Apa yang berlaku kepada bangunan lama KL?

Sebuah mercu tanda bersejarah yang diubah suai semula, Bangunan Sultan Abdul Samad mencerminkan bagaimana bangunan warisan boleh dipulihkan dan diposisikan semula untuk kegunaan awam dan budaya.

Dahulu, latar langit Kuala Lumpur tidak berubah secepat ini.

Bangunan bukan sekadar dibina, ia kekal. Pejabat menjadi institusi, menara menjadi mercu tanda, dan keseluruhan kerjaya berkembang dalam bangunan yang sama.

Nama seperti Menara Maybank bukan sekadar alamat; ia melambangkan status, kestabilan, dan perkembangan bandar ini.

Hari ini, rentak itu berubah menjadi lebih pantas.

Pembangunan baharu yang lebih moden, pintar dan efisien telah memasuki pasaran, secara beransur-ansur menetapkan semula jangkaan — daripada keperluan penyewa hingga reka bentuk bangunan dan piawaian prestasi.

Akibatnya, banyak bangunan pejabat paling dikenali di KL kini berada di titik perubahan: bukan sama ada ia akan terus wujud, tetapi apakah bentuk seterusnya.

Menurut pengarah hartanah korporat Henry Butcher Malaysia, Long Shi Chuen, peralihan itu sudah pun berlaku dalam beberapa kes apabila pemilik mula menilai semula strategi jangka panjang.

“Menara Maybank adalah salah satu contoh yang menunjukkan bahawa bangunan pejabat KL mungkin akan diposisikan semula atau dibangunkan semula,” katanya kepada EdgeProp.

Maybank telah menandatangani perjanjian penyewaan selama 21 tahun dengan Permodalan Nasional Bhd (PNB) untuk memindahkan ibu pejabatnya di Pudu ke Menara Merdeka 118 di pusat bandar, dengan mengambil 33 tingkat. Pejabat sedia ada di Menara Maybank akan dipindahkan secara berperingkat mulai suku kedua 2026, manakala Cawangan Utama KL akan kekal.

“Itu meninggalkan sebuah bangunan seluas lebih satu juta kaki persegi yang memerlukan identiti baharu, dan PNB sedang giat merancangnya,” tambah Long.

Di bawah perjanjian “triple net basis”, PNB telah menjadi penyewa induk Menara Maybank sejak suku pertama 2025, di mana PNB akan menanggung semua perbelanjaan berkaitan bangunan termasuk penyelenggaraan, insurans dan cukai.

“Perjanjian pajakan ini membolehkan Maybank menjana pendapatan sewa sambil menangguhkan pelupusan Menara Maybank ke satu masa kemudian apabila pasaran hartanah pulih, bagi memaksimumkan nilai bangunan ini,” jelas Long.

Dari ikon kepada titik perubahan

Di seluruh KL, bangunan sama ada komersial atau bersejarah, mencerminkan fasa berbeza pertumbuhan bandar ini, dan dalam banyak kes, bagaimana peranan mereka telah berubah dari semasa ke semasa.

Antara yang paling dikenali ialah Bangunan Sultan Abdul Samad di Jalan Raja, siap dibina pada tahun 1897. Dahulunya pusat pentadbiran British Malaya, dan kemudian mahkamah Malaysia, ikon di tengah KL ini kini telah dipulihkan dan diposisikan semula sebagai ruang budaya dan warisan untuk kegunaan awam.

Pengarah hartanah korporat Henry Butcher Malaysia, Long Shi Chuen

Di Sentul, bengkel kejuruteraan kereta api lama, Sentul Depot, telah diubah suai menjadi sebuah lokasi acara, membentuk sebahagian daripada kelompok kreatif dan budaya yang lebih luas bersama-sama dengan Pusat Seni Persembahan KL (KL Performing Arts Centre).

