Himpitan Urban Malaysia: Kisah Hartanah Dekad Ini

Sentimen pasaran hartanah sering berubah mengikut berita jangka pendek seperti pelarasan kecil pada Overnight Policy Rate (OPR), langkah penyejukan baharu kerajaan atau penurunan volum transaksi suku tahunan. Namun begitu, pelabur bijak dan pemaju jangka panjang sebenarnya melihat kepada satu kuasa yang jauh lebih besar dan sukar dielakkan iaitu arus demografi.

Secara lebih tepat, persoalannya ialah sama ada Malaysia kini sedang memasuki satu fasa “himpitan urban” yang bakal mentakrif semula landskap hartanah dalam tempoh lima tahun akan datang.

Populasi negara dijangka berkembang sebanyak 2.2 juta orang menjelang tahun 2030. Pertumbuhan penduduk yang dijangka ini akan memberi impak besar terhadap permintaan hartanah dan memastikan sektor hartanah kekal sebagai salah satu tonggak ekonomi Malaysia yang paling berdaya tahan.

Kerajaan mengunjurkan populasi negara akan meningkat daripada 34.3 juta hari ini kepada 36.5 juta menjelang 2030. Walaupun tambahan 2.2 juta penduduk baharu kedengaran masih terkawal pada skala nasional, implikasi terhadap sektor perumahan sebenarnya sangat besar, kata pengasas bersama dan ketua pegawai eksekutif kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari.

Dengan menggunakan purata 3.8 orang bagi setiap isi rumah daripada Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM), lonjakan populasi ini diterjemahkan kepada kira-kira 582,000 isi rumah baharu memasuki pasaran.

Untuk meletakkannya dalam perspektif, Malaysia memerlukan lebih daripada 116,000 rumah baharu setiap tahun hanya untuk memenuhi pertumbuhan asas populasi. Pengiraan ini belum termasuk permintaan tertunggak sedia ada, penggantian stok rumah lama dan peningkatan permintaan untuk rumah yang lebih baik daripada populasi sedia ada.

“Pertumbuhan populasi ini ialah satu kuasa yang kurang diberi perhatian tetapi secara konsisten menambah pembeli dan penyewa baharu ke dalam pasaran perumahan tahun demi tahun. Inilah sebab kami percaya jumlah rumah yang dibeli dan disewa akan terus meningkat di seluruh Malaysia sepanjang lima tahun akan datang,” jelas Ansari.

Pemacu Permintaan

Walaupun setiap negeri akan mengalami pertumbuhan, laporan IQI menekankan bahawa permintaan akan tertumpu secara signifikan di beberapa negeri tertentu. Hanya sepuluh negeri dijangka menyumbang 90% daripada pertumbuhan populasi Malaysia menjelang 2030.

Selangor kekal sebagai enjin utama permintaan perumahan negara. Antara 2025 hingga 2030, negeri itu dijangka menambah 382,000 penduduk.

Untuk membayangkannya, ia bersamaan dengan menambah sebuah bandar bersaiz kira-kira separuh daripada Ipoh ke dalam sempadan Selangor hanya dalam tempoh lima tahun.

Dengan kadar urbanisasi 98.5%, hampir setiap penduduk baharu ini akan menjadi penghuni bandar. Ini memerlukan perubahan besar dalam strategi pembangunan. Pasaran di Selangor kini bukan sekadar memerlukan rumah tetapi memerlukan pembangunan berketumpatan tinggi berkonsepkan Transit-Oriented Development (TOD), perumahan mampu milik di lokasi strategik dan projek kediaman pertengahan yang memenuhi keperluan tenaga kerja urban moden dan mobiliti tinggi.

Mungkin penemuan paling menarik dalam data ini ialah lonjakan di Sabah. Menjelang 2030, populasi Sabah dijangka meningkat sebanyak 283,000 penduduk, kedua tertinggi selepas Selangor dan melepasi Johor dari segi pertumbuhan mutlak.

