Johor menjadi tumpuan utama serantau

Pandangan udara hubungan rel RTS antara Singapura dan Johor Bahru.

Nampaknya keputusan yang jelas ialah sektor hartanah Malaysia telah mengalihkan perhatiannya ke selatan dan tumpuan kini jelas kepada negeri yang paling hampir dengan Singapura. Johor, didorong oleh tumpuan kerajaan yang belum pernah terjadi sebelum ini—iaitu penubuhan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dan penyiapan hampir selesai bagi Rapid Transit System (RTS) Link—telah muncul sebagai hotspot serantau utama tanpa tandingan untuk aktiviti transaksi, peningkatan harga dan potensi pelaburan menjelang 2026.

Persekitaran dinamik ini tidak dicirikan oleh gelembung spekulatif tetapi oleh pertembungan dasar ekonomi dan infrastruktur kritikal, meletakkan Johor pada trajektori untuk mengatasi purata nasional dengan ketara. Kisah kejayaan 2025 ialah kemampuan pasaran untuk tidak hanya kekal sihat tetapi menyalurkan kesihatan itu ke koridor pertumbuhan yang dipercepat di sempadan Malaysia-Singapura, menarik pembeli domestik yang menaik taraf dan pelaburan asing yang besar.

Tahun depan dijangka akan didominasi oleh integrasi berterusan negeri ini dengan ekonomi Singapura, menyediakan laluan jelas untuk peningkatan nilai hartanah yang berterusan di koridor selatan.

Memberikan konteks kepada ledakan serantau ini ialah keadaan umum pasaran Malaysia, yang menurut pengasas bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari, berada dalam keadaan sihat, dengan optimisme khususnya mengenai kejayaan Johor mengharungi pelbagai cabaran.

Permintaan cukup untuk menyerap rumah baharu siap

Selain itu, pasaran Malaysia berada dalam keadaan sihat tahun ini dengan lonjakan rumah baharu siap dan permintaan stabil yang cukup untuk menyerap sebahagian besar hartanah tersebut, kata Ansari, menetapkan asas bagi keseluruhan ekonomi yang juga menjadi faktor kepada kebangkitan Johor sebagai hotspot serantau. Kestabilan ini disokong oleh pengurusan monetari yang berhati-hati. “Salah satu sebab harga meningkat secara beransur-ansur ialah kadar faedah yang menyokong. Bank Negara mengekalkan kadar stabil untuk tempoh yang lama dan hanya tahun ini menurunkannya buat pertama kali sejak Mei 2020. Kadar Dasar Semalaman (OPR) kini 2.75%, yang menyokong tetapi cukup tinggi untuk mencegah inflasi,” katanya.

Keupayaan pasaran untuk menyerap bekalan tanpa tekanan deflasi membuktikan kekuatannya yang asas. Ironinya, kekuatan ini diuji dengan penyiapan projek yang tertangguh akibat pandemik. “Kita melihat lonjakan unit siap tahun ini. Projek yang tertangguh sejak pandemik kini diserahkan,” kata Ansari.

Beliau mengukur skala gelombang penyiapan ini: “Pemaju berada pada landasan untuk menyiapkan 23.4% lebih banyak rumah baharu tahun ini berbanding 2024, namun pasaran telah berjaya menyerap sebahagian besar gelombang penyiapan ini.” Penyerapannya penting, membawa kepada peningkatan ketara dalam keseimbangan pasaran, dibuktikan oleh metrik utama: “Overhang di apartmen servis pada suku ketiga 11% lebih rendah berbanding setahun sebelumnya.”

Perancangan bijak amat penting

Serentak itu, pemaju telah berhemah dalam perancangan masa depan, strategi yang menjanjikan kestabilan harga dan kenaikan, terutamanya di kawasan permintaan tinggi seperti Johor.

“Pemaju mengambil pendekatan berhati-hati untuk pelancaran baharu pada 2026 dan 2027. Bilangan rumah baharu yang dimulakan berkurang 2% dan bilangan rumah baharu di papan lukisan yang belum mencapai peringkat pembinaan berkurang hampir 18%,” kata Ansari. Pengurangan bekalan yang dikira ini akan meningkatkan persaingan bagi hartanah di lokasi utama. Kehati-hatian ini sepatutnya meningkatkan kesihatan pasaran dan berpotensi menaikkan harga, memberi keuntungan kepada pelabur hartanah.