Apa yang ditunjukkan oleh contoh-contoh ini bukan sekadar pemeliharaan, tetapi penafsiran semula, di mana ruang-ruang lama diberikan fungsi baharu yang selaras dengan aktiviti bandar moden, sering kali beralih daripada kegunaan institusi atau industri kepada peranan awam, budaya atau pengalaman.

Yang lain masih kekal dalam kegunaan komersial asal mereka, termasuk Menara Maybank (siap dibina pada 1988), dan Menara Olympia (siap dibina pada 1994) di Jalan Raja Chulan, mencerminkan fasa awal perkembangan komersial Kuala Lumpur.

Walaupun sejarah mereka berbeza, cabaran hari ini semakin sama: untuk mengekalkan relevansi dalam pasaran yang telah bergerak ke hadapan dari segi jangkaan dan kecekapan.

JLL Asia Pacific pengarah eksekutif dan ketua pembangunan aset, Asia Pacific Andrew Macpherson

Tekanan ke atas aset pejabat lama

Dari sudut penilaian, jurang antara bangunan lama dan pejabat Grade A baharu terus melebar.

“Bangunan lama, khususnya yang dibina pada tahun 1990-an dan awal 2000-an, menghadapi cabaran dalam meningkatkan nilai aset,” kata Long.

Kadar pengisian penyewa biasanya lebih sukar untuk ditingkatkan, terutamanya jika dibandingkan dengan pejabat baharu yang mempunyai reka bentuk, teknologi dan spesifikasi bangunan yang lebih moden.

Kadar kekosongan yang tinggi turut menekan penilaian, kerana penjanaan pendapatan merupakan metrik utama yang digunakan oleh pelabur dan penilai untuk menilai prestasi aset.

Menara Maybank bersedia memasuki fasa baharu apabila pejabatnya dipindahkan, meninggalkan salah satu menara paling dikenali di Kuala Lumpur dalam pencarian identiti baharu.

Jangkaan penyewa juga telah berubah dengan ketara.

“Penyewa pada hari ini, khususnya syarikat multinasional dan institusi kewangan, mempunyai mandat ESG dan keperluan tempat kerja yang sangat jelas, yang tidak dapat dipenuhi oleh bangunan lama tanpa perbelanjaan modal yang besar,” katanya.

Ini cenderung mengecilkan kumpulan penyewa, sering kali menghadkan aset lama kepada penyewa yang lebih sensitif terhadap kos, yang seterusnya memberi kesan kepada pertumbuhan sewa dan prestasi jangka panjang.

“Dari sudut pulangan keseluruhan, aset lama biasanya memberikan pertumbuhan pendapatan yang lebih lemah dan menghadapi risiko susut nilai modal yang lebih tinggi,” tambahnya.

JLL Malaysia ketua penyelidikan & perundingan, Yulia Nikulicheva

Dalam sesetengah kes, kekangan ini melangkaui batasan fizikal.

“Aset dengan struktur pemilikan yang berpecah-pecah, perjanjian penyewa lama pada kadar di bawah pasaran, atau liabiliti penyelenggaraan dan alam sekitar yang belum diselesaikan boleh menjadi jauh lebih sukar untuk diposisikan semula,” kata Long.

Memposisikan semula, membangunkan semula, atau menilai semula sepenuhnya

Pada satu tahap tertentu, pemilik bangunan sering berdepan keputusan strategik sama ada naik taraf masih berdaya maju.

“Bagi kebanyakan bangunan KL dari tahun 1990-an, kos pengubahsuaian biasanya tinggi,” kata Long, sambil menambah bahawa pemilik juga perlu mengambil kira potensi kehilangan pendapatan semasa tempoh kekosongan.

Dahulunya sebuah bengkel kereta api, Sentul Depot telah diubah menjadi ruang acara, menggambarkan penggunaan semula adaptif (adaptive reuse) bangunan industri lama.