Kadar urbanisasi Sabah kini berada pada 55.6%, bermakna masih berlaku penghijrahan dalaman besar-besaran dari kawasan luar bandar ke pusat bandar. Bagi pemaju dan pelabur, Sabah menawarkan peluang “double-alpha” yang jarang ditemui iaitu gabungan pertumbuhan populasi mentah yang tinggi bersama trend urbanisasi yang berkembang pesat.

Johor pula menyusul rapat dengan jangkaan tambahan 279,000 penduduk. Namun begitu, IQI percaya angka rasmi ini mungkin sebenarnya konservatif. Dengan kewujudan Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) serta RTS Link, Johor semakin menjadi magnet kepada rakyat Malaysia yang mencari peluang pekerjaan serta rakyat Singapore yang mencari gaya hidup lebih baik di seberang sempadan.

Jurang Penawaran dan Permintaan

Antara dapatan paling menarik ialah kadar pertumbuhan di Pantai Timur. Kelantan dijangka menambah 235,000 penduduk dengan kadar pertumbuhan melebihi 12.3%, terpantas di negara ini di luar Putrajaya.

Negeri jiran Terengganu pula hampir sama dengan kadar pertumbuhan 12.2%.

Secara tradisional, pasaran-pasaran ini menyaksikan kadar pembangunan kediaman berskala besar yang lebih rendah. Namun, apabila East Coast Rail Link (ECRL) mula menghubungkan Pahang dan Kelantan dengan lebih efektif ke Klang Valley, permintaan terhadap perumahan moden kategori pertengahan dijangka meningkat dengan sangat ketara.

Infrastruktur kini sedang mengejar populasi dan di mana infrastruktur bertemu populasi yang berkembang, nilai hartanah hampir pasti akan meningkat.

Peralihan Ke Bandar

Pertumbuhan populasi hanyalah separuh daripada cerita sebenar. Faktor kedua ialah urbanisasi iaitu proses perpindahan penduduk dari kawasan luar bandar ke bandar demi mendapatkan perkhidmatan, infrastruktur dan peluang pekerjaan yang lebih baik.

Pada tahun 2020, sekitar 75.1% rakyat Malaysia tinggal di kawasan bandar. Menjelang 2030, angka itu dijangka meningkat kepada 79.3%.

Perubahan ini melibatkan kira-kira 4.5 juta lebih rakyat Malaysia tinggal di pusat bandar berbanding sedekad sebelumnya.

Apabila orang berpindah ke bandar, mereka bukan sekadar memerlukan tempat tinggal. Mereka memerlukan jenis kediaman tertentu yang dekat dengan pengangkutan awam, hab runcit dan kemudahan kesihatan.

Inilah sebab urbanisasi dianggap sebagai pemacu utama pertumbuhan ekonomi. Walaupun negeri seperti Pahang (54.2%) dan Kelantan (45.1%) masih mempunyai kadar urbanisasi lebih rendah, peralihan ke arah bandar tetap berlaku secara konsisten dan berterusan, sekali gus meningkatkan permintaan tahunan terhadap perumahan bandar.

Kesimpulan Utama

Untuk mengukur impaknya, Ansari memberikan unjuran menarik bagi lima tahun akan datang. Berdasarkan trend semasa, IQI menganggarkan bahawa 30% hingga 40% daripada 582,000 isi rumah baharu ini akan membeli rumah.

Ini bermaksud pertumbuhan populasi sahaja boleh menambah antara 35,000 hingga 46,000 transaksi hartanah setiap tahun.

Memandangkan terdapat kira-kira 257,000 transaksi kediaman pada tahun 2025, lonjakan demografi ini sahaja mewakili peningkatan sekitar 15% dalam jumlah rumah yang dibeli.

“Pasaran hartanah Malaysia digerakkan oleh manusia,” kata Ansari. “Data menunjukkan lebih ramai orang akan datang, lebih ramai berpindah ke bandar dan kerajaan pula sedang membina infrastruktur untuk menyokong kedua-dua trend ini. Itulah asas kepada jangkaan kami bahawa permintaan kediaman akan terus berkembang dalam tempoh lima tahun akan datang.”

Kredit: Star Media Group Berhad - StarProperty - Diterbitkan pada 11 April 2026 - Joseph Wong - Diterjemah oleh ChatGPT