JMB dibenarkan mengenakan kadar penyelenggaraan berbeza untuk projek campuran, kata mahkamah

SHAH ALAM (30 Dis): Badan pengurusan bersama (JMB) dibenarkan mengenakan caj penyelenggaraan berbeza kepada pemilik petak dalam projek pembangunan campuran seperti Icon City di Petaling Jaya.

Hakim Mahkamah Tinggi, Jamhirah Ali, berkata beliau mengambil kira semua fakta dan keadaan dalam kes tersebut serta membaca secara holistik Akta Pengurusan Strata, perjanjian jual beli dan dokumen perjanjian bersama (deeds of mutual covenants), termasuk jadual dan peraturan yang berkaitan.

“Saya mendapati JMB berhak mengenakan caj penyelenggaraan dan sumbangan dana tenggelam yang berbeza mengikut komponen yang berlainan berdasarkan penggunaan eksklusif dan kesenangan hartanah bersama terhad,” katanya dalam penghakiman bertulis sepanjang 32 muka surat.

Beliau memutuskan pada 19 Disember untuk menolak tuntutan yang difailkan oleh sekumpulan 216 pemilik rumah yang diketuai oleh V Suntharalingam, yang mahukan pengisytiharan bahawa resolusi mengenakan caj penyelenggaraan berbeza adalah tidak sah di bawah undang-undang 2013 yang juga dikenali sebagai Akta 757.

Akta tersebut menetapkan tanggungjawab pelbagai pihak termasuk pemaju, badan pengurusan dan pemilik, tertumpu pada penyelenggaraan kawasan bersama, kutipan yuran, dana tenggelam dan perkara lain.

Plaintif mendakwa bahawa mengenakan caj penyelenggaraan berbeza bagi pelbagai petak adalah ultra vires atau melebihi kuasa undang-undang Akta 757. Defendan, iaitu Icon City JMB, Icon City Development Sdn Bhd dan Pelaburan Hartanah Bhd, sebaliknya menegaskan bahawa caj itu mencerminkan kemudahan berbeza bagi setiap komponen dan adalah sah dari segi undang-undang.

Jamhirah berkata mahkamah mengiktiraf bahawa Icon City adalah pembangunan campuran komersial dan kediaman berstrata yang terdiri daripada 10 komponen berbeza. Tiada hartanah bersama terhad untuk pejabat kedai dan lot kedai, manakala hartanah bersama terhad dua menara kediaman termasuk kolam renang, sauna, gimnasium, taman atas bumbung, dek BBQ dan teres perkhemahan.

Hartanah bersama terhad menara pejabat termasuk pusat perniagaan dengan kemudahan persidangan video, kelab eksekutif dengan lounge dan gimnasium, manakala komponen dalam menara Volt Business Suites, ARC Hub dan tempat letak kereta adalah satu petak en bloc.

Kes Menara Rajawali

Berbeza dengan Menara Rajawali yang dirujuk plaintif untuk kadar penyelenggaraan tunggal, Jamhirah berkata kes itu khusus kepada fakta kerana tidak melibatkan hartanah bersama, peraturan tambahan dan dokumen perjanjian bersama, menjadikannya “secara material berbeza” daripada kes Icon City.

“Kesimpulan yang dicapai dalam Menara Rajawali, iaitu hanya boleh ada satu kadar seragam untuk semua petak, mesti terhad kepada konteks fakta dan undang-undang sendiri,” katanya.

Hakim menekankan bahawa resolusi khas pada mesyuarat agung tahunan pertama JMB Icon City meluluskan peraturan tambahan yang memberikan penggunaan eksklusif hartanah tertentu kepada petak tertentu.

“Kerangka undang-undang tidak dipertimbangkan dalam kes Menara Rajawali, di mana tiada peraturan tambahan dibuat oleh JMB,” katanya.

Dengan melaksanakan perjanjian bersama masing-masing, hakim berkata plaintif sedar sepenuhnya dan bersetuju secara jelas dengan konsep hartanah bersama untuk kegunaan eksklusif, serta kewajipan mereka membayar caj tambahan untuk penyelenggaraan dan pengurusan.

“Saya bersetuju dengan defendan… amat tidak adil jika plaintif kini menuntut agar kos penyelenggaraan kemudahan eksklusif ini ditanggung oleh semua pemilik petak termasuk mereka yang tiada akses atau manfaat,” katanya.

Pearl Suria

Merujuk kes Pearl Suria yang serupa, Jamhirah menulis bahawa kerangka undang-undang membenarkan kadar penyelenggaraan dan sumbangan dana tenggelam berbeza dalam pembangunan campuran.

Beliau mendapati Mahkamah Rayuan dalam kes Pearl Suria mengiktiraf “peralihan jelas dalam pendekatan untuk merumuskan caj penyelenggaraan yang adil dan munasabah mencerminkan perbelanjaan berbeza berkaitan jenis petak, terutamanya dalam pembangunan campuran.”

Kes Icon City juga menyertakan klausa dalam perjanjian jual beli yang menyatakan bahawa pembeli hendaklah membayar “sebahagian kos yang adil dan munasabah” untuk penyelenggaraan dan pengurusan hartanah bersama dan perkhidmatan yang disediakan.

Pemilik petak pejabat kedai, lot kedai, Menara Volt dan tempat letak kereta tidak mempunyai hak eksklusif ke atas hartanah bersama yang dinikmati oleh pemilik menara kediaman dan pejabat, menjadikan ia “tidak adil” untuk menghendaki mereka menyumbang kepada kemudahan yang tidak dapat diakses, tambahnya.

Jamhirah memerintahkan plaintif membayar kos RM10,000 kepada setiap defendan.

Sumber: Edgeprop.my – Diterbitkan 30 Dis 2025 – Hafiz Yatim / theedgemalaysia.com - Diterjemah oleh ChatGPT