“Pembangunan semula sering kali lebih masuk akal dari segi kewangan, terutamanya apabila nisbah plot membenarkan kepadatan lebih tinggi atau penukaran guna bercampur.” Namun begitu, pembangunan semula (merobohkan dan membina semula) bukanlah sentiasa laluan default.

“Masih terdapat minat, tetapi ia sangat selektif,” katanya, merujuk kepada minat pelabur terhadap aset pejabat lama.

Daripada hanya bergantung kepada pendapatan stabil, pelabur kini semakin melihat kepada potensi peningkatan melalui repositioning, atau memanfaatkan nilai tanah serta potensi penukaran guna.

Faktor seperti lokasi, kebolehcapaian, nisbah plot, dan struktur pemilikan kekal menjadi pertimbangan utama dalam menentukan sama ada sesuatu aset itu wajar dihidupkan semula.

Beberapa bangunan telah pun melalui transformasi sedemikian, termasuk Wisma KFC (kini Hyatt Centric), Wisma Lirava (kini ELSE Kuala Lumpur), Menara ING (kini Holiday Inn Express), Wisma KLIH (kini WOLO Kuala Lumpur), dan 13 Raja Chulan (kini Lyf Chinatown).

“Pemilik bangunan kini sedang mencari cara untuk membuka nilai tanah bangunan mereka, dan kita mungkin akan melihat lebih banyak perkara ini di Kuala Lumpur dalam tempoh lima tahun akan datang,” kata Long.

Buku panduan runcit: persaingan, penempatan, dan pengalaman

Walaupun sektor pejabat kini berdepan perubahan ini, sektor runcit telah melalui tekanan yang sama sejak beberapa tahun lalu — memberikan rujukan yang berguna.

Menurut pengarah eksekutif JLL Asia Pacific dan ketua pembangunan aset, Asia Pacific Andrew Macpherson, keputusan repositioning dalam sektor runcit sering didorong oleh persaingan yang semakin sengit.

Naib presiden Veritas Design Group, Lillian Tay

“Biasanya, apabila pasukan pengurusan sesebuah pusat beli-belah memutuskan untuk melakukan repositioning atau kerja naik taraf, ia didorong oleh peningkatan persaingan daripada pusat beli-belah yang lebih moden. [Sebagai contoh], dalam kes Sunway Putra Mall, pesaing terdekatnya, Quill City Mall, hampir dibuka ketika keputusan dibuat [untuk menaik taraf Sunway Putra Mall],” katanya kepada EdgeProp.

Strategi repositioning berbeza-beza, bergantung kepada cabaran, sama ada untuk bertindak balas terhadap persaingan baharu, mengekalkan kedudukan pasaran, atau menyesuaikan diri dengan perubahan tingkah laku pengguna.

Namun semakin hari, pusat beli-belah tidak lagi hanya bersaing dalam aspek runcit semata-mata.

“Pusat beli-belah perlu berusaha untuk menawarkan pengalaman unik dan acara yang berbeza yang membezakan mereka daripada yang lain,” katanya.

Macpherson menambah bahawa lokasi, yang dahulu dianggap sebagai kelebihan jangka panjang, kini menjadi lebih berubah-ubah apabila infrastruktur pengangkutan berkembang dan mengubah kebolehcapaian serta corak pergerakan pengguna di seluruh bandar.

Pada masa yang sama, kehilangan penyewa utama (anchor tenants) atau ketiadaan cadangan nilai yang jelas boleh melemahkan kedudukan sesebuah pusat beli-belah dengan cepat, terutamanya dalam pasaran bandar yang sangat kompetitif seperti Kuala Lumpur.

Strategi penyewa dan pemantauan berasaskan data

Dari sudut operasi, ketua penyelidikan & perundingan JLL Malaysia, Yulia Nikulicheva, menekankan bahawa strategi penyewa merupakan faktor penentu dalam prestasi jangka panjang.

“Campuran penyewa adalah kritikal untuk kejayaan pusat beli-belah, kerana ia memacu jumlah pengunjung, tempoh tinggal, dan perbelanjaan dengan kekal relevan kepada keperluan pembeli,” katanya kepada EdgeProp.

Terletak di sepanjang Jalan Raja Chulan, Menara Olympia merupakan antara bangunan pejabat lama yang mempunyai potensi untuk dinaik taraf atau diposisikan semula.

Selain daripada kurasi, pusat beli-belah yang berjaya kini semakin bergantung kepada analitik data untuk menjejak prestasi jualan, corak aliran pengunjung, dan permintaan kategori — membolehkan keputusan yang lebih tepat dalam penggantian penyewa, pengelompokan (clustering) dan zonasi.

Pusat beli-belah yang gagal memantau trend ini mungkin secara beransur-ansur akan mendapati diri mereka tidak lagi selari dengan perubahan citarasa pengguna, seterusnya membawa kepada penurunan jumlah pengunjung dan kehilangan relevansi dari masa ke masa.

Di Malaysia, tambahnya, kerja-kerja naik taraf (refurbishment) dan repositioning masih merupakan pendekatan yang lebih lazim bagi pusat beli-belah.

“Pemilik bangunan cenderung memilih refurbishment dan repositioning dengan lebih kerap kerana pendekatan ini memerlukan kos yang lebih rendah berbanding pembangunan semula sepenuhnya,” katanya, sambil menjelaskan bahawa pembangunan semula sepenuhnya biasanya hanya berlaku apabila aset menjadi usang secara fungsi, atau apabila faktor luaran seperti projek infrastruktur memerlukannya.

Realiti reka bentuk dan potensi penukaran guna

Dari sudut reka bentuk dan struktur, bangunan lama masih mempunyai potensi yang belum diterokai — khususnya untuk ditukar kepada kegunaan baharu.

Menurut naib presiden firma reka bentuk pelbagai disiplin Veritas Design Group, Lillian Tay, banyak bangunan pejabat lama di KL dibina menggunakan struktur konkrit bertetulang konvensional, yang memberikan fleksibiliti lebih tinggi untuk penyesuaian.

“Struktur konkrit bangunan ini boleh diubah suai dan dinaik taraf untuk kegunaan pejabat yang sama, dan lebih praktikal lagi, ditukar kepada kegunaan kediaman,” katanya.

Penukaran ini juga boleh membuka nilai tambahan.

“Terdapat potensi untuk meningkatkan keluasan bersih lantai sebanyak 10% hingga 15%, bergantung kepada kelulusan perancangan dan konfigurasi bangunan,” jelasnya, sambil merujuk kepada beban struktur yang lebih rendah dan keperluan mekanikal yang berkurang.

Bangunan lama yang dibangunkan sebelum pengembangan sistem transit massa juga mungkin mempunyai ruang parkir yang lebih banyak, sekali gus membuka peluang untuk menukar tingkat parkir yang kurang digunakan kepada ruang guna tambahan, tertakluk kepada kelulusan pihak berkuasa perancangan.

Secara lebih umum, Tay menambah bahawa dinamik permintaan di pusat bandar Kuala Lumpur telah berubah.

“Terdapat peningkatan bilangan bangunan pejabat yang kosong di pusat bandar, dan lebih banyak boleh dilakukan untuk menggalakkan pembaharuan ruang pejabat lama kepada kegunaan bercampur dan kediaman,” katanya.

Beliau menambah bahawa walaupun sistem struktur baharu dalam bangunan moden meningkatkan kecekapan pembinaan, ia mungkin kurang fleksibel untuk pengubahsuaian masa hadapan, menjadikan beberapa bangunan lama lebih sesuai untuk repositioning jangka panjang.

Artikel ini telah dikemas kini untuk mencerminkan ketepatan yang lebih tinggi. Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 21 April 2026 - Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT