawasan pelancongan.

3. Adakah kawasan tersebut mempunyai permintaan jangka panjang yang sebenar dan mampan untuk sewa? Semak kewujudan universiti, pejabat, pusat membeli-belah atau pengangkutan awam berhampiran.
   

Jika jawapannya “tidak”, tawaran GRR terbaik sekalipun tidak akan melindungi anda apabila jaminan tamat. Terbaik ialah meneliti pelbagai pilihan sewa, seperti yang digariskan dalam metodologi 8Filters Far Capital.

GRR sepatutnya bonus, bukan sebab utama membeli hartanah

Jika hartanah anda boleh berfungsi dengan baik melalui sewa biasa, sepenuhnya, bilik demi bilik atau sebagai Airbnb, maka GRR boleh menjadi kelebihan tambahan. Tetapi jika pelaburan hanya masuk akal kerana janji GRR, kemungkinan ia adalah tawaran yang buruk dalam jangka panjang.

Sentiasa analisis lokasi, permintaan sewa sebenar, dan strategi keluar sebelum membuat komitmen.

Akhir kata, pelabur bijak tidak membeli janji pemasaran. Mereka membeli prestasi.

Petua profesional: Jika penduduk tempatan tidak mahu membeli hartanah di kawasan itu, dan mereka tidak menjadi majoriti pembeli, anda sebaiknya menjauhi. Contohnya, hartanah di JB dijual kepada pembeli di Hong Kong, China atau Korea, atau hartanah di Terengganu dijual di KL atau Selangor.

Cari hartanah yang benar-benar berprestasi di KL, JB, dan seluruh Malaysia yang memberikan pulangan sewa mampan jangka panjang tanpa bergantung kepada jaminan.

Sumber: Edgeprop.my – Diterbitkan 19 Disember 2025 – FARCapital - Diterjemah oleh ChatGPT