Data harga nasional juga mengesahkan trajektori positif, memberi keyakinan tambahan untuk pelaburan serantau yang disasarkan. “Indeks Harga Rumah meningkat 3.5% pada suku pertama, dan sebenarnya harga tidak pernah jatuh secara tahunan sejak sekurang-kurangnya 2021,” katanya. “Memandangkan peristiwa besar yang telah mengubah prospek global sejak COVID, harga kediaman Malaysia kekal stabil.”

Namun, walaupun angka nasional stabil, prestasi Johor luar biasa, menjadikannya peneraju. “Negeri yang paling kuat kelihatan Johor, yang mendapat manfaat daripada zon ekonomi khas dan pelaburan infrastruktur,” kata Ansari.

Data yang mengesahkan dakwaan ini amat meyakinkan. Pada separuh pertama tahun ini, pembeli rumah membeli 13% lebih banyak rumah di Johor dan harga Johor meningkat 5.7% berbanding setahun sebelumnya. Peningkatan harga 5.7% ini jauh melebihi purata nasional dan meletakkan Johor sebagai koridor pelaburan utama negara.

“Johor mendapat manfaat daripada pelaburan rentas sempadan yang lebih tinggi dari Singapura, yang telah dirangsang oleh Zon Ekonomi Khas dan pelaburan transit baharu, terutamanya RTS,” jelas Ansari. JS-SEZ bukan sekadar dasar — ia merupakan rangsangan ekonomi besar yang dijangka mengubah sumbangan KDNK di selatan.

“Kami menganggarkan JS-SEZ boleh menambah sehingga RM19.8 bilion kepada KDNK Malaysia dalam tempoh sepuluh tahun, dengan sebahagian besar tertumpu di Johor sendiri,” katanya. Suntikan ekonomi ini terus diterjemahkan kepada penciptaan pekerjaan, perniagaan bernilai tinggi dan seterusnya permintaan untuk perumahan.

Selain itu, pembukaan RTS Link yang hampir tiba akan mengintegrasikan Johor Bahru secara fizikal dan ekonomi dengan rangkaian transit Singapura. Sambungan ini akan menjadi pengubah permainan bagi penilaian hartanah di seluruh negeri selatan. “Pasaran Johor akan menjadi lebih kukuh selepas RTS dibuka. Apabila penduduk Singapura melihat betapa mudahnya perjalanan merentas sempadan, mereka sukar untuk tidak menikmati gaya hidup yang lebih menyeronokkan dan mampu milik yang ditawarkan di Johor,” ramal Ansari.

Disokong oleh demografi muda

Melihat ke hadapan, pemacu demografi pasaran hartanah sejajar sempurna untuk mengukuhkan status Johor sebagai hotspot. Pasaran disokong oleh populasi muda yang besar.

“Ingat bahawa lebih satu daripada setiap empat rakyat Malaysia berumur tidak lebih daripada 29 tahun dan mungkin masih belum membeli rumah pertama atau hartanah pelaburan mereka. Satu lagi suku berumur antara 30 dan 44, yang juga merupakan tahun membeli hartanah utama,” kata Ansari. Apabila demografi ini memasuki tahun pendapatan dan pembelian utama mereka, mereka secara semula jadi akan tertarik kepada peluang ekonomi. JS-SEZ, sebagai sumber pekerjaan bernilai tinggi yang paling signifikan di rantau ini, akan menjadi magnet kuat, mengalihkan kuasa beli ke Johor.

“(Secara keseluruhan), kes asas kami untuk 2026 ialah pertumbuhan harga rumah yang sedikit lebih cepat, dalam lingkungan 2% hingga 4%,” katanya. Kritikalnya, beliau menasihati pelabur melihat secara tempatan: “Johor akan menjadi hotspot, terutamanya dalam jarak RTS dan zon terpilih MRT/LRT Lembah Klang. Harga berhampiran projek infrastruktur ini mungkin meningkat melebihi purata nasional.” Ini menunjukkan bahawa pertumbuhan 5.7% yang dilihat di Johor kemungkinan hanyalah permulaan, dengan koridor utama terus menjana pulangan dua digit.

Kesimpulan utama tetap kukuh: Johor ialah destinasi pelaburan pilihan untuk masa terdekat. “Pandangan kami positif, jadi jika kami perlu membayangkan faktor risiko negatif, ia mestilah kejutan ekonomi yang tidak dijangka. Sesuatu yang cukup besar untuk menjejaskan pekerjaan, keyakinan dan keadaan kredit. Kami tidak menjangkakan hasil sedemikian dan jangkaan pusat kami ialah permintaan stabil, bekalan terkawal dan infrastruktur yang meningkat. Tahun 2026 kelihatan cerah dari perspektif hartanah dan Johor memimpin jalan,” kata Ansari.

Sumber: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025 - Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT