Bagaimana Untuk Benar-Benar Layak Dari Segi Kewangan

Layak mendapatkan pinjaman tidak bermaksud benar-benar bersedia untuk memikulnya

Mendapatkan pinjaman perumahan sepatutnya lebih mudah sekarang, terutamanya dengan polisi flexi baharu hasil kerjasama progresif antara bank dan pemaju hartanah. Pendapatan mencukupi, dokumen lengkap dan angka kelihatan baik — lalu bank memberikan kelulusan.

Namun begitu, pembeli dan juga pemaju mula memberikan reaksi balas bahawa prosesnya tidak semudah yang digambarkan.

Menjelang tahun 2026, mendapatkan kelulusan pinjaman perumahan di Malaysia semakin mencabar. Banyak bank telah mengetatkan syarat pemberian pinjaman.

Pada masa sama, harga hartanah terus melonjak. Maka tidak menghairankan apabila proses mendapatkan kelulusan menjadi semakin sukar.

Satu tinjauan pada penghujung tahun 2025 mendedahkan bahawa sebanyak 72% pemaju berdepan masalah berkaitan pembiayaan pembeli.

Khususnya bagi rumah dalam julat harga RM500,000 hingga RM700,000, hampir 38% transaksi gagal kerana pembeli tidak berjaya mendapatkan kelulusan pinjaman yang diperlukan.

Dalam artikel terdahulu, Ong Chou Wen yang kini merupakan ketua pegawai eksekutif NCT Alliance Bhd menjelaskan bahawa pihak bank sebenarnya terikat dengan peraturan.

“Polisi pinjaman bank serta semakan kredit mereka dikawal oleh Bank Negara. CIMB, Maybank dan lain-lain semuanya tertakluk kepada regulasi bank pusat. Mereka tidak boleh melanggar perkara itu. Mereka sangat ketat kerana tidak mahu pinjaman tidak berbayar meningkat,” katanya.

Salah satu sebab utama trend ini berlaku ialah kerana mendapatkan pinjaman perumahan bukan sekadar mempunyai pendapatan yang baik.

Ia juga berkait rapat dengan kemampuan menunjukkan tabiat kewangan yang sihat serta kestabilan kewangan secara keseluruhan.

Sebagai contoh, penggunaan kad kredit yang semakin popular untuk membeli pelbagai barangan memang memudahkan ramai rakyat Malaysia berbelanja tetapi pada masa sama, ia turut meningkatkan hutang isi rumah.

Bayaran kecil jangka pendek ini boleh terkumpul menjadi komitmen bulanan yang lebih besar daripada jangkaan.

Bank kini semakin memberi perhatian terhadap corak ini kerana ia memainkan peranan penting dalam menentukan sama ada seseorang benar-benar bersedia untuk mengambil pinjaman, memandangkan ia turut mempengaruhi penarafan kredit mereka.

Layak mendapatkan pinjaman tidak sama dengan benar-benar bersedia untuk memikul pinjaman tersebut.

Seseorang pemohon mungkin memenuhi semua syarat di atas kertas tetapi baki kad kredit tinggi atau hutang isi rumah yang besar boleh menunjukkan bahawa kewangan mereka sebenarnya sudah berada pada tahap yang tegang.

Pihak pemberi pinjaman kini bukan sekadar bertanya sama ada pinjaman boleh dibayar semula tetapi sama ada pembayaran itu mampu dikekalkan secara realistik untuk tempoh 20 hingga 25 tahun akan datang.

Hutang Kecil, Impak Besar

Apabila memohon pinjaman, gaji dan Debt Service Ratio (DSR) hanyalah sebahagian kecil daripada penilaian keseluruhan.

Bank akan menyelidik lebih mendalam termasuk sejarah pembayaran, tabiat perbelanjaan dan bagaimana seseorang menguruskan kewangan mereka.

Jika seseorang mampu mengawal hutang dan membayar bil tepat pada waktunya, proses pinjaman biasanya menjadi jauh lebih lancar berbanding individu yang walaupun bergaji baik tetapi menunjukkan tekanan kewangan.

Malah, pendapatan yang tinggi sekalipun boleh tenggelam akibat komitmen kewangan sedia ada.

Bank akan melihat dengan teliti berapa banyak daripada gaji bulanan sudah digunakan untuk membayar pinjaman kenderaan, kad kredit atau pinjaman peribadi.

Sebagai contoh, membeli jam tangan pintar bernilai RM800 secara ansuran selama setahun mungkin nampak kecil tetapi bayaran bulanan kecil itu boleh terkumpul dan menjejaskan kemampuan membayar pinjaman lain.

Tabiat perbelanjaan juga banyak memberi petunjuk.

Jika seseorang sering memaksimumkan penggunaan kad kredit, mempunyai banyak pinjaman jangka pendek atau kerap terlepas bayaran walaupun kecil, semua itu menjadi tanda amaran besar kepada pihak bank.

Bank kini semakin memberi perhatian kepada corak tingkah laku kewangan ini sama penting seperti mereka menilai DSR.

Secara ringkasnya, cara seseorang mengurus wang setiap hari sama penting dengan tahap pendapatan mereka.

Faktor Pekerjaan dan Pendapatan

Apabila seseorang memohon pinjaman, kestabilan pekerjaan mereka turut diperiksa secara mendalam.

Bank lebih yakin apabila melihat pendapatan yang stabil kerana ia memberi keyakinan bahawa peminjam mampu meneruskan pembayaran bulanan.

Jika rekod pekerjaan menunjukkan pertukaran kerja terlalu kerap, jurang pekerjaan atau bergantung kepada pendapatan freelance yang tidak menentu, ia mungkin tidak terus menyebabkan permohonan ditolak tetapi tetap menimbulkan keraguan kepada bank.

Rekod kewangan yang jelas serta pendapatan konsisten boleh memberi keyakinan kepada bank bahawa peminjam mampu memenuhi komitmen kewangan mereka secara mampan.

Dalam situasi seperti ini, pihak bank biasanya memerlukan masa lebih lama untuk menilai kestabilan pendapatan, terutamanya bagi individu bekerja sendiri atau yang memperoleh komisen.

Sukar untuk membuktikan rekod kewangan yang jelas dan pola pendapatan tetap apabila pendapatan sangat tidak konsisten.

Jadi, jika bank mengiklankan proses kelulusan pantas, individu yang bekerja freelance perlu melihat perkara itu secara berhati-hati.

Pengarah perancangan strategik Avaland Bhd, David Aw berkata:

“Cabaran besar bagi golongan berpendapatan rendah dan pekerja gig ialah akses terhad mereka kepada pembiayaan hartanah. Pemberi pinjaman tradisional sering berhati-hati kerana kekangan kredit dan aliran pendapatan tidak tetap, menjadikan mereka lebih sukar mendapatkan pinjaman rumah.

“Kekurangan akses ini bukan sahaja menghalang mereka daripada memasuki pasaran perumahan tetapi turut menolak lebih ramai orang ke pasaran sewaan, sekali gus meningkatkan permintaan dan kadar sewa.”

Kepentingan Kesediaan Kewangan

Kesediaan kewangan merupakan aspek penting dalam proses permohonan pinjaman.

Mempunyai simpanan menunjukkan kepada bank bahawa peminjam mampu mengurus situasi kecemasan seperti kos perubatan atau kerosakan kenderaan.

Walaupun kelayakan pinjaman banyak bergantung kepada pendapatan bulanan dan komitmen semasa, kewujudan simpanan mencerminkan kestabilan serta daya tahan kewangan.

Masa juga sering menjadi faktor yang dipandang remeh dalam perjalanan permohonan pinjaman.

Ramai bakal peminjam terlalu fokus untuk memenuhi syarat kelayakan tetapi gagal memahami kepentingan tabiat kewangan beberapa bulan sebelum permohonan dibuat.

Malangnya, keadaan ini menyebabkan mereka mengambil hutang baharu, meningkatkan penggunaan kad kredit atau mendaftar pelbagai pelan buy-now-pay-later yang mudah diluluskan.

Perkara ini boleh menghapuskan kapasiti pembayaran balik pada saat paling kritikal.

Walaupun keputusan kewangan kecil, ia tetap mampu memberi impak besar terhadap penilaian permohonan.

Persediaan sebenarnya bermula jauh sebelum permohonan dihantar.

Pembeli perlu melangsaikan baki tertunggak, menunjukkan rekod pembayaran konsisten dan mengelakkan komitmen kewangan yang tidak perlu bagi memperkukuhkan profil kewangan mereka.

Walaupun langkah ini kedengaran biasa dan sering diulang, ia tetap menunjukkan disiplin dan kestabilan yang disukai pihak bank.

Gambaran Keseluruhan Lebih Penting

Akhirnya, hutang kecil sering memberi kesan lebih besar daripada yang disedari pembeli.

Satu pelan ansuran atau pinjaman jangka pendek mungkin nampak terkawal tetapi apabila digabungkan dengan komitmen lain, ia boleh perlahan-lahan mengurangkan kapasiti pinjaman seseorang.

Bank tidak melihat pembayaran secara berasingan kerana mereka menilai keseluruhan gambaran kewangan.

Kemampuan juga boleh menjadi perangkap.

Daripada kekal dalam zon pembayaran balik disyorkan sekitar 30%, ramai pemohon cenderung mengejar jumlah pinjaman maksimum yang mereka layak terima.

Had kelulusan sebenarnya bertujuan memberi panduan tetapi jika terlalu memaksimumkan pinjaman, ia boleh meninggalkan ruang yang sangat kecil untuk menghadapi kejutan atau perubahan gaya hidup.

Maka boleh dikatakan bahawa kesediaan pinjaman dibina jauh sebelum permohonan dihantar.

Pembayaran konsisten, kawalan perbelanjaan dan perancangan kewangan yang jelas membentuk asas yang boleh dilihat dan dipercayai oleh bank.

Memenuhi angka kelayakan hanyalah sebahagian daripada keseluruhan cerita.

Dengan alat pembiayaan kini semakin mudah diakses dan komitmen kewangan semakin mudah terkumpul, garis antara “layak” dan “bersedia” semakin kabur.

Mereka yang memahami perbezaan ini mampu melalui proses pembelian dengan lebih yakin, memastikan pembayaran kekal terkawal dan menjadikan kelulusan pinjaman sebagai kestabilan jangka panjang, bukannya kemenangan sementara.

Kredit: Star Media Group Berhad - StarProperty - Diterbitkan pada 10 April 2026 - Samantha Wong - Diterjemah oleh ChatGPT